土地斷頓3月后

    在接受記者采訪的過程中，不少房企都表示，無論是從年初國土局的供地計劃還是各路小道消息，都表明“今年土地還是應(yīng)該有量的”。

    目前市場上有消息稱，未來在亦莊板塊有兩宗容積率為1.2的土地即將入市，根據(jù)此前新房市場成交以及土地供應(yīng)稀缺，房企拼搶的狀態(tài)來看，有業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)給這兩宗地塊貼上了“準(zhǔn)地王”的標(biāo)簽：預(yù)計最終成交樓面價將會超過6萬元/平方米。但對于地塊推出的時間，卻沒有一個確切的說法。

    事實上，類似上述這種栩栩如生的地塊入市消息在坊間不絕于耳。南五環(huán)外某項目負(fù)責(zé)人也對記者透露，就在自家項目旁邊有一塊住宅地塊將會在今年推出，這也是該區(qū)域內(nèi)近十年來唯一一塊住宅用地，預(yù)計成交后的最低樓面價不會低于6萬-7萬元/平方米，而該項目所屬的集團(tuán)對此地塊已經(jīng)跟蹤多年，并表示勢在必得。“原本說上半年就要推出來的，但不知道什么原因到現(xiàn)在還沒什么動靜。”該項目負(fù)責(zé)人告訴記者。

    據(jù)某知名房企土地投拍部門的人士表示，通過多方溝通，年內(nèi)地塊的集中放量還是會有。但目前北京功能結(jié)構(gòu)性區(qū)域規(guī)劃的調(diào)整太多，主管部門也有些情非得已。“比如朝陽東壩區(qū)域之前的定位是第四使館區(qū)+CBD，但在功能調(diào)整規(guī)劃之后就不再提CBD了，至于以后會怎樣發(fā)展，都說不好。”該人士表示，主管部門比開發(fā)商想得更明白，知道什么地塊在什么樣的時間段推出更合適。以通州東遷為例，按照通常的邏輯，通州應(yīng)該大量出地，肯定企業(yè)都會去瘋搶，但除了定制地塊，其實一塊地都沒有放出來。

    房企

    要么走 要么等

    市場需求的旺盛以及有效庫存的見底，使得北京土地市場雖然競爭激烈，價格高企，但眾多房企仍然蜂擁而至；而北京的特殊地位，使得一些之前從未涉及北京的南方系名企也在伺機(jī)尋找機(jī)會，通過拿地進(jìn)京。

    某南方系房企營銷負(fù)責(zé)人告訴記者，近兩年一直在北京找地，也曾親臨土地拍賣市場參與競爭，但始終沒有收獲，本來今年打算背水一戰(zhàn)，沒想到北京出地這么少，無奈只好轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他一線城市，在同樣火爆的深圳市場收獲多宗地塊。

    中國中央別墅區(qū)發(fā)展研究院創(chuàng)辦人劉東告訴記者，較之于購房人看著房價庫存套數(shù)減少的焦慮，開發(fā)商面對供地稀缺的狀態(tài)更加恐慌。“即便是在北京已經(jīng)深耕很多年的開發(fā)商，手里能夠做開發(fā)的項目也只夠支持3年左右。”

    但在多位房企人士看來，對于土地供應(yīng)節(jié)奏的這件事表示無奈，但也在正常范圍之內(nèi)。“畢竟供應(yīng)決策權(quán)不在我們，企業(yè)能做的只是調(diào)整好節(jié)奏去適應(yīng)現(xiàn)狀。”一位上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對于土地儲備，所有的企業(yè)都有需求，一旦市場上推出合適的地塊，仍然會積極去爭取。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在生產(chǎn)資料相對緊缺的情況下，無論是通過項目合作還是出資入股等多種方式，房企在北京市場的生存方式反而更多元化。

    影響

    市場量少、價高

    “長期用地供應(yīng)不足，可能會引起一定的連鎖反應(yīng)。”劉東指出，供應(yīng)量與需求端形成的矛盾導(dǎo)致最顯而易見的結(jié)果就是，長期不供地，每出來一塊地就造就一個地王。

    對此，某房企負(fù)責(zé)人表達(dá)了不同的觀點：“長久的土地斷供不一定會引發(fā)哄搶，也許還會流拍。比如當(dāng)年的孫河地王，就是預(yù)期過高，放出來的時候體量巨大，沒有開發(fā)商能吃下，最終導(dǎo)致流拍；后來也是經(jīng)過拆分后二次上市才消化掉。”他表示，盡管房企對于北京這個城市如饑似渴，但地塊的推出還是取決于多方預(yù)期和判斷。

    還有業(yè)內(nèi)人士指出，未來北京土地供應(yīng)一定是越來越少的狀態(tài)，其中很大一部分重心將圍繞疏解非首都功能來展開。一位資深業(yè)內(nèi)人士向記者表示，從北京市土地出讓未來三年的規(guī)劃來看，其實東南西北城都有，但從已出讓的地塊就能看出來，未來要著重發(fā)展的是西南板塊，包括門頭溝、豐臺和大興。

    盡管對于土地市場的判斷莫衷一是，但對于土地成本為將來市場帶來持續(xù)攀升的預(yù)期，各界人士的看法幾乎一致。

    根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京歷史累計土地出讓經(jīng)營性用地樓面價超過3萬的地塊合計有59宗，這59宗地塊合計土地出讓金為1919.38億，而截至2016年6月16日，銷售額只有224.8億。而從地塊的平均成本價看，樓面價平均高達(dá)3.8萬，按照基本成本測算，銷售價格需要在6萬左右。

    中原地產(chǎn)分析師張大偉測算后指出，目前北京的房價銷售均價在3.5萬左右，這部分地塊入市的難度依然非常大。對于這1919.38億地塊來說，未來3年如果銷售額不到2000億以上，很可能出現(xiàn)部分項目資金鏈方面的風(fēng)險。(記者 李捷)