“賣房人不遷戶口”糾紛困局如何解？

　　您說，買學(xué)區(qū)房里面有幾個戶口算什么呀？加上我們家這“長毛的”才6個戶口，多嗎？ 房錢您倒是沒少要，戶口一個也不遷出，那我孩子的戶口往哪兒遷呢？ 插圖/楊信

　　房子賣了，戶口卻沒遷走，有時房子里還有賣家其他親戚的戶口……近年來，隨著房價快速上漲、戶籍管理政策變化以及教育資源不均衡導(dǎo)致的學(xué)區(qū)間房價差異，在二手房買賣過程中因為戶口遷移產(chǎn)生糾紛的現(xiàn)象屢見不鮮。對于這類案件，北京二中院法官提醒，法院不會直接判決遷移戶口，根據(jù)現(xiàn)有戶籍政策，房屋內(nèi)現(xiàn)有戶口不影響新的所有權(quán)人戶口遷入，買房人取得房屋所有權(quán)后，可以辦理戶口遷入。

　　案例

　　學(xué)區(qū)房原房主拒遷出戶口

　　新房主獲賠違約金

　　北京青年報記者檢索相關(guān)判決文書發(fā)現(xiàn)，房屋戶口遷移糾紛案件多次出現(xiàn)。在這些案件中，購房者往往跟賣房者約定購房后，賣房人要將戶口遷出，但買完房之后卻發(fā)現(xiàn)戶口并沒有遷出。

　　比如，在法院審理的一起案件中，為了孩子將來上學(xué)打算，王先生從劉先生手里購買了一套學(xué)區(qū)房，并取得了房產(chǎn)證。在買房的時候，劉先生稱房子沒有登記戶口，然而王先生后來在咨詢房屋所在學(xué)區(qū)學(xué)校事宜時卻得知房屋內(nèi)有他人戶口，并且登記戶口的人就在房屋所在的學(xué)區(qū)就讀，戶口一直沒有遷出。后來雙方對簿公堂，劉先生稱他根本不知道王先生要買的是學(xué)區(qū)房。

　　法院經(jīng)過審理認(rèn)為，雖然房子沒有遷出的戶口并不是劉先生的戶口，但劉先生在將房屋出售給王先生時，應(yīng)協(xié)助王先生了解房屋的有關(guān)信息。最終法院判決劉先生向王先生賠付違約金。

　　法規(guī)

　　房屋遷戶口糾紛

　　法院無法直接判遷移戶口

　　在房屋遷移戶口糾紛中，一些買房人會認(rèn)為，如果賣房人不遷戶口，那就去法院起訴，通過法院判決來讓對方遷走戶口。

　　對此，二中院法官明確表示，法院是不能直接判決遷移戶口的，因為戶口遷移是公安機關(guān)戶籍管理的職權(quán)，不屬于法院民事案件處理的范圍。法院無法判決遷移戶口，只能追究賣房人的違約責(zé)任。

　　在這類糾紛中，如果戶口登記人不同意遷出戶口或不具備遷出戶口，或者涉案房屋有其他無法落戶的情況，買房人只能依據(jù)合同約定向?qū)Ψ剿髻r一定的違約金，不能要求法院判決他人遷出戶口或判決其遷入戶口。實際上，公安機關(guān)也沒有強制他人遷出戶口的權(quán)力。

　　“但是，根據(jù)現(xiàn)有的戶籍政策，房屋內(nèi)現(xiàn)有的戶口不影響新的所有權(quán)人戶口的遷入，買房人取得房屋所有權(quán)后，可以辦理戶口遷入。”二中院法官說。

　　調(diào)查

　　明知要賠違約金

　　為何有人拒遷戶口？

　　2014年、2015年及2016年1月至7月，二中院先后審理涉及戶口遷移問題的房屋買賣合同糾紛案件13件、22件及15件。根據(jù)這3年的審理情況，法院進(jìn)行了專門的調(diào)研。

　　法官發(fā)現(xiàn)，在這類案件中，買房人要求房屋現(xiàn)有戶口遷出的案件占此類案件總數(shù)的86%，此外，還有一些是買房人要求賠付逾期遷戶違約金；賣房人將戶口遷出后，要求買房人返還履約保證金；賣房人無法對學(xué)區(qū)名額作出明確承諾，買房人要求解除合同。“在案件審理中，部分當(dāng)事人往往同時提出多項訴求，比如要求將現(xiàn)有戶口遷出的同時，還提出賠付違約金請求。”二中院法官說。

　　通過對這類案件進(jìn)行分析，法官發(fā)現(xiàn)，涉及戶口遷移問題的房屋買賣合同糾紛案件，涉及中心城區(qū)的案件相對多，超過半數(shù)發(fā)生在東城區(qū)和西城區(qū)。其中，涉及學(xué)區(qū)房買賣的案件較多，比如房屋中已登記有多人戶口，現(xiàn)有學(xué)籍可能已被使用，影響學(xué)區(qū)房落戶導(dǎo)致買賣雙方發(fā)生糾紛。

　　據(jù)二中院法官介紹，這類案件違約金數(shù)額及獲賠比例一般比較高。當(dāng)事人在二手房買賣過程中大多參考了北京市住建委發(fā)布的房屋買賣合同示范文本，對違反戶口遷移義務(wù)的違約金進(jìn)行了明確規(guī)定，如一般約定按房屋總價款的一定比例按日支付違約金。由于違反戶口遷移義務(wù)的違約行為持續(xù)時間較長，導(dǎo)致打官司時候違約金數(shù)額較高。“根據(jù)違約時間的不同，多數(shù)當(dāng)事人主張的違約金為數(shù)十萬元，部分當(dāng)事人主張的違約金數(shù)額達(dá)百萬元，違約金最高數(shù)額達(dá)總房款的20%。”

　　那為什么明知要賠違約金，還是不遷戶口呢？據(jù)法官介紹，有的賣房人想遷沒地方遷，有些房子是賣家的唯一住房，賣了之后因各種原因沒能買到其他房產(chǎn)，戶口根本無處遷移，還有的賣房人賣房后租住“公租房”，有的老人以“賣房養(yǎng)老”的方式居住在養(yǎng)老院等，因“公租房”、養(yǎng)老院及私人租賃的房屋等不具備落戶的條件，導(dǎo)致戶口無法遷出。

　　此外，由于戶口遷移問題的特殊性，當(dāng)事人往往經(jīng)過長期溝通未果才訴至法院，雙方矛盾較為激烈，或確實無其他地方可落戶導(dǎo)致無法遷出戶口，加之違約金數(shù)額較高，雙方很難通過協(xié)商達(dá)成一致意見。

　　延展

　　“天價學(xué)區(qū)過道”落戶有風(fēng)險

　　對于戶口遷移糾紛多涉及學(xué)區(qū)房這種現(xiàn)象，二中院法官認(rèn)為，這跟購買學(xué)區(qū)房的落戶需求不斷增加有關(guān)。近年來，由于教育資源不均衡、入學(xué)資格與戶籍掛鉤等原因，“學(xué)區(qū)房”交易市場較為活躍。部分以入學(xué)為主要目的的購房者，因房屋實際情況等種種原因根本無法落戶，或因?qū)W籍使用限制等原因無法確保入學(xué)資格，導(dǎo)致購房目的無法實現(xiàn)從而產(chǎn)生糾紛。

　　據(jù)二中院法官介紹，有的當(dāng)事人購買“學(xué)區(qū)房”，尤其是東城、西城等中心城區(qū)的平房，房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的房屋用途雖為居住，但實際是過道，或者實際面積非常小，有的甚至不到2平米。

　　北青報記者查詢發(fā)現(xiàn)，法官所說的這種情況今年6月就出現(xiàn)過一次，當(dāng)時一條“10平米‘學(xué)區(qū)房’賣150萬”的消息吸引了很多人的注意力，這間所謂的“學(xué)區(qū)房”并非房屋，就是一條寬約1.5米、長約7米的過道，中介稱這個不能居住，只可落戶。后這條“天價學(xué)區(qū)過道房”信息被賣方撤下。

　　對于這種情況，法官表示，此類房屋的登記因為面積或?qū)嶋H情況無法滿足居住條件，不具備落戶條件，在落戶過程中可能會存在障礙和風(fēng)險，導(dǎo)致買房人無法辦理戶口遷入。

　　提示

　　如何規(guī)避戶口遷移糾紛

　　合同明確約定戶口遷移條款

　　買房人，特別是以解決子女入學(xué)學(xué)籍或急需落戶為主要購房目的的，應(yīng)在簽訂買賣合同前全面了解涉案房屋的戶口登記情況。對于購買“學(xué)區(qū)房”為主要目的的買房人，應(yīng)依據(jù)相應(yīng)學(xué)校的入學(xué)政策，在房屋買賣合同中明確約定房屋對應(yīng)學(xué)籍的使用情況。

　　與戶籍登記人書面確認(rèn)戶口遷移情況

　　雙方在簽訂買賣合同之前，建議買房人與所有戶籍登記人確認(rèn)能否遷出戶口及遷移的相應(yīng)期限。特別是所有權(quán)人以外的登記人，最好通過書面形式對其戶口遷移情況進(jìn)行確認(rèn)。

　　提前向公安機關(guān)了解落戶政策

　　戶口遷移問題屬于公安機關(guān)戶籍管理的職權(quán)范圍，不同區(qū)域具有一定差異性，建議買房人向房屋所在地派出所咨詢涉案房屋的相關(guān)落戶政策。特別提醒買房人，落戶要考慮房屋的實際居住條件。

　　提前向教育部門核實學(xué)籍使用情況

　　以購買“學(xué)區(qū)房”為主要目的的買房人，應(yīng)提前向所在學(xué)校及教育部門核實相關(guān)入學(xué)政策及涉案房屋學(xué)籍的使用情況。如果所在學(xué)區(qū)對學(xué)籍使用有限制，建議在合同中明確約定入學(xué)指標(biāo)使用問題及相應(yīng)違約責(zé)任。如果因賣房人根本違約致使買房人購買“學(xué)區(qū)房”的合同目的不能實現(xiàn)，買房人有權(quán)要求解除合同，并要求賠償房屋差價損失、轉(zhuǎn)售利益損失等可得利益損失。

　　本版文/本報記者 李鐵柱