限購滿月 深佛房價松動莞珠成交下跌

 原標題：深佛房價松動 莞珠成交下跌

11月4日-8日，珠三角限購城市樓市調(diào)控新政陸續(xù)滿月。深圳一手住宅均價明顯回落；東莞一手住宅成交則出現(xiàn)斷崖式下跌，房價松動下滑；珠海一手住宅成交量跌價穩(wěn)；佛山則表現(xiàn)為量升價穩(wěn)，房價穩(wěn)中有降。不同城市之間因為實施政策力度不同，表現(xiàn)出不同的市場情況。不過總體來看，樓市調(diào)控的積極作用開始顯現(xiàn)，樓市正在理性回歸。

成交數(shù)據(jù)

深圳：一手備案成交4315套 房價降一成

10月4日，深圳市政府發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》（深府辦〔2016〕28號），過去一月，深圳賣了多少樓？據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，10月4日至11月3日，深圳一手住宅成交4315套，銷售面積42.81萬平方米，均價為56141元/平方米，銷售總額達240.35億元。房價環(huán)比9月下降了11.04%，據(jù)深圳市規(guī)土委官網(wǎng)數(shù)據(jù)，9月深圳一手住宅成交僅2510 套；成交均價63109 元/平方米。

記者了解到，就備案成交數(shù)據(jù)而言，新政以來一個月成交環(huán)比9月來說是量增價減，不過同比去年10月而言，成交量有所下降。記者了解到，去年10月份深圳新房總成交一手住宅5585套；成交面積542028.34平方米。

業(yè)內(nèi)人士透露，由于備案的滯后性，其實過去一個月的備案數(shù)據(jù)并不能客觀地反映新政影響。而新政真正影響會在本月備案成交數(shù)據(jù)中慢慢顯現(xiàn)。

東莞：成交大幅度下跌 房價松動回落

根據(jù)東莞各大房地產(chǎn)研究機構(gòu)監(jiān)測東莞市房管局官方網(wǎng)站網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，東莞實施限購新政前一周至上周共五周時間內(nèi)，東莞一手住宅成交套數(shù)分別為2216套、894套、803套、680套、519套，成交大幅度下跌。

東莞市房管局官方網(wǎng)站顯示，昨天截至下午5時40分，東莞一手住宅僅成交32套，前天11月6日，也僅成交了35套。合富輝煌（中國）東莞市場研究部介紹，新政后東莞樓市成交持續(xù)量價齊跌，第四周成交量跌入冰點。

記者對比后發(fā)現(xiàn)，從新政前一周東莞住宅成交面積達27.1萬平方米，成交套數(shù)2216套，住宅成交均價達18452元/平方米，到新政第四周住宅成交5.9萬平方米，住宅成交套數(shù)519套，住宅成交面積為13803元/平方米，住宅成交面積下跌78.2%，成交套數(shù)下降76.58%，成交均價下降約25.2%。

佛山：初步實現(xiàn)房價穩(wěn)中有降目標

10月7日，佛山出臺對熱點區(qū)域執(zhí)行限購、差別化信貸、強化監(jiān)管等系列調(diào)控政策，實現(xiàn)10月全市房價環(huán)比穩(wěn)中有降。根據(jù)佛山市住建管理局統(tǒng)計，10月全市商品住房成交面積216.79萬平方米，同比上升83.89%、環(huán)比上升2.10%；成交均價10079.57元/平方米，同比上升18.41%、環(huán)比下降0.81%。

佛山市住建管理局分析，10月7日佛山調(diào)控政策出臺前，全市商品住房價格漲幅保持在7%以上；而調(diào)控政策出臺后，實現(xiàn)了商品住房價格穩(wěn)中有降。9月26日-10月26日統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全市新建商品住房銷售均價10079.57元/平方米，較限購前一個月的環(huán)比降幅0.81%，初步實現(xiàn)10月份房價環(huán)比穩(wěn)中有降的目標。

珠海：10月網(wǎng)簽商品房6541套 環(huán)比9月下跌7%

10月6日，珠海重啟樓市限購政策。珠海商品房預(銷)售專網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，10月珠海共網(wǎng)簽商品房6541套，環(huán)比9月下跌7%，其中，住宅網(wǎng)簽量為5363套，商業(yè)用房202套。

從網(wǎng)簽情況來看，10月的成交跌幅不大。但是，限購首周成交量多來源于限購前成交延遲簽約。自限購的第二周開始，珠海網(wǎng)簽量也出現(xiàn)了連續(xù)下降，10月24日至10月30日期間，珠海全市合計網(wǎng)簽959套，自3月以來首次周網(wǎng)簽量跌破千套。

市場表現(xiàn)

深圳：10月以來無住宅項目取得預售證

記者在深圳采訪了解到，目前深圳二手業(yè)主松口現(xiàn)象比較明顯。而一手市場開發(fā)商表現(xiàn)則更為謹慎。廣州日報記者昨日查閱深圳規(guī)土委官網(wǎng)獲悉，10月以來，深圳唯一取得預售的項目是前海卓越金融中心商業(yè)項目，沒有住宅項目取得預售許可證。

受住宅零批售的影響，深圳庫存消化周期降為9.2個月。據(jù)深圳市規(guī)土委透露，至10月末，深圳商品住宅待售庫存為383.51平方米、34357套，按最近一年月均銷售面積來計算，庫存消化周期為9.2個月，比9月份（10.6個月）略有所下降。

東莞：有樓盤開盤成交不到一成

11月5日，東莞主城區(qū)新盤在新政后首次亮相，碧桂園帕克諾雅推出220套103~142平方米戶型，多重優(yōu)惠后，認購的均價約在2.3萬元/平方米左右。記者在現(xiàn)場看到，與新政前碧桂園開盤時幾百人排長龍的現(xiàn)象相比，新政后冷清了許多，樓盤活動現(xiàn)場的椅子上還有不少空位。記者了解到，開盤當天該樓盤約認購114套，銷售率約五成多。記者在東莞市房管局官方網(wǎng)站查詢發(fā)現(xiàn)，截至發(fā)稿時，該樓盤還沒有正式進行網(wǎng)簽，真實的成交數(shù)據(jù)將在認購一周后陸續(xù)體現(xiàn)出來。

不過，碧桂園帕克諾雅已經(jīng)是新政后成交比較好的一個樓盤。臨深片區(qū)的樓盤開盤成交更差，不少樓盤開盤當天成交量僅在三四成，有的樓盤開盤成交量不到一成，開盤當天認購套數(shù)僅十幾二十套。如大朗松湖豪庭新政后開盤推210套住宅，開盤僅成交約17套；黃江的霖峰壹山境開盤推112套79~99平方米洋房，均價23000元/平方米，當天約成交21套。

佛山：全市庫存持續(xù)降低

根據(jù)佛山市住建部門統(tǒng)計，截至10月底，佛山全市商品房月末累計可售面積1649.57萬平方米，其中，商品住房月末累計可售面積658.79萬平方米，去化周期僅4.02個月。非商品住房月末累計可售面積990.79萬平方米，去化周期25.08個月。

值得留意的是，此前有數(shù)據(jù)披露，截至今年7月份，佛山全市商品住宅庫存約為771萬平方米，去化周期為5.1個月。經(jīng)過3個月的消化，佛山住宅庫存量還在下降。

而供應方面，卻沒有得到相應的補充。10月份，佛山全市商品住房上市面積137.05萬平方米，同比上升17.41%，但環(huán)比下降了22.57%。1~10月份，佛山商品住房上市面積共計1202.43萬平方米，但1~10月份佛山全市商品住房銷售面積達到了1638.52萬平方米，市場明顯處于供不應求中。

珠海：新政后不少樓盤每天只有幾批客戶

新政對珠海樓市的影響同樣明顯。合富輝煌（中國）珠海市場研究部經(jīng)理胡志宜告訴記者，新政后珠海網(wǎng)簽變化比較大，新政前每周成交大約有1300套，新政后最近幾周只有八九百套，共八九萬平方米，從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看成交量是有明顯下降的；從市場實際情況來看，樓盤到訪的客戶也有明顯減少，很多樓盤基本上每天只有幾批客戶，而新政前每天有十幾批。

后市預測

深圳：樓市將會持續(xù)降溫

深圳中原研究中心10月報研究認為，隨著政策的逐步實施，深圳樓市將會持續(xù)降溫，新房、二手成交量價將會進一步下滑。政策調(diào)控首先對價格下跌的影響較大，其次會逐漸體現(xiàn)在成交量上。由于今日深圳將對二手評估價重新調(diào)整，受預期影響，二手住宅成交量也將持續(xù)減少。

東莞：11月樓市成交低位徘徊

業(yè)內(nèi)人士認為，新政對樓市的真實影響將在11月才真正體現(xiàn)。10月深圳限購限貸對投資者的打擊非常大，市場看空情緒不斷加重，預計短期深圳客觀望氛圍仍濃，樓市成交依舊艱難，對東莞樓市興趣也大大減小。

東莞中原地產(chǎn)研究部表示，過去深圳客占東莞樓市的半壁江山，此次深圳客尤其深圳投資客退潮導致東莞樓市元氣大傷，短期觀望情緒濃厚，年底人氣回升乏力，加上供應節(jié)奏放緩、大戶型及別墅首付高等都會導致成交量較弱，預計11月東莞住宅成交低位徘徊。

與此同時，東莞房價有所松動，11月份品牌房企定價低于市場預期入市或?qū)⒊霈F(xiàn)，不過從整體來看，短期內(nèi)出現(xiàn)實質(zhì)性降價比較難。

東莞中原地產(chǎn)研究部認為，從開發(fā)商角度看，截至目前許多開發(fā)商銷售業(yè)績甚佳，均超額完成全年業(yè)績，開發(fā)商“不差錢”，短期實質(zhì)性降價難現(xiàn)。

從10月備案價格的項目看，大部分項目的備案價均高于目前成交價格，預計11月房價持續(xù)高位堅挺，但不排除有部分品牌房企出于業(yè)績沖刺壓力，定價低于預期入市。

佛山：住房需求引向中西部

目前，佛山東西部地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展水平不一，差異仍然存在。特別是高明、三水兩區(qū)，雖然近期增幅可觀，但成交量和價格明顯偏低。

針對全市房地產(chǎn)“東熱西冷”區(qū)域發(fā)展不平衡的現(xiàn)狀，佛山出臺的區(qū)域限購政策和差別化住房信貸政策，抑制東部區(qū)域房地產(chǎn)市場的過熱，同時將住房需求往中西部區(qū)域引導，促進佛山市房地產(chǎn)市場區(qū)域平衡發(fā)展。

據(jù)分析，由于當前調(diào)控措施效果已比較到位，房價穩(wěn)控工作效果明顯，促使10月房價穩(wěn)中有降。但因為前期積壓的高房價樓盤較多，預計11月房價會出現(xiàn)“翹頭”現(xiàn)象。

珠海：成交量明顯下降價格平穩(wěn)

記者了解到，由于目前珠海的庫存量少，仍然支撐著房價平穩(wěn)，價格變化也比較小。胡志宜介紹，上周他們剛剛進行全市踩盤活動，發(fā)現(xiàn)價格仍然比較堅挺，還沒有下降的跡象。“現(xiàn)在快到年底了，新政相對來講對成交量的影響比較大。”胡志宜告訴記者，目前珠海基本上沒有預售供應，原本要入市的樓盤都推遲拿預售證，沒有供應，成交自然也會下降，對市場后期成交的影響比較大。

不過在價格方面，房價基本上是比較穩(wěn)定的，他認為，“從投資角度來看，買房仍然是一個比較保值的渠道。從城市競爭力來看，珠海的綜合競爭力在加強，區(qū)位價值比較突出，這些都會支撐珠海房價平穩(wěn)。”（蔣幸端、肖陸軍、陳鈺鳳、黃健源）