低利率時代買房 用足貸款更劃算

進(jìn)入低利率時代，銀行理財產(chǎn)品和互聯(lián)網(wǎng)“寶寶”收益不盡如人意，最為“保守”的老牌理財產(chǎn)品——房地產(chǎn)還是不是理財?shù)暮眠x擇？對于大部分首次置業(yè)者和為二孩換房的買家來說，低利率環(huán)境下購房成本和風(fēng)險均相應(yīng)下降。不過，業(yè)內(nèi)人士建議，首次置業(yè)者負(fù)債不可超過月收入50%，二套房置業(yè)者的月還款數(shù)不要超過家庭月收入的20%。
　　目前的銀行利率幾近歷史最低水平。與此同時，二孩政策也給很多家庭帶來了改變生活方式的預(yù)期。
　　中原地產(chǎn)研究部主任熊小洪分析稱，目前房價仍處于上升通道，“越來越多的客戶將資金的大部分用于購置物業(yè)。”
　　低利率時代更適合貸款買房
　　據(jù)了解，廣州首套房平均利率4.21%，為全國第六低的城市，這為老百姓購置房產(chǎn)節(jié)省了利息成本支出。
　　中原研究部監(jiān)測的陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，120平方米的物業(yè)在2016年4月~5月份成交占比較第一季度提升了1.5個百分點，對于打算生二孩的老百姓來說，一方面，人口增多，需要提前購置大房；另一方面，在低利率的時代，買房不僅可以使資產(chǎn)保值增值，對抗通脹，也能利用低利率政策減少購房成本支出。在2016年成交的3房及以上的物業(yè)付款方式來看，按揭貸款的占比呈一路走高的態(tài)勢，2016年1月~5月份占比在87%的水平，較2015年第三季度多了7個百分點左右。
　　根據(jù)個人情況調(diào)整負(fù)債水平
　　房天下廣州二手房電商大區(qū)總監(jiān)甄欣介紹，在低利率時代，我們都面臨著如何投資理財以抗擊通脹的問題：“在一線城市，房產(chǎn)的投資與金融屬性會逐漸超越其基本的居住屬性。”他發(fā)現(xiàn)，不論是手中僅有20萬~30萬元的首次置業(yè)者，還是有高達(dá)200萬~300萬元流動資金的高凈值用戶，一線城市房產(chǎn)都是他們眼中最穩(wěn)妥的投資產(chǎn)品。
　　低利率時代個人貸款買房的成本進(jìn)一步降低，負(fù)債的適當(dāng)增加是無可厚非的。但是甄欣也強調(diào)，購房者要根據(jù)自己的家庭收入、年齡、抗風(fēng)險能力而調(diào)整負(fù)債情況。
　　案例
　　中學(xué)老師張先生在某小區(qū)有一套兩房的單位，建筑面積80㎡。在二孩政策放開后，張先生與太太商量添一個小孩，于考慮起換房。他認(rèn)為，目前處于低利率時期，正是換房的好時候。
　　張先生看中了同一小區(qū)內(nèi)的一套三房物業(yè)，面積123㎡。張先生將原先的80㎡兩房以總價209萬元賣出，又以超過六成的首付買下了這套總價為278萬元的三房物業(yè)。
　　張先生用公積金貸款的方式再次買房，如按照2015年3月的公積金基準(zhǔn)利率4%計算，每月月供為4774.15元，利息總額達(dá)718695.06元，而按最新的公積金基準(zhǔn)利率3.25%計算，張先生每月月供為4352.06元，利息總額566742.75元。不僅每月省了422.09元，利息總額更是少了151952.31元。
　　專家建議
　　1.對于首次置業(yè)的剛需買家，甄欣建議，在不超過月收入50%的前提下，可以盡可能高地提高負(fù)債，用未來的錢買今天的房子：“大部分剛需買家較為年輕，未來收入上漲的空間比較大。”現(xiàn)在向銀行貸款買房看似背負(fù)較高的貸款，其實對大部分人來說風(fēng)險是可控的。
　　2.對于家庭年收入較高、除房產(chǎn)之外尚有部分閑置資金用于投資的買家，甄欣建議對方不要盲目貸款買房提升杠桿：“對于有一套以上房產(chǎn)用于投資的家庭來說，月供扣去每月的租金收入，便是每月的實際還款數(shù)。”他建議實際還款數(shù)不要超過家庭月收入的20%，以保證在穩(wěn)健投資的同時不至于明顯降低家庭生活質(zhì)量。
　　房企業(yè)績
　　超30家房企公布前五月銷售數(shù)據(jù)
　　房企銷售業(yè)績同比漲近八成
　　廣州日報訊 (記者潘彧)前五月，房企普遍獲得了“豐產(chǎn)”。公開數(shù)據(jù)顯示，公布5月銷售業(yè)績的房企中，前五月總銷售業(yè)績同比上漲近八成，而三分之一房企已經(jīng)完成了年度銷售目標(biāo)的50%以上。
　　業(yè)內(nèi)人士分析稱，從目前企業(yè)完成情況看，上市房企上半年有望完成任務(wù)的60%~70%，而全年來看，如果樓市不降溫，絕大部分房企將超額完成任務(wù)。不過，由于目前市場過于火爆，下半年市場的交易量方面可能會比預(yù)期要低，需求不足的風(fēng)險隨時可能出現(xiàn)。
　　記者從公開資料了解到，龍湖地產(chǎn)、新城控股、旭輝、碧桂園、金地、景瑞地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)、首開股份等上市房企的前五月銷售業(yè)績同比甚至翻番，其中瑞安房地產(chǎn)前五月銷售金額同比增幅達(dá)到415%。而從完成任務(wù)的比例上看，30家房企完成了全年目標(biāo)的近半，其中超過三分之一的房企完成五成以上銷售目標(biāo)，部分房企如旭輝控股已經(jīng)完成六成以上銷售目標(biāo)。
　　從往年數(shù)據(jù)來看，上半年是全年銷售的淡季，一般全年銷售任務(wù)的30%~40%在上半年完成。“在2016年，從目前企業(yè)完成情況看，上半年有望完成任務(wù)的60%~70%。” 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為。
　　預(yù)測：下半年樓市或降溫
　　2016年上半年，由于信貸刺激等因素，一、二線城市樓市火爆，而土地市場的火爆則更勝一籌。
　　“如果下半年市場沒有變化，2016年大部分企業(yè)將超額完成年度任務(wù)。在這種情況下，房企銷售熱，完成任務(wù)情況好，推動了房企積極拼搶地王，整體看，市場已經(jīng)在一、二線城市進(jìn)入了非理性的火爆中。”張大偉表示。
　　不過，土地市場已經(jīng)開始顯示出微妙的變化。6月13日，杭州近江單元味精廠地塊出讓，參與競買的開發(fā)商包括信達(dá)地產(chǎn)、中鐵建、葛洲壩、華潤、保利等一眾央企。但是該地塊并沒有出現(xiàn)預(yù)想中的火爆，最終溢價率僅37.34%，被平安聯(lián)合體摘走。
　　而易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，土地市場的微妙變化顯示出市場的預(yù)期，即攪局者會受到行業(yè)約談或管制的風(fēng)險。背后也體現(xiàn)出了管控房價和地價的決心。
　　而嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房企要繼續(xù)推高銷售業(yè)績，實際上還是需要繼續(xù)加快推盤節(jié)奏，但是下半年市場的交易量方面可能會比預(yù)期不足，“至少從目前市場過于火爆的態(tài)勢看，要警惕需求不足的風(fēng)險。尤其是一些二線城市。另外價格方面將繼續(xù)走強，這和目前購房者看漲預(yù)期強烈等因素是有關(guān)聯(lián)的。”
　　相關(guān)新聞
　　有中介為促簽單隱瞞欠債
　　廣州日報訊 (記者林琳)今年年初，“首付貸”等高風(fēng)險金融產(chǎn)品被曝光，“中介理財”這個概念開始進(jìn)入了大眾的視野。中介涉足理財是“跨界”還是“撈過界”？記者走訪市場了解到，目前二手房買賣的理財業(yè)務(wù)仍以贖樓和尾款墊資為主，大部分中小型中介并不具備相應(yīng)的資質(zhì)和能力去保證業(yè)務(wù)的安全性。
　　“低傭金時代”中介賺什么？
　　一個房地產(chǎn)中介電商高層告訴記者，房地產(chǎn)中介往低傭金時代走，確實是受到電商低傭金的沖擊，別說以前3%的中介傭金了，目前大多數(shù)買家已經(jīng)不愿意付1.5%以上的傭金。對于中介來說，盈利點已經(jīng)從房地產(chǎn)交易傭金轉(zhuǎn)到其他業(yè)務(wù)產(chǎn)生的傭金了。
　　記者了解到，中原地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)最近賣起了保險。中原項目部總經(jīng)理黃韜解釋，中原集團(tuán)業(yè)務(wù)廣泛，有保險、擔(dān)保等牌照，亦有理財顧問公司、物業(yè)公司，目前是代理保險業(yè)務(wù)而不是經(jīng)營保險行業(yè)。
　　征信機(jī)制有待完善
　　目前各大中介較為常見的理財業(yè)務(wù)是贖樓貸和尾款貸，贖樓貸主要針對業(yè)主賣房時還有部分貸款沒有還清的情況。而尾款貸主要是針對部分業(yè)主急需用錢，而銀行放貸審批時間較長而衍生出來的一種理財業(yè)務(wù)。
　　中介的理財業(yè)務(wù)，主要是基于二手房交易時間長，為了彌補某一方短期內(nèi)的資金缺口而衍生出來的。有中介人士爆料，其最大的風(fēng)險在于由于發(fā)展時間較短，目前還缺乏完善的征信機(jī)制：“市場上有實力做好相關(guān)風(fēng)險控制的中介機(jī)構(gòu)并不多，大部分的中小型中介尚處于快速增長期，對于風(fēng)險控制、征信等方面的重視程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，部分經(jīng)紀(jì)人迫于簽單的壓力，哪怕是對外負(fù)債、資金情況有問題的業(yè)主或賣家，也采取隱瞞甚至欺騙的方式促成交易，獲得傭金后對于后續(xù)可能產(chǎn)生的糾紛不管不問。”
　　超過三十家房企
　　公布前五月業(yè)績
　　30余家房企累計前5月的銷售業(yè)績同比2015年同期上漲了近八成。
　　有30家房企完成了全年目標(biāo)的近半。
　　超過三分之一的房企完成五成以上銷售目標(biāo)。
　　部分房企如旭輝控股已經(jīng)完成六成以上的銷售目標(biāo)。
　　有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，上半年房企有望完成目標(biāo)的60%~70%。