土地使用權(quán)到期深圳版：一次性補交基準(zhǔn)地價35%

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發(fā)布時間：2016-08-18 09:15:47

來源：澎湃新聞

近期溫州市區(qū)部分市民發(fā)現(xiàn)持有的土地證面臨土地年限20年到期，要花費數(shù)十萬元高額土地出讓金“買地”才能重新辦理土地證。

　　土地使用權(quán)到期，《物權(quán)法》上規(guī)定為“自動續(xù)期”。但是否需要交納土地出讓金？交納標(biāo)準(zhǔn)如何？《物權(quán)法》并未給出規(guī)定，這也直接引發(fā)了溫州土地續(xù)期的爭議。

　　澎湃新聞注意到，實際上，有關(guān)土地使用權(quán)到期后的問題，深圳早在2006年就已出實例。

　　據(jù)《中國新聞周刊》此前報道，1998年房產(chǎn)改革全面鋪開之后，越來越多的居民自購住房，70年后土地使用權(quán)何去何從，出讓金如何交納，讓中國人擔(dān)心起來。

　　在深圳特區(qū)，由于原有商業(yè)用地的20年使用權(quán)開始陸續(xù)到期，擔(dān)心已成現(xiàn)實。

　　1980年開始建設(shè)的國商大廈是全國第一棟商用寫字樓。惟其最早，也帶來了一系列“歷史遺留問題”。

　　據(jù)報道，1981年12月，深圳市頒布了《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地管理暫行規(guī)定》，允許給在特區(qū)投資的客商劃撥土地。并規(guī)定了土地最長使用年限：工業(yè)用地30年；商業(yè)用地20年；商品住宅用地50年；教育、科學(xué)技術(shù)、醫(yī)療衛(wèi)生用地50年；旅游事業(yè)用地30年；種植業(yè)、畜牧業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)用地20年。

　　問題就出在根據(jù)這一“特區(qū)年限”，國際商業(yè)大廈的土地使用權(quán)只有20年，到2001年12月31日截止。

　　這比國務(wù)院1990年發(fā)布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定――商業(yè)、旅游、娛樂用地的最高年限為40年少了一半。

　　深圳規(guī)定與國家規(guī)定的時限差，就成了問題。

　　據(jù)媒體此前報道，在深圳，像國際商業(yè)大廈這樣使用“特區(qū)年限”的土地有73平方公里。

　　2002年以來，由于原有商業(yè)用地的20年使用權(quán)開始陸續(xù)到期，當(dāng)時并沒有相關(guān)界定，有一段時間，深圳采取了100％補地價的模式。

　　據(jù)《中國新聞周刊》報道，2002～2004兩年間，深圳市國土系統(tǒng)以市場地價為標(biāo)準(zhǔn)，實行100％補地價的模式。到了2004年，深圳市頒發(fā)了《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》，對這一“歷史遺留問題”作了詳細(xì)規(guī)定。

　　而這些，也正是當(dāng)時仍在審議中的《物權(quán)法（草案）》懸而未決的熱點問題。

　　《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》中，對補交地價標(biāo)準(zhǔn)重新進行了劃定。補交地價數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價的35%，補交地價一次性交付。

　　值得注意的是，這個35%的參照標(biāo)準(zhǔn)并不是按照目前的市場拍賣土地價格或者房價，而是基準(zhǔn)地價。

　　所謂基準(zhǔn)地價，是各種用途土地的使用權(quán)區(qū)域平均價格，是地價總體水平和變化趨勢的反映。簡單來說，基準(zhǔn)地價就是土地的初始價，即土地在完成拆遷、平整等一級開發(fā)后，政府確定的平均價格。

　　基準(zhǔn)地價按照不同的區(qū)域和不同的土地用途，分別確定平均價格。

　　以深圳為例，目前深圳的基準(zhǔn)地價最新版本為2013年公布，各區(qū)不同。以福田區(qū)的住宅用地為例，2013年新的基準(zhǔn)地價最高為5317元/平方米，最低為1356元/平方米。羅湖區(qū)2013年住宅用地最高基準(zhǔn)地價為4582元/平方米，最低為1239元/平方米。

　　但是，一次性補交地價的辦法仍然是主流。在深圳國土系統(tǒng)內(nèi)部，2002年以來，關(guān)于100％收取地價還是35％收取地價的爭論就一直沒有平息。新政策出臺后，仍有官員認(rèn)為這一規(guī)定讓利太多。

　　《中國新聞周刊》報道稱，內(nèi)地多數(shù)地方盡管沒有深圳規(guī)定與中央規(guī)定的差異，但土地使用權(quán)70年大限之后何去何從，讓法律政策的起草者和每一個中國人頭痛。仿效香港和深圳逐年續(xù)費的方式，政府適當(dāng)讓利，或許正是內(nèi)地土地使用權(quán)到期的解決之道。

下面為《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》全文：

　　《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)予印發(fā)，請遵照執(zhí)行。

　　第一條為加強土地管理，妥善處理到期房地產(chǎn)問題，促進我市房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，制定本規(guī)定。

　　第二條本規(guī)定所稱到期房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)權(quán)利證書登記的土地使用年期屆滿的行政劃撥性質(zhì)房地產(chǎn)，及原行政劃撥用地補交地價后轉(zhuǎn)為出讓用地但原年期未重新調(diào)整而土地使用年期已屆滿的房地產(chǎn)。

　　國家機關(guān)、軍事、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)等財政投資的非經(jīng)營性的行政劃撥用地上的房地產(chǎn)，加油加氣站，列入舊城（村）改造規(guī)劃區(qū)域的房地產(chǎn)，公用事業(yè)特許經(jīng)營使用的公用設(shè)施，以及市政府規(guī)定的其他不予續(xù)期的房地產(chǎn)，不適用本規(guī)定。

　　第三條到期房地產(chǎn)，業(yè)主需繼續(xù)使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則延長土地使用年期。延長方式包括補交地價簽訂土地出讓合同或支付土地租金簽訂土地租賃合同。

　　在國家規(guī)定的最長土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內(nèi)約定年期的，補交地價數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價的35%并按約定年期修正，補交地價一次性支付；土地租金按年支付，其標(biāo)準(zhǔn)由市國土管理部門定期公布。

　　第四條已建成的合法行政劃撥用地性質(zhì)房地產(chǎn)，在不改變用途的情況下，可按到期房地產(chǎn)續(xù)期的地價（土地租金）標(biāo)準(zhǔn)和延長土地使用年期的原則，辦理土地有償使用手續(xù)。

　　第五條在1995年9月15日前簽訂土地使用權(quán)出讓合同書的，其土地使用年期執(zhí)行1995年9月15日《深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改〈深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例〉第十一條的決定》中"土地使用權(quán)的最高使用年限為七十年，不同用途的土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行"的規(guī)定。符合該規(guī)定的自土地使用權(quán)出讓合同約定的起止日期推算順延。

　　第六條到期房地產(chǎn)不辦理續(xù)期手續(xù)或申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，原有劃撥土地使用權(quán)消滅，其土地使用權(quán)無償收回。

　　適用本規(guī)定的到期房地產(chǎn)，其地上建筑物、構(gòu)筑物按建造成本折舊補償。

　　第七條本規(guī)定范圍外出讓用地性質(zhì)房地產(chǎn)的土地使用年期屆滿的，其土地使用年期續(xù)期按現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定以及土地使用權(quán)出讓合同約定的有關(guān)內(nèi)容辦理。

　　第八條本規(guī)定自發(fā)布之日起施行。

　　在本規(guī)定施行之前已到期的行政劃撥用地性質(zhì)房地產(chǎn)未續(xù)期的，參照本規(guī)定執(zhí)行。

　　2004年4月23日