商品房現(xiàn)售來(lái)了 倒霉的是建筑商？

自深圳出讓龍華地塊作為試點(diǎn)商品房現(xiàn)售開(kāi)始，爭(zhēng)論了近10年的問(wèn)題再次成為業(yè)界焦點(diǎn)。有專(zhuān)家認(rèn)為，商品房現(xiàn)售對(duì)控制房?jī)r(jià)不利，也許只是降低某些城市土地競(jìng)爭(zhēng)的壓力。也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，預(yù)售制實(shí)行了22年，隨著市場(chǎng)的變化，制度需要作出調(diào)整，而商品房現(xiàn)售代表了一種大方向。

　　需要注意的是，商品房預(yù)售制試點(diǎn)作為一項(xiàng)新制度如果在未來(lái)推廣，必將成為一把雙刃劍。新事物的發(fā)展不是一帆風(fēng)順的，取消商品房預(yù)售制度，誰(shuí)最不樂(lè)意了？

　　承建商資金鏈將吃緊

　　據(jù)了解，商品房預(yù)售制度的“創(chuàng)始人”是霍英東先生。1953年，霍英東提出“預(yù)售樓花”，并提倡分期付款。這一制度隨后由香港傳入內(nèi)地，經(jīng)過(guò)不斷發(fā)展，終成今日普遍采用的一種售樓方式。

　　商品房預(yù)售制度發(fā)明的初衷是為了減輕房企的資金壓力，取消商品房預(yù)售制度，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一大利空，意味著失去了一個(gè)融資渠道，增加開(kāi)發(fā)商的融資壓力。

　　現(xiàn)售制度的出現(xiàn)，勢(shì)必將提高房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門(mén)檻，深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)研究總監(jiān)徐楓認(rèn)為，現(xiàn)售制度出現(xiàn)將帶來(lái)中小開(kāi)發(fā)商的淘汰，不能適應(yīng)未來(lái)發(fā)展，被整合和并購(gòu)。

　　隨著房地產(chǎn)準(zhǔn)入門(mén)檻的提升，房地產(chǎn)將出現(xiàn)強(qiáng)者愈強(qiáng)的局面，這是房地產(chǎn)行業(yè)走向成熟的標(biāo)志。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，隨著開(kāi)發(fā)商的優(yōu)勝劣汰，大型企業(yè)可以通過(guò)多元化融資方式籌集資金，融資渠道多元化。

　　徐楓表示，中國(guó)房地產(chǎn)存在一種特殊情況，大量的資金是建筑廠商墊資，取消預(yù)售制度可能出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商將資金壓力進(jìn)一步轉(zhuǎn)嫁到建筑廠商的情況，建筑商面臨較大的資金壓力。如果相關(guān)質(zhì)檢部門(mén)對(duì)于商品房檢驗(yàn)的體系還按照現(xiàn)有的做法執(zhí)行的話，不排除未來(lái)偷工減料的情況出現(xiàn)。

　　土地財(cái)政更吃緊？

　　取消預(yù)售制度是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，對(duì)于房地產(chǎn)充分競(jìng)爭(zhēng)的城市，市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)能力較強(qiáng)。對(duì)于庫(kù)存嚴(yán)重積壓的三、四線城市來(lái)說(shuō)，已被迫銷(xiāo)售現(xiàn)房，取消預(yù)售制度的影響并不大。廣州市社會(huì)科學(xué)研究院彭澎認(rèn)為，推廣商品房現(xiàn)售制度有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，對(duì)于調(diào)控制度以及三、四線去庫(kù)存有好處。實(shí)行商品房現(xiàn)售，開(kāi)發(fā)商在原本庫(kù)存高企的三、四線城市拿地積極性受挫，從土地開(kāi)始抑制商品房供給，減少供應(yīng)。

　　據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》報(bào)道，商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售制度將延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商的周轉(zhuǎn)周期，減緩項(xiàng)目入市。

　　徐楓在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)提到，現(xiàn)房銷(xiāo)售的首付比例存在降低的可能，首付比例本身是對(duì)房地產(chǎn)預(yù)售階段的價(jià)值評(píng)估，現(xiàn)售制度下現(xiàn)房的估值與在預(yù)售階段下估值不一樣，首付款比例或降低。

　　開(kāi)發(fā)商門(mén)檻提高，購(gòu)房者入市門(mén)檻降低，釋放一部分購(gòu)房需求也對(duì)去庫(kù)存存在利好。

　　另外，彭澎提到，一些庫(kù)存壓力較大的城市推廣商品房現(xiàn)售或存在阻力，其中一個(gè)就是地方政府的土地財(cái)政問(wèn)題。

　　從土地招拍掛階段開(kāi)啟商品房現(xiàn)售，一定程度上減少了土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，一些實(shí)力和資金能力較弱的開(kāi)發(fā)商被拒之門(mén)外，未來(lái)土地溢價(jià)將有不同幅度的降低，對(duì)于依賴(lài)土地財(cái)政的地方政府來(lái)說(shuō)存在一定利空。

　　地方政府為了彌補(bǔ)財(cái)政和城市建設(shè)資金的不足，以土地轉(zhuǎn)讓獲得直接收益和土地融資帶來(lái)間接收益的行為，被稱(chēng)作土地財(cái)政。土地財(cái)政讓地方政府得到了好處，同時(shí)也增強(qiáng)了地方政府對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴(lài)。

　　徐楓表示，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)土地財(cái)政所占比例不高，例如深圳，土地收入對(duì)政府的影響可忽略不計(jì)，但對(duì)嚴(yán)重依賴(lài)土地財(cái)政的城市來(lái)說(shuō)，現(xiàn)售制度需要經(jīng)歷一個(gè)微妙的博弈過(guò)程。