社科院專家：房地產(chǎn)將進(jìn)入市場調(diào)整期

由中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、城市與競爭力研究中心共同主辦的“財經(jīng)院重大專題研究成果《中國住房2016中期報告》發(fā)布會”近日在京舉行。在會上，社科院下屬院所房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)專家攜手會診當(dāng)前中國房地產(chǎn)問題，共同把脈下半年房地產(chǎn)市場發(fā)展走勢。

    中國社科院經(jīng)濟(jì)政策研究中心主任郭克莎：

    建議在局部擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍

    關(guān)于房地產(chǎn)問題我有三點(diǎn)看法：

    第一，我很同意把房地產(chǎn)跟宏觀經(jīng)濟(jì)聯(lián)系起來研究。房地產(chǎn)的發(fā)展影響宏觀經(jīng)濟(jì)增長，經(jīng)濟(jì)增長反過來也影響房地產(chǎn)發(fā)展。

    現(xiàn)在的問題是，除了經(jīng)濟(jì)增長速度、投資、消費(fèi)受到房地產(chǎn)市場影響，更大的問題是，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、社會穩(wěn)定也受房地產(chǎn)影響，因?yàn)榉康禺a(chǎn)問題后面是債務(wù)風(fēng)險和金融風(fēng)險。由于購買住房需要大量貨幣，房地產(chǎn)的典型趨勢是買漲不買跌。從經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)原理來說，供求決定價格，按道理是相互作用的，但是房地產(chǎn)市場有特殊屬性。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場要去庫存，中央希望開發(fā)商降價促銷，但是一旦價格一跌下來，市場就不行了。也就是說，降價促銷跟去庫存模式相矛盾。

    現(xiàn)在中國經(jīng)濟(jì)面臨一個比較長時間的轉(zhuǎn)型周期。我粗略研究過，世界各國房地產(chǎn)市場的定位，在近兩百個國家和地區(qū)中，大多數(shù)國家的政府都運(yùn)用房地產(chǎn)市場的兩個功能：居住功能和經(jīng)濟(jì)功能，即通過房地產(chǎn)市場拉動經(jīng)濟(jì)增長。最后發(fā)現(xiàn)，用房地產(chǎn)的非居住功能拉動經(jīng)濟(jì)，很多國家都陷進(jìn)去了，房地產(chǎn)綁架了經(jīng)濟(jì)，引起了金融波動�，F(xiàn)在我們正處于這種階段，所以未來走勢及影響比較麻煩。我認(rèn)為，需要更好地把房地產(chǎn)市場的走勢跟宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢結(jié)合起來研究。

    第二，房地產(chǎn)市場的走勢�，F(xiàn)在總體來說是階段性過剩，但局部市場分化很厲害。這個時候，房地產(chǎn)的周期也是扭曲的。正常的房地產(chǎn)周期，是在大的上升過程中有周期性的波動，可是我們一下子走完了大的周期。如果扶持政策不出臺，也許有一個幾年的調(diào)整過程，但是自從去年政策出臺后，市場出現(xiàn)明顯反彈，區(qū)域市場出現(xiàn)分化和扭曲。然而市場畢竟有其自身規(guī)律性，我認(rèn)為市場調(diào)整的趨勢并沒有走完，未來還會回到調(diào)整過程中，沒有什么強(qiáng)大力量能支撐它持續(xù)性上漲，多數(shù)城市仍將回歸下行趨勢。

    在政策沒有退出的情況下，房地產(chǎn)市場調(diào)整幅度不會太大。由于政策出現(xiàn)了反復(fù)，即總體上扶持了一陣子市場，又反過來調(diào)控部分城市，結(jié)果就會使調(diào)整周期縮短。但調(diào)整的大趨勢可能改變不了，最終還是要慢慢下去。嚴(yán)格來說，地方政府沒有力量扭轉(zhuǎn)市場調(diào)整的趨勢，因?yàn)榇蟮内厔葜饕�取決于宏觀政策，就是中央政府部門的政策，包括流動性的寬松，直接的房地產(chǎn)稅收和住房信貸。如果靠地方政府折騰，一般情況下難以改變市場，即使有作用也很短時間。

    未來中央再出臺大的寬松貨幣政策、支持購買住房的稅收和信貸政策的可能性比較小，所以大的方向，我認(rèn)為調(diào)整趨勢還會出現(xiàn)，還會持續(xù)，同時短期波動會比較多。

    第三，關(guān)于政策的取向�，F(xiàn)在研究房地產(chǎn)市場的政策取向已經(jīng)很難了。政策調(diào)控面臨一些矛盾，什么矛盾？第一，政策時間不能很長，不能撐到“十三五”期間這么長。“十三五”經(jīng)濟(jì)增速要達(dá)到6.5%以上，但是房地產(chǎn)市場撐不了幾年，政策的作用就一兩年，甚至更短。第二，市場是分化的，扶持政策很難解決分化的問題。一調(diào)控，錢都流到一線和二線熱點(diǎn)城市，區(qū)域市場分化更加突出。第三，政策只能刺激市場的需求，去庫存，但不能有效刺激房地產(chǎn)投資。而對經(jīng)濟(jì)真正起作用的是投資，住房銷售增加多少，對消費(fèi)、經(jīng)濟(jì)的拉動作用不大，我們前幾年測算過，真正的影響就是投資。

    下一步政策怎么辦？總體上保持市場相對穩(wěn)定的條件下，重點(diǎn)加強(qiáng)兩個方面：

    第一，加強(qiáng)長期性政策，盡快明確房地產(chǎn)市場長期發(fā)展的政策目標(biāo)。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城鎮(zhèn)化角度明確國家的長期政策，這樣對于穩(wěn)定預(yù)期，引導(dǎo)預(yù)期有作用。同時，也能夠跟短期政策結(jié)合起來。

    第二，政策要解決市場分化的問題�，F(xiàn)在最大的問題是房地產(chǎn)市場分化。可以把推進(jìn)房產(chǎn)稅改革做試點(diǎn)，擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，至少能夠阻止房地產(chǎn)市場大幅反彈的連鎖反應(yīng)。因?yàn)橐痪�城市熱起來，調(diào)控一線城市會引起二線城市熱，如果二線真熱了，再去調(diào)控它，可能三線城市也會熱起來。最后能不能熱到四線城市，讓四線的庫存消化。這樣一來，房地產(chǎn)投資投機(jī)需求就會再起作用，剛需就不是主要力量了。最終很可能是投資投機(jī)需求又轉(zhuǎn)回到一線城市。由于市場流動性較多，投資投機(jī)需求的力量很強(qiáng)，短期很快會使部分市場轉(zhuǎn)向短缺。因此可以試一試房產(chǎn)稅的作用，也就是先在局部擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，起一定警示效應(yīng)，解決區(qū)域市場分化的問題，抑制連鎖影響。

    還有一個政策取向，就是對房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)企業(yè)，在政策上促進(jìn)其加快轉(zhuǎn)型發(fā)展。現(xiàn)在房地產(chǎn)即使能夠拉動經(jīng)濟(jì)增長，它拉動的也就是鋼鐵、水泥這些產(chǎn)業(yè)，這邊去過剩產(chǎn)能，那邊又拉回來，市場很容易被不同政策左右，搖擺不定。我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新階段，在新常態(tài)條件下，房地產(chǎn)帶動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的階段基本上結(jié)束了。如果想讓資金流向新經(jīng)濟(jì)、新產(chǎn)業(yè)，就要控制這方面的投資，讓資源實(shí)現(xiàn)重新配置。

    《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》執(zhí)行主編、社科院城環(huán)所副研究員王業(yè)強(qiáng)：

    下半年房價結(jié)構(gòu)性上漲 總體趨勢穩(wěn)中有升

    2016年，從整個房地產(chǎn)市場形勢來看，由于去年出臺了一系列去庫存的刺激政策，導(dǎo)致政策面和資金面全面寬松，推動了購房需求的集中釋放，市場成交量迅速回升。今年上半年，開發(fā)投資和新開工面積增速已經(jīng)觸底回升，多數(shù)城市商品房成交量高于去年同期，部分城市單月成交量創(chuàng)新高。但是，二季度末出現(xiàn)了高位回落的跡象，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速會繼續(xù)回落，雖然上半年新開工面積有了大幅增長，但總量沒有太大突破，年內(nèi)新開工面積不會有顯著提升。

    隨著房地產(chǎn)市場的分化，一線及部分二線熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)政策開始收緊，由于前期需求的過度透支，成交量走高后，房地產(chǎn)將進(jìn)入市場調(diào)整期。我們認(rèn)為，政策收緊將直接導(dǎo)致成交量下降，短期上漲空間有限。同時，由于去庫存仍然是下半年行業(yè)的主旋律，尤其是對三四線城市來說，由于去庫存能力不足，壓力仍然非常大，政策應(yīng)該會繼續(xù)保持寬松態(tài)勢。對于房價初步的判斷，應(yīng)該是維持結(jié)構(gòu)性上漲局面，總體趨勢穩(wěn)中有升。

    未來主要有四方面因素影響房地產(chǎn)市場走勢。

    第一，經(jīng)濟(jì)增長問題。關(guān)于宏觀經(jīng)濟(jì)增長問題，我們傾向于“波段式下行”說法。即總體趨勢是向下的，但下行過程中會有回升的趨勢。這種說法用來描述房地產(chǎn)市場也非常貼切。如果沒有認(rèn)識到這種趨勢，尤其是今年上半年對一二線熱點(diǎn)城市操之過急地進(jìn)行打壓，很有可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場表現(xiàn)進(jìn)一步惡化。由于我國地域差距明顯，房地產(chǎn)市場分化是必然趨勢，市場的分化還需要市場消化。限制市場交易，只會造成市場的更加扭曲。2016年上半年中國經(jīng)濟(jì)增速是6.7%，還是一種往下的趨勢，這對房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生向下的壓力。

    第二，貨幣與匯率問題。近年來房地產(chǎn)價格飆升，至少在2012年之后，與貨幣超發(fā)關(guān)系密切。一方面經(jīng)濟(jì)增速不斷下滑，實(shí)體經(jīng)濟(jì)利潤回報不斷降低，另一方面以房地產(chǎn)為代表的資產(chǎn)價格快速上漲，造成貨幣價格與資產(chǎn)價格過度背離，現(xiàn)在需要在兩者之間找到某種平衡。

    從歷史經(jīng)驗(yàn)看，有兩個比較極端的例子，日本和俄羅斯。日本當(dāng)時維持貨幣價值，放棄了資產(chǎn)價格，造成了房地產(chǎn)泡沫破滅。俄羅斯是另一種極端，放棄貨幣價值，拖住高企的房地產(chǎn)價格，造成貨幣逐步貶值。中國政府目前的匯率政策，不管是人民幣盯住美元還是一攬子貨幣，都是在控制人民幣貶值的速度，以時間換空間，找到均衡點(diǎn)，避免造成經(jīng)濟(jì)失控�，F(xiàn)在要找到這樣的均衡點(diǎn)是很難的，這也是我們急于調(diào)控一二線熱點(diǎn)城市房價的背后邏輯。房價快速上漲是政府所不能容忍和接受的，房價的下跌又有可能引起經(jīng)濟(jì)失控，所以目前政策處于一種兩難的局面。我們判斷，房價快速上漲的局面不會再出現(xiàn)。2016年上半年貨幣政策在收緊，下降的幅度還非常大。這對房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生一個向下的壓力。

    第三，城鎮(zhèn)化問題。中國城鎮(zhèn)化水平在2012年已經(jīng)超過了世界平均水平，目前從階段的劃分來看屬于城鎮(zhèn)化減速推進(jìn)的時期。對于城鎮(zhèn)化的預(yù)測，綜合來判斷，大概在2020年可達(dá)到60%水平。

    從中央的城鎮(zhèn)化政策來看，到2020年要解決“三個1億人”問題。這“三個1億人”中有1億人口要實(shí)現(xiàn)在中西部地區(qū)城鎮(zhèn)化，也就是說當(dāng)2020年中國城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%時，新增的1.26億人口中，中西部地區(qū)可能占到80%。中國城鎮(zhèn)化未來的空間格局實(shí)際上是向中西部地區(qū)走，城鎮(zhèn)化未來推進(jìn)趨勢重點(diǎn)在中西部地區(qū)。

    問題的關(guān)鍵是：未來中西部地區(qū)城鎮(zhèn)化能夠支撐中國的房地產(chǎn)市場嗎？中西部地區(qū)2011-2014年的城鎮(zhèn)化率水平高于全國平均水平，但是在“十二五”期間，商品房銷售面積占比是下降的，而東部地區(qū)是增長的。這就是空間相互沖突問題，中西部地區(qū)作為推進(jìn)“三個1億人”城鎮(zhèn)化的主戰(zhàn)場，與房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間格局是相悖的。

    第四，市民化問題�，F(xiàn)在有說法認(rèn)為，通過農(nóng)民工市民化解決房地產(chǎn)的去庫存問題。但是，從新增流動人口和新增農(nóng)民工的數(shù)量指標(biāo)來看，2015年新增流動人口是負(fù)值，也就是說流動人口的絕對數(shù)是下降的。新增的農(nóng)民工也是逐步減少的過程。

    從2014年農(nóng)民工市場化的意愿調(diào)查看，我們發(fā)現(xiàn)農(nóng)民工進(jìn)城的意愿在50%以下，意味著農(nóng)民工市民化的意愿嚴(yán)重不足，也會對我國城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響。

    社科院世經(jīng)政所國際投資研究室主任張明：

    貨幣因素是本輪房價反彈主要原因

    我們的研究認(rèn)為，本輪房價的走勢，底部在2015年二季度。本輪的房價反彈中可以看到，按照官方數(shù)據(jù)深圳房價上漲了70%左右，上海大約是40%，北京、廣州約為20%。如果看二線城市漲幅，領(lǐng)漲的包括南京、合肥、鄭州、武漢，其它二線城市房價比較低，所以本輪反彈一個主要的關(guān)鍵詞是“分化”。

    本輪反彈跟過去有什么不一樣？中國房地產(chǎn)市場是三年一個短周期，這個周期如果按階段劃分，可以分為四個階段：房價加速上升，房價減速上升，房價加速下跌，房價減速下跌。根據(jù)這輪周期，如果從去年二季度開始，未來這幾個月恰好處于房價從減速上行到加速下跌的階段的切換過程，如果歷史要重演的話。

    如果說本輪反彈和過去的反彈有哪些明顯不同的話，我們發(fā)現(xiàn)一個很重要的規(guī)律，比如2009年、2012年都是房地產(chǎn)成交量回暖，帶動房地產(chǎn)的開工回暖，最后才是房價的反彈。可以把前幾輪房價的反彈看作是房地產(chǎn)市場的自發(fā)調(diào)整，市場主動去庫存，庫存降到一定規(guī)模，成交量上升。但是本輪房地產(chǎn)市場一個顯著特征是：房價先反彈，房價反彈再帶動房地產(chǎn)成交量回暖，最后帶動房地產(chǎn)投資。價格反彈先于數(shù)量反彈。

    為什么本輪房價先反彈？去年底房價的反彈跟中長期的貸款利率下行有明顯關(guān)系，也跟去年下半年以來M1的快速反彈有很密切的關(guān)系。跟過去房地產(chǎn)市場的自然周期不一樣，這輪房地產(chǎn)市場反彈很大程度是政府加速去庫存導(dǎo)致的，加速去庫存很重要的前提就是貨幣和信貸的放松。

    本輪這波房價的漲速，各個城市非常不一樣，我們特別關(guān)注上海和深圳的情況。通過走訪上海、深圳的金融機(jī)構(gòu)，我們發(fā)現(xiàn)有兩方面原因。一是基本面的因素，深圳的房價上漲跟其基本面有很多不一樣。二是金融面的原因，受到流動性推動的。

    一是與杠桿有關(guān)系。過去一年房地產(chǎn)投資的杠桿從兩倍多，就是30%的首付迅速上升到兩倍以上，這跟2015年股市流失的場外配資非常相似。

    二是國內(nèi)過多流動性追逐過少的安全資產(chǎn)�，F(xiàn)在安全資產(chǎn)太少了，很多金融大機(jī)構(gòu)開始把自己的金融配置放在住宅地產(chǎn)和商品地產(chǎn)上，自然會推高房價。

    三是資產(chǎn)價格的輪動。2015年中國股市經(jīng)歷了一次暴漲、暴跌，在股市獲益的人把資金轉(zhuǎn)出到兩個方向，一個是到海外配置美元資產(chǎn)，二是就近配置房地產(chǎn)資產(chǎn)。本輪房地產(chǎn)漲得比較猛的一線城市都是金融市場比較發(fā)達(dá)的城市。

    四是僅限于深圳，香港的資金流動炒作深圳的房地產(chǎn)。香港的房地產(chǎn)市場到了市場的高點(diǎn)，很多香港資金挪到內(nèi)地來進(jìn)行投資，深圳就是一個重點(diǎn)。

    五是虛假交易。中國民營企業(yè)家向來融資很難，一線城市房價飆升的時候，通過制造虛假交易，哄抬房地產(chǎn)價格，可以把從銀行的實(shí)際融資規(guī)模一下子陡然提高。

    歸納起來，一線城市房價暴漲的六個因素中，有五個都是金融層面的流動性推動的，只有一個跟基本面有關(guān)系。

    我們判斷，經(jīng)過上半年上漲之后，現(xiàn)在一線城市的房地產(chǎn)已經(jīng)不再像一個必需品，越來越像金融品。如果房地產(chǎn)像金融品的話，未來價格不一定會暴跌，但是波動性會上升。

    本輪房價為什么會分化，特別是深圳房價為什么能上升這么多？通過構(gòu)建指標(biāo)體系，我們發(fā)現(xiàn)無論從流入人口規(guī)模比上戶籍人口、城市工作年齡人口比上常住人口、房價收入比還是人均廣義庫存，深圳房價的上漲都有一部分基本面推動，但絕大部分是受資金面推動的。

    我們認(rèn)為，如果國內(nèi)這種過多的流動性追逐過少的安全資產(chǎn)游戲持續(xù)的話，以下七個城市未來會成為資金暴漲的焦點(diǎn)，分別是：廈門、廣州、�？�、杭州、寧波、福州、天津。

    中國房地產(chǎn)最好的十年已經(jīng)過去，未來也不會回來，所以中國房地產(chǎn)市場總體是一個下行趨勢，要把中國目前整個房地產(chǎn)市場的庫存恢復(fù)到一個比較好的水平上，至少還需要好幾年的時間�？傮w的下行是一個大趨勢，一線、二線回暖感覺不到這個大局。過去一線、二線暴漲以后，中國房地產(chǎn)市場短期的風(fēng)險正在積聚，未來會在沖擊下發(fā)生一些大的調(diào)整，一個很重要的原因是人民幣貶值預(yù)期的加深，以及資本流出的加劇，這是我們應(yīng)該擔(dān)心的風(fēng)險。