北京市住建委：“開發(fā)商自持房期限為5年”系誤讀

 原標(biāo)題：“開發(fā)商自持房期限為5年”系誤讀

　　在“限房價、競地價”地塊上建起來的住房，開發(fā)商自持期限僅有5年？從前天開始，市住建委就《本市“限房價、競地價”項(xiàng)目自持商品住房租賃管理有關(guān)問題的通知》公開征求意見。不過，卻傳出來“5年自持期限”的消息。昨天記者從市住建委獲悉，該消息系誤讀。按照目前征求意見稿中披露的信息，企業(yè)自持商品住房的年限是與土地出讓年限一致，即擬為70年。

　　開發(fā)商自持住房期限為70年

　　從未有過“5年期限”一說

　　一周多前，海淀永豐和大興黃村的4宗“限房價、競地價”試點(diǎn)地塊正式成交，均以開發(fā)商自持100%面積落幕。未來，這4宗土地將為北京房屋租賃市場帶來大批全新房源。

　　按照市規(guī)劃國土委發(fā)布的此類土地競買原則，這4宗地塊均設(shè)定合理土地上限價格，當(dāng)競買報價達(dá)到合理土地上限價格時，則不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為在此價格基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)場競報企業(yè)自持商品住房面積的方式確定競得人。當(dāng)投報商品住房面積比例有兩個或兩個以上的競買人投報為100%時，則轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報程序。

　　出讓結(jié)果顯示，4宗地塊的住宅部分開發(fā)商自持面積均投報至100%，全部企業(yè)自持，沒有可銷售的商品住房。此前補(bǔ)充公告對此也有說明，這批由企業(yè)自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售。而從前天市住建委公布的征求意見稿來看，自持商品住房應(yīng)全部用于對外租賃，不得銷售，持有年限與土地出讓年限一致。

　　業(yè)內(nèi)專家解釋，按照國家相關(guān)法律，商品住房的土地出讓年限為70年，因此試點(diǎn)項(xiàng)目企業(yè)自持商品住房的持有年限也應(yīng)為70年，且全部用于租賃。從未有過“5年期限”一說。

　　而4宗地塊的出讓補(bǔ)充公告中所提到的“試點(diǎn)地塊將來銷售的商品住房，自取得分戶不動產(chǎn)登記證書或契稅完稅憑證后5年內(nèi)不得出售”，這是指如果在出讓過程中沒有達(dá)到企業(yè)100%自持，有部分可銷售的商品住房，為防止短期轉(zhuǎn)賣獲利，要求購房家庭購買這部分住房后，持有五年方可再上市銷售，而非開發(fā)商自持商品住房的持有年限。

　　持有期間，企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)清算的，其自持商品住房按相關(guān)法律法規(guī)處理；企業(yè)進(jìn)行合并重組或股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及自持商品住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，須經(jīng)屬地政府同意后整體轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓后，不得改變自持商品住房規(guī)劃用途，應(yīng)繼續(xù)用于出租。

    租戶單次租期最多3年

    可避免開發(fā)商以租代售

    切中肯綮。這份征求意見稿還回應(yīng)了一個老百姓更關(guān)心的問題——房子到底能租多長時間？

    我國法律明確規(guī)定，房屋租賃期限不得超過20年。“如果開發(fā)商以長租的形式，把這批房子以20年的租期極限高價租出去，不就等于變相賣房了嗎？”其實(shí)，最初推出類似開發(fā)商自持政策時，就有市場人士對此有所擔(dān)心。

    根據(jù)征求意見稿，為保障租賃雙方合法權(quán)益，自持商品住房出租納入本市房屋租賃平臺管理，租賃合同須網(wǎng)上簽約，單次租期不超過3年。

    在業(yè)內(nèi)看來，這種一開始就把租期敲死的辦法其實(shí)避免了這些房子落入變相“小產(chǎn)權(quán)房”的陷阱。“對于租戶來說，3年以內(nèi)的限制其實(shí)是一個相對穩(wěn)定的年限，這在避免開發(fā)商‘搗鬼’的同時，也能一定程度兼顧租戶的利益。”偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉解釋，從目前租賃市場來看，3年以內(nèi)的期限基本滿足了出租和承租雙方的需求，“現(xiàn)在北京租房簽約基本不超過1年，租戶本身也存在著換工作搬家等不確定性。”

    與此同時，由于試點(diǎn)地塊在“限房價、競地價”的同時，還執(zhí)行“90/70”政策，即套型面積90平方米以下的住房面積占所有住房面積的70%以上，經(jīng)過機(jī)構(gòu)計算，這里將出現(xiàn)數(shù)千套小戶型房源供應(yīng)市場。這也意味著，未來這些房子的上市，將為北京市場帶來大批緊俏的出租房源。

    承租主體不會限制

    房源增加租金有望平抑

    未來自持房拔地而起后，哪些人能租到這些房子呢？會不會限定戶籍等硬性條件？

    從目前的征求意見稿來看，專門對此有說明，即“企業(yè)自持商品住房租賃活動實(shí)行市場化機(jī)制，不限定承租主體”。這也就意味著，以目前公布的政策來看，這批開發(fā)商手中的自持房未來上市后，將會與本市當(dāng)前房屋租賃市場上的房屋沒有太大差別。

    未來這批房子又以何種方式運(yùn)營？據(jù)了解，企業(yè)可自行成立租賃管理部門開展自持商品住房租賃經(jīng)營；也可與專業(yè)住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合作經(jīng)營。

    對于各方關(guān)心的價格，征求意見稿也沒有定死，而是采用了更市場化的方式——租金價格由租賃雙方按照市場水平共同商定。

    此外，征求意見稿專門要求：企業(yè)出租自持商品住房前，應(yīng)對房屋進(jìn)行全裝修，確保滿足居住條件。

    “如果毛坯房對外出租，未來也是麻煩事。”鏈家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小張向記者分析，從目前市場來看，如果是毛坯房，租戶就得自己裝修，而裝修費(fèi)用房東不可能承擔(dān)，未來搬走就等于打了水漂；而從房東角度來講，租戶裝修就意味著會長租，但不少房東也都在考慮賣房，長租期限無法保證。

    伴隨著4宗試點(diǎn)地塊的成交和專門對自持房管理的考量，“購租并舉”的市場版圖也正在悄然浮現(xiàn)。“真正讓租賃市場的規(guī)�；�經(jīng)營在開發(fā)商角度實(shí)現(xiàn)了落地。”胡景暉說。

    這個“規(guī)模化經(jīng)營”看似專業(yè)，但實(shí)際上對于租房的老百姓來說則意味著能帶來不少實(shí)打?qū)嵉暮锰�。胡景暉說，一方面是租賃房屋的品質(zhì)上去了，帶來居住條件的改善；另一方面則是隨著大量房源的增加，有望平抑租金，也為租戶帶來更多的選擇。