50大城市上半年賣地近萬(wàn)億元 地價(jià)超房?jī)r(jià)已成常態(tài)？

　最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)50大城市合計(jì)土地出讓金已經(jīng)達(dá)到了9655.9億元，比去年同期大幅飆升了38.5%。對(duì)此，分析人士指出，今年以來(lái)高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)率的“三高地塊”普遍出現(xiàn)在一二線城市，持續(xù)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，樓面價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)已經(jīng)成為常態(tài)。

　　今年上半年，各地再度進(jìn)入拍地高潮，高價(jià)地也不斷涌現(xiàn)。根據(jù)中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至6月28日，國(guó)內(nèi)50大城市合計(jì)土地出讓金已經(jīng)達(dá)到了9655.9億元，比去年同期大幅飆升了38.5%。值得注意的是，今年以來(lái)高價(jià)地頻出的大城市中，二線城市占據(jù)了主流位置，這與當(dāng)下領(lǐng)漲全國(guó)房?jī)r(jià)的城市已經(jīng)由一線城市轉(zhuǎn)至二線城市接棒的趨勢(shì)一致。統(tǒng)計(jì)顯示，蘇州、南京、杭州、合肥已經(jīng)成為上半年高價(jià)地出現(xiàn)最頻繁的區(qū)域。

　　現(xiàn)狀

　　部分城市平均樓面價(jià)漲幅超100%

　　從國(guó)內(nèi)50大城市的拿地?cái)?shù)據(jù)可以看出，超半數(shù)的城市平均樓面價(jià)同比漲幅超過(guò)30%，其中深圳、蘇州、杭州、佛山、寧波、廈門、南京、南寧等城市的平均樓面價(jià)漲幅超過(guò)了100%。從成交金額漲幅最大的城市看，其中貴陽(yáng)、深圳、寧波、杭州、蘇州、佛山、合肥、南京、柳州、威海、溫州、紹興等城市成交金額漲幅翻倍。這其中，多數(shù)城市的平均樓面價(jià)和成交金額都出現(xiàn)翻倍，體現(xiàn)出“熱點(diǎn)更熱”的趨勢(shì)。此外，上半年溢價(jià)率最高的四個(gè)城市分別為：合肥、廈門、南京、蘇州，溢價(jià)率平均超過(guò)了90%，二線城市“四小龍”占據(jù)了地王榜前列。

　　截至目前，全國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)了200宗單宗地超過(guò)10億的高總價(jià)地塊，其中3宗甚至超過(guò)100億元的總價(jià)，分別出現(xiàn)在杭州、深圳、天津。值得注意的是，在200宗地塊中，國(guó)企獲得的比例多達(dá)106宗，占比高達(dá)54%。

　　觀點(diǎn)

　　今年已成高價(jià)地最密集年份

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉評(píng)價(jià)稱，2016年是中國(guó)有史以來(lái)高價(jià)地最密集的年份，高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)率的“三高地塊”普遍出現(xiàn)在一二線城市，持續(xù)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。而他認(rèn)為，地價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)的現(xiàn)象已經(jīng)從一線城市蔓延到二線城市，對(duì)后市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。

　　他以北京為例，北京歷史累計(jì)土地出讓經(jīng)營(yíng)性用地樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元的地塊合計(jì)有59宗，這59宗高價(jià)地合計(jì)土地出讓金為1919.38億元。而截止到今年6月16日，銷售額只有224.8億。從高價(jià)地的平均成本價(jià)看，樓面價(jià)平均高達(dá)3.8萬(wàn)元/平方米的話，按照基本成本測(cè)算，銷售價(jià)格需要在6萬(wàn)元/平方米左右。但目前北京商品房銷售均價(jià)在3.5萬(wàn)元/平方米左右，意味著這部分高價(jià)地入市的難度非常大。

　　預(yù)期

　　未來(lái)新上市商品房定價(jià)將走高？

　　“對(duì)于這些1919.38億元的高價(jià)地來(lái)說(shuō)，未來(lái)三年如果銷售額不到2000億以上，很可能出現(xiàn)部分項(xiàng)目的資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。” 張大偉認(rèn)為。對(duì)于一二線城市來(lái)說(shuō)，未來(lái)一年房?jī)r(jià)不漲超過(guò)50%，拿了高價(jià)地的企業(yè)都將面臨入市難題，巨大的成本壓力將造成非常大的風(fēng)險(xiǎn)。因此未來(lái)新上市的商品房定價(jià)很可能將出現(xiàn)高端化趨勢(shì)，很多過(guò)去認(rèn)為是非豪宅區(qū)的區(qū)域也會(huì)供應(yīng)大量豪宅項(xiàng)目。

　　“樓面價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)已經(jīng)成為常態(tài)。已經(jīng)出現(xiàn)了高價(jià)地遍地的現(xiàn)象，雖然高價(jià)地不完全代表未來(lái)市場(chǎng)售價(jià)，但如此多的集中出現(xiàn)，未來(lái)房?jī)r(jià)很難不受到影響。”他認(rèn)為，尤其是二線城市高價(jià)地頻繁出現(xiàn)，將影響后續(xù)這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。特別是南京、合肥、廈門、蘇州這些高價(jià)地最密集的二線城市，房?jī)r(jià)如果沒(méi)有約束性政策，很可能會(huì)爆發(fā)式上漲。文/本報(bào)記者 張欽 供圖/視覺(jué)中國(guó)

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　　中糧高價(jià)拿下迪士尼周邊地塊

　　本報(bào)訊（記者 張欽）繼半個(gè)月前上海嘉定再造高價(jià)地之后，昨天上午，中糧地產(chǎn)在上海浦東新場(chǎng)以總價(jià)24.4億元再造高價(jià)地神話。該地塊樓面價(jià)35744元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)235.62%。據(jù)了解，目前該區(qū)域房?jī)r(jià)僅為26000元至30000元/平方米，是上海房地產(chǎn)少有的價(jià)格洼地。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，扣除不可售部分，中糧拿下該地塊的實(shí)際樓面價(jià)達(dá)到了38266元/平方米，未來(lái)售價(jià)至少要達(dá)到58000元/平方米才能保本。

　　據(jù)了解，昨天拍賣的地塊編號(hào)為“上海浦東新區(qū)新場(chǎng)旅游綜合服務(wù)區(qū)A10-1地塊”，包括新城、東原、碧桂園等眾多地產(chǎn)企業(yè)均參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍。經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)拍，中糧地產(chǎn)最終以24.4億元拿下該地塊。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，該地塊之所以產(chǎn)生如此之大的溢價(jià)率，很可能是“迪士尼效應(yīng)”產(chǎn)生的影響。本次出讓的新場(chǎng)地塊距離浦東迪士尼板塊約5公里，是迪士尼輻射區(qū)域之一。在此前同樣位于迪士尼板塊周邊的浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)西社區(qū)PDP0-1001單元A-03-11地塊上，保利地產(chǎn)當(dāng)時(shí)以溢價(jià)超300%拿下，未來(lái)項(xiàng)目售價(jià)預(yù)計(jì)將達(dá)到80000元/平方米。因此迪士尼的威力不容小視。

　　據(jù)悉，目前新場(chǎng)區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)大多在30000元/平方米以內(nèi)，最貴的是萬(wàn)科旗下的萬(wàn)科清林徑。另有東方冠郡、絲廬雅苑、匯錦城都在26000元/平方米左右。