知名分析師：未來(lái)10年一線城市房?jī)r(jià)將漲一倍

全面放開(kāi)二孩政策、中央深改會(huì)議提出“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”、國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“以加快戶(hù)籍制度改革帶動(dòng)住房、家電等消費(fèi)”，一系列政策暖風(fēng)引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，2016年一二線城市房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲，不同地區(qū)分化嚴(yán)重。只有極少數(shù)聲音認(rèn)為，樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說(shuō)明當(dāng)前樓市形勢(shì)越嚴(yán)峻，未來(lái)樓市面臨的問(wèn)題越多。

　　看多

　　國(guó)泰君安首席宏觀分析師任澤平：

　　未來(lái)10年一線城市房?jī)r(jià)將再漲一倍

　　目前，中國(guó)正處在一個(gè)增速換擋的時(shí)點(diǎn)，高增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。而中國(guó)增速換擋的典型形式，來(lái)自于房地產(chǎn)長(zhǎng)周期拐點(diǎn)的出現(xiàn)。人口紅利結(jié)束之后，人繼續(xù)往大城市遷移。當(dāng)人繼續(xù)往大城市遷移的時(shí)候，一線房地產(chǎn)有銷(xiāo)量沒(méi)土地，表現(xiàn)為價(jià)格的上漲和地王的再現(xiàn)。三四線城市沒(méi)有銷(xiāo)量，土地和庫(kù)存高企。去年，我對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)做過(guò)一個(gè)預(yù)測(cè)，未來(lái)10年一線房?jī)r(jià)再漲一倍，三四線漲不動(dòng)，房地產(chǎn)投資零增長(zhǎng)。

　　高盛房地產(chǎn)投資研究部主管王逸：

　　戶(hù)籍改革有助中國(guó)樓市復(fù)蘇，明年房?jī)r(jià)還會(huì)漲

　　曾在2014年經(jīng)歷房?jī)r(jià)最大降幅的“一線城市”，以及“其他二線及大型三線城市”均實(shí)現(xiàn)了最強(qiáng)勁的交易量復(fù)蘇，除此之外，其余城市的住宅銷(xiāo)售復(fù)蘇依然呈疲軟態(tài)勢(shì)。鄂爾多斯這類(lèi)“鬼城”的形成是結(jié)構(gòu)性供應(yīng)問(wèn)題導(dǎo)致的，預(yù)計(jì)在這一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整中將很難復(fù)蘇。戶(hù)籍改革和城鎮(zhèn)化的推進(jìn)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇有著重要影響。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在2015年至2017年的預(yù)期凈資產(chǎn)回報(bào)率將處在5年低點(diǎn)，但這是基于債務(wù)零增長(zhǎng)的假設(shè)而做出的。開(kāi)發(fā)商回報(bào)率的回升，需要房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲來(lái)支撐。原因在于，如果房?jī)r(jià)不上漲，開(kāi)發(fā)商加杠桿將不僅導(dǎo)致其基于現(xiàn)有土地儲(chǔ)備的凈資產(chǎn)回報(bào)率減少，而且還將使得開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況再度面臨風(fēng)險(xiǎn)。到2016年年中，中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)政策會(huì)偏向?qū)捤�，這應(yīng)該會(huì)支持房?jī)r(jià)持續(xù)復(fù)蘇。

　　中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松

　　明年房地產(chǎn)業(yè)有望觸底，一線城市沒(méi)有什么好擔(dān)心

　　從宏觀來(lái)看，經(jīng)濟(jì)并沒(méi)有出現(xiàn)太大的波動(dòng)，但微觀出現(xiàn)了非常大的變化。以房地產(chǎn)為例，不同城市、不同業(yè)態(tài)、不同的產(chǎn)品分化較大。房地產(chǎn)行業(yè)什么人都能賺錢(qián)的時(shí)代已過(guò)。如果項(xiàng)目在一線城市沒(méi)有什么好擔(dān)心的，但如果在三四線城市庫(kù)存壓力下就比較危險(xiǎn)。明年房地產(chǎn)業(yè)有望觸底，房地產(chǎn)業(yè)投資增速下行趨勢(shì)止住，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的拖累作用會(huì)明顯改善。預(yù)測(cè)明年新房市場(chǎng)仍趨于平淡，不同城市繼續(xù)分化。一線城市高位趨穩(wěn)，改善性需求成主流需求;三四線城市面臨高庫(kù)存、低需求的局面。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)

　　房?jī)r(jià)上漲難以動(dòng)搖，2016年持續(xù)上漲

　　從市場(chǎng)預(yù)期看，目前對(duì)于一二線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的認(rèn)識(shí)基本是一致的，而對(duì)于三四線城市則有分化的看法。實(shí)際情況是，三四線城市的房?jī)r(jià)難以大漲，但下跌的空間也不存在，即一個(gè)相對(duì)不漲不跌的態(tài)勢(shì)，最大的原因不是因?yàn)閹?kù)存而導(dǎo)致的，最主要是人口背后的需求還沒(méi)有被挖掘出來(lái)。無(wú)論是從供求關(guān)系、貨幣政策還是市場(chǎng)預(yù)期看，房?jī)r(jià)上漲是一個(gè)難以動(dòng)搖的市場(chǎng)特征。當(dāng)然，漲幅有大有小，會(huì)和市場(chǎng)周期波動(dòng)相關(guān)聯(lián)。對(duì)于2016年的房?jī)r(jià)判斷是，持續(xù)上漲，同時(shí)要警惕部分城市相對(duì)力度大的漲幅。

　　獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳寶存

　　三年內(nèi)北京四環(huán)房?jī)r(jià)漲至20萬(wàn)

　　北京房?jī)r(jià)三年內(nèi)，四環(huán)20萬(wàn)，五環(huán)15萬(wàn)，六環(huán)6萬(wàn)。北京與環(huán)北京地區(qū)的土地供應(yīng)受到政策和市場(chǎng)局限，都不可能容納北京外溢人口的正常剛性需求。北京已經(jīng)不存在加大土地供應(yīng)的可能性，整理存量建設(shè)用地難度和成本太大。

　　看空

　　同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉

　　“救市”頻發(fā)對(duì)2016年樓市是重大利空

　　當(dāng)前樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，供求基本面來(lái)看已基本平衡，市場(chǎng)需求已基本得到滿(mǎn)足，今年由于多輪“救市”政策導(dǎo)致樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的“大年”不可持續(xù)。貨幣政策寬松，樓市需求將大量透支，樓市在下半年尤其是四季度瘋狂后將陷入調(diào)整期，“救市”政策頻發(fā)對(duì)2016年樓市是重大利空。“地王”頻出是樓市瘋狂的體現(xiàn)，樓市瘋狂之后必然出現(xiàn)調(diào)整期，樓市將現(xiàn)大蕭條的周期。樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說(shuō)明當(dāng)前樓市形勢(shì)越嚴(yán)峻，未來(lái)樓市面臨的問(wèn)題越多，未來(lái)仍然會(huì)隱藏更多的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于大多數(shù)大中城市來(lái)講，仍然面臨較大的去庫(kù)存壓力，樓市基本面并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性改變，這是樓市基本“國(guó)情”，這也決定了未來(lái)樓市仍然會(huì)面臨階段性調(diào)整的市場(chǎng)壓力。

　　離岸資產(chǎn)配置專(zhuān)家劉磊：

　　回暖只是針對(duì)開(kāi)發(fā)商而言

　　今年一線城市房?jī)r(jià)的確逐步趨穩(wěn)。然而，回暖只是針對(duì)發(fā)展商而言，對(duì)于投資者而言，投資市場(chǎng)的介入和回暖遠(yuǎn)未到來(lái)。尤其是堅(jiān)持供需是房?jī)r(jià)上漲的原因，顯得有些片面了。