有"本"沒"證" 鄭州居民不動產(chǎn)登記遇政策空白難題

 原標題：手中有“房本兒”土地卻沒“身份證” 部分鄭州居民不動產(chǎn)登記遇政策空白難題

　　每經(jīng)記者 王杰 鄭州攝影報道

　　今年7月，鄭州市的平先生在管城區(qū)隴海北三街買了一套住宅，房子在7月份做了網(wǎng)簽，9月份受理完畢。本想等拿到房本之后再去銀行抵押貸款，但是，平先生在辦理不動產(chǎn)登記的時候卡了殼。他告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，鄭州市管城區(qū)不動產(chǎn)登記中心的工作人員說查不到土地信息。平先生又到了國土局、房管局，查詢依舊無果。

　　無奈之中的平先生又來到管城區(qū)不動產(chǎn)中心，該中心讓平先生去找小區(qū)開發(fā)商鄭州市鐵路開發(fā)有限公司，而開發(fā)商又建議平先生去龍海馬路辦事處查詢，辦事處讓平先生去煙廠后街管城區(qū)征收辦查詢，拆遷辦又把平先生支到鄭州市規(guī)劃局。

　　平先生頗為無奈地告訴記者，“兩個多月過去了，仍沒有單位可以給我開出土地信息證明。”

　　在記者調(diào)查過程中，與平先生經(jīng)歷類似的業(yè)主還有不少。為什么公開出售的房子，卻查不到相關(guān)土地信息？為什么在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度落地的2016年，鄭州當?shù)厥忻駞s在辦理不動產(chǎn)登記過程中遇到這樣的挫折？事情背后究竟隱藏著什么秘密？近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者奔赴鄭州，對此進行了深入調(diào)查。

　　●土地信息去哪兒了？

　　　2016年被稱為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度“落地”之年。據(jù)《經(jīng)濟參考報》從國土資源部了解到，截至7月21日，全國335個地市、2855個縣區(qū)中，已有170個地市、1451個縣市區(qū)實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，分別占比50.7%、50.8%。

　　但是，在河南鄭州，自從今年8月25日全面推行不動產(chǎn)登記制度至今,不少鄭州市民在辦理過程中遇到了一些坎兒。

　　案例1：土地征收手續(xù)仍未完成

　　　跟買房者平先生不同，賣房者徐先生在房屋置換交易中也受到了類似困擾。

　　2005年，徐先生以商品房的價格購買了位于鄭州市桐柏北路開元銀榕花園的一套二手房，并取得了國家頒發(fā)的商品房房屋所有權(quán)證書。交易完成后，對方并沒有給到土地使用證。當徐先生去咨詢該小區(qū)開發(fā)商鄭州開元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司時，對方表示，土地使用證正在辦理中。

　　“由于當時房地產(chǎn)交易以房產(chǎn)證為準，所以也沒有追究土地證的事情。”徐先生說。

　　2016年7月10日，徐先生通過房產(chǎn)中介公司，找到了買房人，準備把房子賣掉。簽合同，買房人申請貸款，房管局過戶，一切看起來都還順利。

　　徐先生說，如果按照以前的流程，9月18日應(yīng)該發(fā)給買房者房產(chǎn)證，但是鄭州市房地產(chǎn)管理局發(fā)給購房者的卻是一張房產(chǎn)確認單。目前的要求是拿著上述確認單去不動產(chǎn)登記局更換不動產(chǎn)登記證就可以了。

　　然而，事情的進展并沒有想象中那么順利。徐先生和購房者在不動產(chǎn)登記局更換不動產(chǎn)證時，竟然沒有查詢到開元銀榕小區(qū)的土地信息，因此也無法辦理不動產(chǎn)登記證書。

　　根據(jù)徐先生得到的消息，開元銀榕小區(qū)土地征收手續(xù)必須完成才能辦理不動產(chǎn)證。土地征收手續(xù)要想完成，須征得朱屯村村民的同意，才能進行下去。

　　案例2：開發(fā)商未補繳土地出讓金

　　　鄭州市經(jīng)開區(qū)建達·百度花園小區(qū)業(yè)主曹先生表示，雖然小區(qū)已經(jīng)住了多年，但在辦理不動產(chǎn)登記過程中，因為查不到小區(qū)相關(guān)土地信息，無法辦理業(yè)務(wù)。

　　據(jù)曹先生提供給《每日經(jīng)濟新聞》的一份《協(xié)議書》顯示，該小區(qū)地塊開發(fā)商是鄭州人友置業(yè)有限公司，該公司曾和鄭州經(jīng)開區(qū)管委會簽訂一份協(xié)議書。協(xié)議顯示，經(jīng)開區(qū)管委會負責將已于2001年出讓給鄭州人友置業(yè)的91畝住宅用地，以9.14萬元/畝的價格進行出讓，并為該公司補辦完成剩余手續(xù)。同時，該公司將這91畝土地的出讓金全部付清。

　　曹先生還提供了一份鄭州市國土資源局和經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)分局聯(lián)合出具《權(quán)屬證明》復(fù)印件，上面寫道，鄭州人友置業(yè)有限公司在鄭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)開第三大街以西、經(jīng)南三路以南通過出讓方式獲得91.1291畝國有土地使用權(quán)，用于建設(shè)住宅項目，土地使用年限為70年，土地使用證正在辦理之中。落款時間是2005年8月20日。

　　有了《權(quán)屬證明》是否可以辦理土地證？《河南商報》報道稱，鄭州人友置業(yè)經(jīng)辦此事的一位負責人稱，土地出讓金已于2006年4月30日繳過了，約為833萬元。2014年，曾經(jīng)有過一次辦理土地證的機會，但是要求按當時的出讓金標準來補繳。“隔了十年，十年前的標準和十年后的標準，我們得再繳2億元。當年賣才賣多少錢？關(guān)鍵簽的有協(xié)議書。”據(jù)介紹，當時，很多開發(fā)商都沒有“補差”。

　　曹先生說，結(jié)果我們小區(qū)成了業(yè)主無法買賣交易、抵押貸款的有房本的“小產(chǎn)權(quán)房”。

　　對于以上案例，鄭州市不動產(chǎn)登記部門的相關(guān)人員表示，都涉及土地問題，不動產(chǎn)登記方面不好回答。鄭州市的房屋存量很大，土地方面很復(fù)雜，不是簡單能說清的。涉及土地這塊，國土資源局已經(jīng)出臺了一些文件，正在解決。之前不能辦理（不動產(chǎn)登記）的小區(qū)，已有工作人員去做調(diào)研了，準備拿出一些政策和解決辦法。作為不動產(chǎn)登記部門，無論遺留的土地問題還是房產(chǎn)問題，均不好回答。

　　●誰來補繳土地出讓金？

　　　北京市中唐律師事務(wù)所王佳紅主管律師表示，沒有土地信息，開發(fā)商已經(jīng)破產(chǎn)或者找不到人，無法完善土地信息；開發(fā)商沒有繳納土地出讓金，而土地登記無法辦理，但是業(yè)主已經(jīng)取得了產(chǎn)權(quán)證；開發(fā)商的土地被查封了，無法辦理土地登記手續(xù)等。上述歷史問題有一個共性，就是業(yè)主已經(jīng)支付了房款、取得了產(chǎn)權(quán)證，甚至有的房子已經(jīng)交易多次了，而由于開發(fā)商的問題或政府監(jiān)管不力而導致無法辦理不動產(chǎn)登記。針對歷史問題，基本原則應(yīng)該是尊重歷史、尊重業(yè)主私有財產(chǎn)的所有權(quán)。

　　房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士章林曉表示，這些問題在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前，其實也一直潛藏著存在，現(xiàn)在只是因為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記而浮現(xiàn)了出來。

　　是否應(yīng)該由業(yè)主補繳土地出讓金？章林曉認為，這取決于業(yè)主當年與開發(fā)商簽訂合同的內(nèi)容。如果合同規(guī)定土地性質(zhì)是國有出讓土地，則土地出讓金應(yīng)該由開發(fā)商補交。如果合同規(guī)定土地性質(zhì)是國有劃撥土地，則國有劃撥土地上市場交易的土地出讓金，應(yīng)該由業(yè)主交納。

　　王佳紅律師認為，無論從合同約定、法律規(guī)定還是從公平角度，業(yè)主都不應(yīng)該繳納土地出讓金。首先，在業(yè)主和開發(fā)商的買賣合同上，并沒有約定開發(fā)商所拖欠的土地出讓金應(yīng)該由業(yè)主繳納，所以讓業(yè)主繳納土地出讓金沒有合同依據(jù)。其次，從法律規(guī)定上來看，沒有任何一部法律規(guī)定，土地出讓金應(yīng)該由業(yè)主繳納，或者規(guī)定當開發(fā)商拒絕繳納土地出讓金的時候應(yīng)該由業(yè)主承擔。再次，就這些業(yè)主而言，已經(jīng)取得了產(chǎn)權(quán)證，根據(jù)法律規(guī)定，業(yè)主之所以能取得產(chǎn)權(quán)證肯定是開發(fā)商用地手續(xù)、建設(shè)手續(xù)、銷售手續(xù)都已經(jīng)具備的情況下政府才能給業(yè)主發(fā)證。

　　王佳紅表示，既然業(yè)主已經(jīng)支付了全部的購房款，且已經(jīng)實際占有和使用房屋，更是取得了產(chǎn)權(quán)證，那么開發(fā)商沒有繳納土地出讓金的法律責任不應(yīng)該由業(yè)主買單。“當然，具體情況要具體分析，有的業(yè)主買的就是小產(chǎn)權(quán)房，本身就沒有產(chǎn)權(quán)證，這種情況要區(qū)別對待。”

　　●土地信息不明確能不能辦不動產(chǎn)登記？

　　　在二手房交易中，有哪些樓盤不能辦理不動產(chǎn)登記，11月28日晚，《每日經(jīng)濟新聞》記者走訪了鄭州市多家房產(chǎn)中介。

　　金水區(qū)恒輝房產(chǎn)的一位置業(yè)顧問表示，現(xiàn)在賣二手房都是先查詢好土地信息，確認無誤后才拿來掛牌。目的就是為了防止買賣成交之后雙方不能辦理過戶。而另外一個置業(yè)顧問表示，鄭州市不動產(chǎn)登記出臺后，因為無法辦理（不動產(chǎn)登記）而出現(xiàn)了許多糾紛。畢竟不動產(chǎn)登記是新生事物，而這些問題主要是歷史（遺留）問題，所以只能慢慢解決。

　　在走訪過程中，世家房產(chǎn)和21世紀不動產(chǎn)鄭州弘業(yè)加盟店的經(jīng)紀人也表示，對于土地信息不明確的房屋，不予在門店掛牌。

　　11月29日上午9點，記者來到鄭州市金水區(qū)政務(wù)服務(wù)中心，門外排起了十幾米的長隊，排隊的鐵柵欄旁立著“不動產(chǎn)登記排隊入口”的指示牌。記者來到辦理柜臺，咨詢哪些情況不能辦理不動產(chǎn)登記？一位工作人員表示，不同小區(qū)有不同情況，不能一概而論。當日下午，記者來到鄭州市不動產(chǎn)登記中心辦事大廳。大廳內(nèi)張貼的兩張紙上對此給予了明確的解釋。關(guān)于房屋是否符合登記條件：只要房屋所落座的土地取得大土地證，且無查封、無抵押、無改變用途、無跨宗地界線，就不影響辦理不動產(chǎn)登記。沒有取得大土地證的房屋，以及存在土地被查封、被抵押、房地用途不一致、房地權(quán)屬不一致等問題的房屋，在鄭州市政府出臺相關(guān)政策前，暫時無法辦理不動產(chǎn)登記。

　　關(guān)于土地登記在城中村集體名下的：凡是通過確權(quán)方式登記在城中村村集體名下的土地，地上房屋未辦理有償使用手續(xù)的，因此這類房屋也不能辦理二手房交易過戶（轉(zhuǎn)移）登記。不管之前在房管局辦理過幾次轉(zhuǎn)讓，在不動產(chǎn)登記機構(gòu)都無法辦理相關(guān)登記。到目前為止，沒有解決措施。關(guān)于土地是省直單位房改房的：目前省直單位房改房大部分土地都沒有辦理登記，國土部門正在研究相關(guān)解決方案，待該區(qū)域土地登記基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫建成后，方可辦理相關(guān)登記。

　　王佳紅律師認為，針對歷史遺留問題應(yīng)該進行區(qū)別對待：針對業(yè)主具備產(chǎn)權(quán)證但土地信息不完善或土地出讓金沒有繳納或土地手續(xù)不齊全等，導致無法辦理不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的，應(yīng)該為業(yè)主開創(chuàng)綠色通道，予以登記。針對土地權(quán)屬來源合法，但地上建筑物不合法的，應(yīng)該待房產(chǎn)手續(xù)完善后，再行辦理不動產(chǎn)登記。其次，應(yīng)該進一步強化政府部門嚴格執(zhí)行法律規(guī)定。

章林曉表示，處理這些歷史遺留問題，鄭州市政府需要在法律的框架內(nèi)尊重歷史事實出臺一些相關(guān)政策。湖南吉首市的處理經(jīng)驗，或許值得借鑒學習。“當然，鄭州最重要的是要結(jié)合當?shù)貙嶋H來出臺相關(guān)政策。”

　　《吉首市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作中相關(guān)問題的處理意見（試行）》顯示，凡土地權(quán)屬來源合法，只辦理了房屋分戶權(quán)證且土地總證齊全的，由項目開發(fā)實施責任主體單位或街道、社區(qū)物管辦組織業(yè)主委員會按相關(guān)規(guī)定辦理不動產(chǎn)登記；對雖辦理了房屋分戶權(quán)證但土地使用權(quán)證下落不明的，由市國土資源局按程序?qū)⒃�土地使用證注銷后，由項目開發(fā)實施責任主體單位或街道、社區(qū)物管辦組織業(yè)主委員會按相關(guān)規(guī)定辦理不動產(chǎn)登記。

　　針對上述問題，據(jù)河南《大河報》報道，河南省國土資源廳近日出臺并下發(fā)了《關(guān)于做好當前不動產(chǎn)登記工作的指導意見》，對于此前出現(xiàn)的部分因無土地信息等原因造成的房屋無法辦理轉(zhuǎn)移、抵押登記的情況，給出了相應(yīng)的解決方案，這也意味著著此前那些解決不了的問題終獲突破口。