高富強：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需謹(jǐn)防“換湯不換藥”的風(fēng)險

　　在前期所寫的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)各環(huán)節(jié)亟需規(guī)范一文中，作者詳細分析了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為何倍受各方青睞，從宏觀和微觀兩個方面進行了深入探討。各級政府和開發(fā)商為什么對此情有獨鐘呢？

　　據(jù)《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪開發(fā)商時大多數(shù)老板所述，因為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)離不開政府的產(chǎn)業(yè)政策和政府的支持。每個項目的生成，都是根據(jù)城市規(guī)劃發(fā)展需要，立足于區(qū)域經(jīng)濟建設(shè)、社會發(fā)展需要、百姓就業(yè)需求等各種綜合因素考慮，經(jīng)招商引資、土地出讓等方式引進符合相關(guān)條件的產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目，來實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。

　　為此，政府首先要結(jié)合當(dāng)?shù)氐奶厣�產(chǎn)業(yè)，吸引有能力的開發(fā)商，進行符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展需求的規(guī)劃與開發(fā)，同時，給予相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件，吸引相關(guān)產(chǎn)業(yè)進駐，從而形成產(chǎn)業(yè)化的區(qū)域樣本，提高了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的輻射力和影響力。當(dāng)多個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模塊成為一定的規(guī)模時，城市的產(chǎn)業(yè)專業(yè)化水平就得到了質(zhì)的提升。

　　業(yè)內(nèi)地產(chǎn)資深人士曹瑞亮告訴作者，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念的出現(xiàn)，是產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)聯(lián)姻，如果資源配置得當(dāng)，開發(fā)商綜合運營能力強，無疑將成為傳統(tǒng)地產(chǎn)盈利模式的有益的補充。一方面政府高度支持，在土地、稅收等方面都會有較大的優(yōu)惠，另一方面新的盈利增長點，開發(fā)商都是趨利的，所以，近年來，有很多開發(fā)商開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。一句話，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和企業(yè)持續(xù)盈利。

　　伴隨著住宅開發(fā)的過度火熱，國家一直進行不斷的調(diào)控和平衡。轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新，似乎成為房地產(chǎn)開發(fā)商突出重圍的一條新思路，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)與產(chǎn)業(yè)聯(lián)姻，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的模式被許多開發(fā)商開始看好。與以往相比，“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”也被賦予了更為廣闊的含義，它最早始于“工業(yè)地產(chǎn)”，以地產(chǎn)為載體，以產(chǎn)業(yè)為依托，不同的產(chǎn)業(yè)下形成了不同的地產(chǎn)模式。如養(yǎng)療地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、網(wǎng)絡(luò)地產(chǎn)等等。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)熱潮隨著房地產(chǎn)調(diào)控影響的加深正在持續(xù)升溫，各地區(qū)產(chǎn)業(yè)開發(fā)勢頭如火如荼，尤其在大城市的周邊區(qū)域，二線、三線甚至四線地域也呈現(xiàn)大熱發(fā)展態(tài)勢，據(jù)龍創(chuàng)基業(yè)市場研究部調(diào)研了解到，在京津周邊縣市近幾年出現(xiàn)了大大小小的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，環(huán)首都經(jīng)濟圈的13個縣市以及山東、山西包括東北都加大了招商引資的力度和扶持政策，在一片大好的形勢之下，我們通過走訪項目和拜訪政府相關(guān)人員了解到一個奇怪的現(xiàn)實情況：

　　一、開發(fā)商以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的名義低價拿到土地之后遲遲不開工，有些土地已經(jīng)超過兩年甚至更長，有些即使開工建設(shè)也是小規(guī)模、小體量的廠房和研發(fā)樓，所建設(shè)的廠房基本都是低端、低成本的鋼結(jié)構(gòu)，這些物業(yè)規(guī)劃設(shè)計已經(jīng)遠遠落后，不能滿足當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)招商的客戶需要；二、政府相關(guān)機構(gòu)不是督導(dǎo)開工建設(shè)而是忙著幫企業(yè)調(diào)規(guī)劃和辦理各種其他手續(xù)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的老大難產(chǎn)權(quán)問題卻是無人問津。

　　為什么如此好的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式卻出現(xiàn)不和諧的甚至和實際不相符的尷尬境地呢？作者走訪北京、天津周邊多個園區(qū)，業(yè)內(nèi)資深人士倒出了個中原委：

　　1、作為開發(fā)商來說，投資建設(shè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資回報率很低，綜合算僅僅是商業(yè)的2成。如果建設(shè)廠房和研發(fā)樓出租來說，回報率更低，在北京周邊廠房租賃價位一般在0.6元---1.2元之間，有些區(qū)域甚至更低，需要8年到10年才能收回成本；如果建設(shè)綜合體，廠房和研發(fā)再加上商業(yè)部分綜合來核算，由于大多數(shù)住宅開發(fā)商在綜合體的運營方面缺少經(jīng)驗，最短也要2-3年才能回本；自己持有靠出租盈利短期內(nèi)不能得到資金的快速回籠，出售轉(zhuǎn)讓現(xiàn)有物業(yè)需要解決產(chǎn)權(quán)的問題，在北京周邊以及大多數(shù)經(jīng)濟區(qū)域產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)問題一直是待解決的，所以開發(fā)商遲遲不開工或者采取觀望也是預(yù)料之中的了。

　　2、政府在招商引資和服務(wù)方面各地區(qū)都是有指標(biāo)的，每年的引資額度要納入政績考核之列，僅僅稅收方面單純的靠產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的稅收是解決不了大問題，每年的政績考核直接關(guān)乎個人政治生涯的穩(wěn)序發(fā)展，加上人事組織關(guān)系的調(diào)整和調(diào)動，想在一個區(qū)域內(nèi)短期做出成績可想而知。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)雖是香餑餑，可由于地方利益和中央利益的博弈卻極易出現(xiàn)華而不實，好看不中用，開發(fā)商一樣是掛羊頭賣狗肉，換湯不換藥，以低價拿地圈地，根據(jù)時局待價而沽，走以前短平快的開發(fā)模式，政府大力的對住宅進行調(diào)控，引導(dǎo)發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可結(jié)果依然是治標(biāo)不治本，大量產(chǎn)業(yè)園區(qū)極易出現(xiàn)規(guī)劃雷同，產(chǎn)品雷同，造成區(qū)域之間惡性競爭，同質(zhì)化嚴(yán)重。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展不能僅僅依靠簡單的調(diào)控住宅一個方面，我認(rèn)為更多的是整個社會大資源的整合和梳理，是一個在中央的正確決策下系統(tǒng)的調(diào)整和完善的過程，從政府官員考核、地區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、定位、區(qū)域和中央的協(xié)調(diào)等等方面來進行，這要求企業(yè)和政府更加要注重實效，看重遠期發(fā)展，更要具備戰(zhàn)略眼光，在定位、資源和運營方式等方面尋求更多創(chuàng)新與突破。

　　作者系龍創(chuàng)基業(yè)（三河）企業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理高富強，該中心主要提供全國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商引資顧問服務(wù)。