二手房買賣攻略，不看你會吃虧的！

　齊魯網(wǎng)訊 二手房買賣比一手房買賣的程序更復(fù)雜，交易難度更大，交易風(fēng)險也更大。因此怎么避免產(chǎn)生糾紛是眾多買家所關(guān)注的。

　　下面跟大家談?wù)勝I方如何在二手房買賣中最大限度的維護(hù)自己的合法權(quán)益吧!

　　簽訂合同前

　　1、要審查房屋權(quán)屬，確認(rèn)房主真實(shí)身份

　　房屋所有權(quán)證(即房產(chǎn)證)是證明賣方對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易對買方來說存在得不到房屋的極大風(fēng)險。因此，買方在簽訂合同前需要核實(shí)賣方的真實(shí)身份，即查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人與賣方的身份證是否一致。如果房屋屬于共有的，買方還要查看所有房屋共有人同意出售房屋的書面證明。因?yàn)槿绻�只是部分共有人擅自處分房屋，那么合同未在其他共有人同意的情況下一般會被認(rèn)定為無效。

　　2、了解土地的使用性質(zhì)

　　都說買房需要落實(shí)兩證。這另外一本證就是土地使用權(quán)證。就是說買方應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓。劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，而出讓是房主已繳納了土地出讓金，買方對房屋享有較完整的權(quán)利。

　　還應(yīng)注意的是土地的使用年限，目前我國根據(jù)不同用途的土地規(guī)定了不同的出讓年限，有40年、50年、70年和無期。如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有50年，房主已使用20年，這時買方就得自己衡量，是否買同地段土地使用權(quán)為70年商品房會更劃算了。

　　3、實(shí)地查看房屋質(zhì)量

　　這也是買方簽訂合同之前至關(guān)重要的一步。小編認(rèn)為這步需要實(shí)地考察與詢問物業(yè)、鄰居相結(jié)合。

　　第一，觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。如戶型是否實(shí)用，管線走向是否安全、合理，天花板有無漏水的痕跡，墻壁是否有爆裂或脫皮的情況等。

　　第二，查看房屋是否存在私自搭建違章建筑的情況。

　　第三，充分檢查房屋水、電問題。檢查水龍頭看看出水的暢通情況;查看房屋的供電容量，以防冬夏空調(diào)開不了的尷尬;觀察屋內(nèi)電線是否有老化的現(xiàn)象。

　　值得注意的是，由于是二手房，賣家可能做一些新裝修來掩蓋房屋缺陷。因此，買方要睜大眼睛，多個心眼，注意墻壁上是否有新裝修來掩蓋裂縫的情況。

　　此外，買方還應(yīng)該向房屋左鄰右舍、小區(qū)物業(yè)公司詢問房屋是否做過大修或質(zhì)量問題等等。

　　簽訂合同時

　　二手房買賣一般會涉及到兩個合同，一個是定金合同，另一個是買賣合同。

　　1、關(guān)于定金合同

　　根據(jù)調(diào)查，定金糾紛在二手房交易糾紛中占的比例較高。為了防止賣方收了定金之后提高房屋總價，買賣雙方要在書面的定金協(xié)議中對購房合同的主要條款達(dá)成一致意見，這樣買賣雙方都會有保障。

　　協(xié)議中約定定金后，即適用定金罰則。定金的認(rèn)定非常嚴(yán)格，既要在合同中明確定金的數(shù)目，在出具收據(jù)時，也必須明確為“定金”二字(不要寫錯別字)。同時定金合同是一種實(shí)踐性合同，即只有實(shí)際交付了定金后，合同才成立，沒有實(shí)際交付的，也不成為定金。

　　2、關(guān)于買賣合同

　　二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細(xì)節(jié)問題還是應(yīng)約定清楚，如：合同主體、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。

　　重點(diǎn)提醒大家注意標(biāo)明以下三個問題：

　　A、違約責(zé)任

　　任何一個合同，簽約時都應(yīng)該明確寫清雙方的權(quán)利義務(wù)，房產(chǎn)交易金額往往較大，為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，更應(yīng)該明晰權(quán)責(zé)。

　　目前絕大多數(shù)二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對于賠付時間卻幾乎沒有約定，這會導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時間，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降。因此，為確保合同條款的最終落實(shí)，建議大家在簽訂合同時對違約金的賠付時間做個約定。

　　B、注明費(fèi)用交接時間

　　這是二手房買賣中房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款。交接時間是劃分買賣雙方責(zé)任的關(guān)鍵，因此一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)等各項(xiàng)費(fèi)用的交接年月日。有些賣方惡意長期拖欠這些費(fèi)用，買受人并不知情，若不約定有可能要吃啞巴虧。

　　C、戶口問題

　　賣家的戶口沒有及時遷出，是最易危及到買家利益的。因此，買方切記在合同中約定過戶前賣方需保證遷出戶口。買方在房屋交接日前一天可到房屋所在地派出所查閱賣方的戶口是否已經(jīng)遷出。如果賣方戶口要在交房后才可遷出，則買方一定要與賣方就此問題約定清楚。