北京討論控制商住房市場 分析稱限制在售及存量交易可能性小

 記者獲悉，北京市相關(guān)部門召集了關(guān)于嚴(yán)格遏制商改住項目研討會。

    關(guān)于如何對北京商改住項目進行限制，一些匿名人士告訴人民網(wǎng)記者，北京市打算將現(xiàn)有商住項目分為幾類：拿地但未開工；開工但未預(yù)售；已開工但未竣工；已銷售。

    限制政策上，上述前三類商住項目停辦一切手續(xù)，未開工項目暫緩發(fā)開工證，重新規(guī)劃方案，已開工項目要求停工，重新審查施工圖設(shè)計、規(guī)劃、開工方案等，確保不進行“商改住”。但對第四類已售商住項目，暫無定論。

    另外，商住限制政策對土地和規(guī)劃也做了更加嚴(yán)格的限制。暫時暫停商住用地供應(yīng)，對于尚未供地的商業(yè)類項目，將在后續(xù)供地中進行規(guī)范，加入后期追責(zé)責(zé)任。

    已在施工階段的商住項目，還要加強規(guī)劃驗收和竣工驗收的管理，杜絕“商改住”，同時要求房屋登記部門現(xiàn)勘時加強“商改住”檢查。

    針對目前流傳的北京市相關(guān)部門對商改住項目進行限制的研討會內(nèi)容，鏈家研究院分析師許小樂據(jù)此認(rèn)為，從目前政策導(dǎo)向看，政策傾向于限制新增商住房供給，對于已經(jīng)在售的商住房暫無定論，“但政策如何決策在售新建商住房和存量商住房，對商住房市場狀況尤為重要。”

    許小樂認(rèn)為，一種可能是政府會允許已經(jīng)出售的商住房在市場流通，由此導(dǎo)致的是未來因為商住房供給減少，不受限購，可能會出現(xiàn)外地居民搶購現(xiàn)象，短期內(nèi)北京商住房成交將會出現(xiàn)一個小高潮，之后隨著庫存出清而下降。

    另一種可能是政府不允許存量商住房在市場上流通，那么由于商住房自身存在的缺陷（產(chǎn)權(quán)年限短、水電費偏高），商住房需求將會出現(xiàn)斷崖式下降。

    許小樂判斷，政府限制在售新建商住房和限制存量商住房流通可能性不大，政策應(yīng)該更傾向于維持現(xiàn)有商住房交易，在增量上加大管控力度。

    “一是由于商業(yè)地產(chǎn)近幾年狀況不佳，限制在售商住房出售，不利于商業(yè)地產(chǎn)去庫存。”許小樂分析說，“二是對于存量商住房，由于大部分購房者還處于按揭狀態(tài)，如果限制存量商住房出售，會對影響購房者的利益。”

    北京市相關(guān)部門之所以重新討論限制商住房，許小樂認(rèn)為，這是因為商改住由于改變了土地規(guī)劃用途，一直是政府嚴(yán)格禁止的項目。

    2010年5月，北京市住建委、發(fā)改委、規(guī)劃委、國土局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強酒店類項目銷售管理有關(guān)問題的通知》，其中明確，在2010年5月31日后簽訂土地出讓合同的酒店項目，一律禁止分層、分單元銷售。

    2011年初，北京市住建委又發(fā)布了《關(guān)于加強已建成非住宅項目房屋分割登記管理有關(guān)問題的通知》，要求已建成的非住宅項目禁止擅自分割。

    2011年5月16日，北京市住建部等五部門聯(lián)合出臺《關(guān)于加強部門聯(lián)動，完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》，規(guī)定商業(yè)、辦公類項目一般應(yīng)采取公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局，不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計。對擅自內(nèi)部加層、增加建筑面積的不予驗收合格。

    “但從實施效果看，這些政策并未得到很好的執(zhí)行，缺乏監(jiān)管實施細(xì)則，開發(fā)商仍然打擦邊球，在建造時候預(yù)留出上下水管道、接入天然氣管道，改變房屋平面布局，對房屋重新進行分割等。”許小樂說。

    他進一步認(rèn)為，由于商住房不在限購政策范圍內(nèi)，在北京房地產(chǎn)市場整體火爆的情況下，不少需求通過購買商住房“曲線”入市，今年上半年全市范圍內(nèi)限購的商住房成交規(guī)模遠遠超過純住宅類，商住房已經(jīng)成為游離在調(diào)控之外的不穩(wěn)定因素，擾亂了政府調(diào)控政策，對房地產(chǎn)市場穩(wěn)定運行造成不利的影響，“因此，政府決定對商住房實行增量控制。”

    根據(jù)鏈家研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至8月24日，今年1-8月新房市場商住房成交42985套，純商品住宅成交32025套，商住房是新房的1.34倍，而去年同期，商住房成交量僅為純商品住宅的28%。

    從新房庫存上看，目前新建商住房存量（包括期房和現(xiàn)房）超過4萬套，接近純商品住宅存量的70%。

    許小樂告訴人民網(wǎng)記者，作為商業(yè)或辦公地塊的衍生住宅項目，商住項目的規(guī)模已經(jīng)超出常態(tài)。

    “目前嚴(yán)控商住開發(fā)供應(yīng)端的政策還未落地，需求端的政策可能會更為謹(jǐn)慎。”許小樂說，若對存量商住房的需求端予以限制，短期內(nèi)商住市場成交量可能會出現(xiàn)斷崖式下降，同樣不利于市場穩(wěn)定。

    “從長期來看，隨著房源不斷被消耗，相應(yīng)需求得不到匹配，商住市場也會逐漸降溫。”許小樂最后補充。

    北京討論控制商住房市場 分析稱限制在售及存量交易可能性小

    人民網(wǎng)

    記者獲悉，北京市相關(guān)部門召集了關(guān)于嚴(yán)格遏制商改住項目研討會。

    關(guān)于如何對北京商改住項目進行限制，一些匿名人士告訴人民網(wǎng)記者，北京市打算將現(xiàn)有商住項目分為幾類：拿地但未開工；開工但未預(yù)售；已開工但未竣工；已銷售。

    限制政策上，上述前三類商住項目停辦一切手續(xù)，未開工項目暫緩發(fā)開工證，重新規(guī)劃方案，已開工項目要求停工，重新審查施工圖設(shè)計、規(guī)劃、開工方案等，確保不進行“商改住”。但對第四類已售商住項目，暫無定論。

    另外，商住限制政策對土地和規(guī)劃也做了更加嚴(yán)格的限制。暫時暫停商住用地供應(yīng)，對于尚未供地的商業(yè)類項目，將在后續(xù)供地中進行規(guī)范，加入后期追責(zé)責(zé)任。

    已在施工階段的商住項目，還要加強規(guī)劃驗收和竣工驗收的管理，杜絕“商改住”，同時要求房屋登記部門現(xiàn)勘時加強“商改住”檢查。

    針對目前流傳的北京市相關(guān)部門對商改住項目進行限制的研討會內(nèi)容，鏈家研究院分析師許小樂據(jù)此認(rèn)為，從目前政策導(dǎo)向看，政策傾向于限制新增商住房供給，對于已經(jīng)在售的商住房暫無定論，“但政策如何決策在售新建商住房和存量商住房，對商住房市場狀況尤為重要。”

    許小樂認(rèn)為，一種可能是政府會允許已經(jīng)出售的商住房在市場流通，由此導(dǎo)致的是未來因為商住房供給減少，不受限購，可能會出現(xiàn)外地居民搶購現(xiàn)象，短期內(nèi)北京商住房成交將會出現(xiàn)一個小高潮，之后隨著庫存出清而下降。

    另一種可能是政府不允許存量商住房在市場上流通，那么由于商住房自身存在的缺陷（產(chǎn)權(quán)年限短、水電費偏高），商住房需求將會出現(xiàn)斷崖式下降。

    許小樂判斷，政府限制在售新建商住房和限制存量商住房流通可能性不大，政策應(yīng)該更傾向于維持現(xiàn)有商住房交易，在增量上加大管控力度。

    “一是由于商業(yè)地產(chǎn)近幾年狀況不佳，限制在售商住房出售，不利于商業(yè)地產(chǎn)去庫存。”許小樂分析說，“二是對于存量商住房，由于大部分購房者還處于按揭狀態(tài)，如果限制存量商住房出售，會對影響購房者的利益。”

    北京市相關(guān)部門之所以重新討論限制商住房，許小樂認(rèn)為，這是因為商改住由于改變了土地規(guī)劃用途，一直是政府嚴(yán)格禁止的項目。

    2010年5月，北京市住建委、發(fā)改委、規(guī)劃委、國土局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強酒店類項目銷售管理有關(guān)問題的通知》，其中明確，在2010年5月31日后簽訂土地出讓合同的酒店項目，一律禁止分層、分單元銷售。

    2011年初，北京市住建委又發(fā)布了《關(guān)于加強已建成非住宅項目房屋分割登記管理有關(guān)問題的通知》，要求已建成的非住宅項目禁止擅自分割。

    2011年5月16日，北京市住建部等五部門聯(lián)合出臺《關(guān)于加強部門聯(lián)動，完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》，規(guī)定商業(yè)、辦公類項目一般應(yīng)采取公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局，不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計。對擅自內(nèi)部加層、增加建筑面積的不予驗收合格。

    “但從實施效果看，這些政策并未得到很好的執(zhí)行，缺乏監(jiān)管實施細(xì)則，開發(fā)商仍然打擦邊球，在建造時候預(yù)留出上下水管道、接入天然氣管道，改變房屋平面布局，對房屋重新進行分割等。”許小樂說。

    他進一步認(rèn)為，由于商住房不在限購政策范圍內(nèi)，在北京房地產(chǎn)市場整體火爆的情況下，不少需求通過購買商住房“曲線”入市，今年上半年全市范圍內(nèi)限購的商住房成交規(guī)模遠遠超過純住宅類，商住房已經(jīng)成為游離在調(diào)控之外的不穩(wěn)定因素，擾亂了政府調(diào)控政策，對房地產(chǎn)市場穩(wěn)定運行造成不利的影響，“因此，政府決定對商住房實行增量控制。”

    根據(jù)鏈家研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至8月24日，今年1-8月新房市場商住房成交42985套，純商品住宅成交32025套，商住房是新房的1.34倍，而去年同期，商住房成交量僅為純商品住宅的28%。

    從新房庫存上看，目前新建商住房存量（包括期房和現(xiàn)房）超過4萬套，接近純商品住宅存量的70%。

    許小樂告訴人民網(wǎng)記者，作為商業(yè)或辦公地塊的衍生住宅項目，商住項目的規(guī)模已經(jīng)超出常態(tài)。

    “目前嚴(yán)控商住開發(fā)供應(yīng)端的政策還未落地，需求端的政策可能會更為謹(jǐn)慎。”許小樂說，若對存量商住房的需求端予以限制，短期內(nèi)商住市場成交量可能會出現(xiàn)斷崖式下降，同樣不利于市場穩(wěn)定。

    “從長期來看，隨著房源不斷被消耗，相應(yīng)需求得不到匹配，商住市場也會逐漸降溫。”許小樂最后補充。