廣東全省樓市供求兩旺 珠三角去庫存很給力

廣東省房協(xié)市場(chǎng)分析課題組日前發(fā)布《2016年上半年廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》，對(duì)上半年全省市場(chǎng)表現(xiàn)進(jìn)行了詳細(xì)分析。根據(jù)報(bào)告，上半年廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)總體表現(xiàn)活躍，商品房銷售量再創(chuàng)歷史同期新高。受益于銷售暢旺，企業(yè)銷售回籠資金暢順，行業(yè)資金狀況總體寬裕；房地產(chǎn)的完成投資、土地購(gòu)置面積、新開工面積等投資建設(shè)指標(biāo)同比增速持續(xù)回升，企業(yè)對(duì)后市信心正在增強(qiáng)。但房屋交易市場(chǎng)分化延續(xù)，珠三角地區(qū)量?jī)r(jià)齊升，去庫存效果更為顯著；粵東西北量升價(jià)穩(wěn)，庫存持續(xù)高企；非住宅商品房庫存持續(xù)上升，后市房地產(chǎn)去庫存壓力依舊突出。

銷售總體暢旺，市場(chǎng)分化延續(xù)

從報(bào)告數(shù)據(jù)可見，今年上半年，廣東商品房市場(chǎng)銷售暢旺，銷售面積和銷售金額分別達(dá)6722.22萬平方米和7241.80億元，同比分別增長(zhǎng)39.3%和56.7%；商品房銷售均價(jià)10773元/平方米，同比上漲12.5%。其中，商品住宅銷售面積6056.09萬平方米，銷售金額6410.05億元，同比分別增長(zhǎng)38.4%和58.4%；銷售均價(jià)10584元/平方米，同比上漲14.4%，市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升。

從單月數(shù)據(jù)看，今年上半年商品房單月銷售面積明顯高于過往絕大多數(shù)月份的銷售水平，累計(jì)銷售量創(chuàng)下歷史同期新高，比2015年同期的歷史次高水平多銷售1894.80萬平方米。

分區(qū)域看，上半年珠三角地區(qū)商品房銷售面積和銷售金額分別為5089.96萬平方米和6414.33億元，同比增長(zhǎng)40.6%和59.0%；占全省總量的75.7%和88.6%，同比提高0.7個(gè)和1.3個(gè)百分點(diǎn)；銷售均價(jià)12602元/平方米，同比上漲13.1%，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)�；洊|西北合計(jì)銷售面積1632.27萬平方米，銷售金額827.47億元，同比分別增長(zhǎng)35.1%和40.4%，合計(jì)分別占全省總量的24.3%和11.4%；均價(jià)5069元/平方米，同比上漲3.9%，表現(xiàn)為量升價(jià)穩(wěn)。數(shù)據(jù)顯示，珠三角地區(qū)商品房的銷售量和均價(jià)同比增幅均高于其他地區(qū)，區(qū)域分化仍在延續(xù)。

去庫存初見效 珠三角更給力

上半年廣東商品房和商品住宅分別新增批準(zhǔn)預(yù)售面積3721.36萬平方米和3105.62萬平方米，同比增長(zhǎng)1.9%和下降1.7%，分別比同期銷售面積少3000.86萬平方米和2950.46萬平方米。截至6月期末，全省商品房待售面積5664.24萬平方米，比2月期末減少331.34萬平方米，但比2015年末略增26.3萬平方米。數(shù)據(jù)顯示，今年3月份以來，廣東商品房新增供應(yīng)面積持續(xù)小于銷售面積，供銷比不斷走低，但市場(chǎng)總體存量充足，表現(xiàn)為供求兩旺的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。

其中，6月末商品住宅待售面積3335.42萬平方米，同比減少505.95萬平方米，降幅為13.2%，庫存量低于2014年末水平，但仍高于2014年中及之前的水平；非住宅商品房待售面積2328.83萬平方米，同比增長(zhǎng)10.5%，庫存量持續(xù)增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)反映，商品住宅市場(chǎng)去庫存成效逐漸顯現(xiàn)，但庫存量仍處高位；非住宅商品房庫存量則屢創(chuàng)新高，表明當(dāng)前及今后一段時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)去庫存的總體基調(diào)仍未改變。

分地區(qū)看，2015年下半年以來，珠三角地區(qū)的住宅待售面積整體快速回落，至今年6月末約為1908萬平方米，為2013年以來的最低水平，去庫存成效較為顯著；相比之下，粵東西北最近一年的待售面積總體變化不大，仍處在較高水平，去庫存形勢(shì)依然嚴(yán)峻。非住宅市場(chǎng)方面，廣東各地區(qū)的待售面積均呈持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。綜合來看，目前全省房地產(chǎn)去庫存形勢(shì)依舊嚴(yán)峻，其中非住宅的去化壓力又比住宅的更大，后市仍需加大去庫存的力度。

投資穩(wěn)步提速 房企積極補(bǔ)充土地儲(chǔ)備

上半年，廣東房地產(chǎn)企業(yè)到位資金8185.49億元，同比增長(zhǎng)34.4%，增速比一季度提高3.0個(gè)百分點(diǎn)。從資金來源看，國(guó)內(nèi)貸款1358.43億元，同比下降1.2%；利用外資13.50億元，同比增長(zhǎng)16.9%；自籌資金2119.49億元，同比增長(zhǎng)18.6%；其他資金（定金、預(yù)付款及按揭貸款等銷售回籠資金）4694.07億元，同比增長(zhǎng)60.9%。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)企業(yè)各類資金來源中，銷售回籠資金同比增速最快，其占到位資金比重達(dá)57.3%，同比提高9.4個(gè)百分點(diǎn)，為歷年同期最高水平；國(guó)內(nèi)貸款所占比重降至歷年同期最低，自籌資金所占比重也幾乎處于同期最低位，意味著今年以來企業(yè)銷售回籠暢順，資金充裕度較佳。就企業(yè)各類資金來源的財(cái)務(wù)成本而言，當(dāng)前的資金結(jié)構(gòu)處于歷年同期最為有利狀態(tài)。

從房地產(chǎn)投資情況看，上半年完成投資4512.99億元，同比增長(zhǎng)20.8%，增速比一季度提高8.0個(gè)百分點(diǎn)，保持穩(wěn)步提升態(tài)勢(shì)。

開發(fā)建設(shè)方面，截至上半年末，廣東商品房施工面積56165.75萬平方米，同比增長(zhǎng)11.5%。其中，上半年新開工面積6834.06萬平方米，同比增長(zhǎng)17.7%，增速比一季度提高6.8個(gè)百分點(diǎn)；竣工面積2538.53萬平方米，同比增長(zhǎng)32.1%，增速比一季度提高5.9個(gè)百分點(diǎn)。從土地購(gòu)置情況看，上半年全省房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積644.97萬平方米，同比增長(zhǎng)18.6%；土地成交價(jià)款283.97億元，同比下降11.2%；土地成交均價(jià)4403元/平方米，同比下降25.1%。與去年同期相比，今年上半年企業(yè)積極補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，但購(gòu)置土地面積仍處于近7年同期的次低水平。

省房協(xié)研究觀點(diǎn)認(rèn)為，盡管今年上半年商品房銷售量再創(chuàng)歷史新高，但大部分城市的商品住宅庫存依然高企，非住宅商品房庫存則呈普遍性上升態(tài)勢(shì)，去庫存依然任重道遠(yuǎn)。且隨著政策效應(yīng)逐漸遞減，后市的去庫存形勢(shì)將更為嚴(yán)峻。為了保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，預(yù)計(jì)促進(jìn)房地產(chǎn)去庫存的調(diào)控總基調(diào)仍將延續(xù)，但對(duì)于個(gè)別庫存相對(duì)不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市，將因城施策加強(qiáng)調(diào)控力度。省房協(xié)也建議房企提高政策和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，堅(jiān)持理性定價(jià)、穩(wěn)健投資，同時(shí)加快產(chǎn)品升級(jí)、創(chuàng)新，避免在高庫存的情況下制造新的庫存。（李廣軍）