京商住成交比例飛速增長 嚴控方案正在研究中

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發(fā)布時間:2016-08-26 10:35:14
來源: 新京報

原標題 嚴控商。号腔仓 在路上

    最近,有關(guān)于嚴控商住項目建設(shè)的消息甚囂塵上。雖然被媒體證實,相關(guān)部門僅是研討商住監(jiān)管思路,而非不再新增商住項目。近些年,隨著北京純住宅用地供應(yīng)的縮減和價格高企,原本不成市場規(guī)模的商住項目成了房企、剛需和投資者眼中的香餑餑,通州、大興、亦莊等區(qū)域聚集了一大批熱銷商住項目。一旦未來政策收緊,商住市場將何去何從?

    嚴控方案正在研究中

    商住,就是在產(chǎn)權(quán)40或50年的商辦用地上建設(shè)的樓盤。不同于一般的商業(yè)產(chǎn)品,商住產(chǎn)品設(shè)計多為LOFT小戶型設(shè)計,且配備住宅形式精裝修。由于既能用來自住,又能注冊公司,因此近幾年來商住產(chǎn)品越來越受到剛需和投資人群的關(guān)注。

    商住或遭嚴控的消息一出,立刻受到市場廣泛關(guān)注。根據(jù)新京報記者求證,8月17日召開了相關(guān)會議,對嚴控商改住的措施進行了研究,只是探討階段,一切尚未確定。

    不得不正視的是,目前有關(guān)于商住項目的監(jiān)管已經(jīng)被提上日程?梢钥隙ǖ氖,未供地商業(yè)項目和在建商業(yè)項目商改住的可能性將越來越小。

    根據(jù)新京報報道,與會專家與專業(yè)人士提出,可以將現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)項目分為拿到地但未開工的、開工但未預(yù)售的、已開工但未竣工的、已銷售的四類,“提出除了已銷售的這一類項目之外,其他三類的一切手續(xù)可以停辦,未開工的要暫緩發(fā)開工證,重審規(guī)劃方案;已開工的可以暫時停工,重新審查施工圖設(shè)計、規(guī)劃、開工方案等,確保不進行商改住。”

    另外,會議也研究對尚未供地的商業(yè)類項目在后續(xù)供地中進行規(guī)范,加入后期追責(zé)責(zé)任;已在施工階段的,可以加強規(guī)劃驗收和竣工驗收的管理,杜絕商改住,同時房屋登記部門現(xiàn)場踏勘時也需要加強對商改住的檢查。

    商住成交比例飛速增長

    雖然商住項目面臨著使用期限短、貸款負擔(dān)重、水、店、燃氣等生活成本高等問題,但近年來仍舊受到市場歡迎。根據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計,林肯公園、君悅國際、北京像素等商住項目的銷售金額都曾經(jīng)在北京新房市場上位居前列。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對媒體表示,近些年房企之所以熱衷“商改住”項目,與北京限購政策密不可分。“商改住”項目作為規(guī)避限購政策的理想產(chǎn)品,自然受到部分購房者認可。

    在今年6月中旬,北京商住就曾面臨一次限購傳聞。不少商住項目紛紛打出產(chǎn)品或?qū)⑾拶彽幕献蛹涌烊セ。在傳聞的催生下?月北京商住創(chuàng)下了10.9萬套的成交高峰。在當(dāng)時的采訪中,部分購房者表示,一旦趕不上購買商住的末班車,在北京置業(yè)的計劃或?qū)⒃俅窝舆t。多位專家稱,商住產(chǎn)品受歡迎同樣和目前北京住宅供應(yīng)的現(xiàn)狀密不可分。

    亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,今年前8個月北京公開土地市場實現(xiàn)宅地出讓僅7宗,其中純商品住宅的規(guī)劃建筑面積僅42萬平方米,而今年以來純商品住宅的成交面積即達到472.61萬平方米,供地量與商品房需求量之間的比值達到了驚人的1:11。

    與此同時,近幾年北京的土地供應(yīng)規(guī)模和住宅供應(yīng)規(guī)模逐年下降,以及土地價格不斷攀高,整體有效供應(yīng)不足的情況下,新房市場出現(xiàn)高端化傾向。

    在這種情況下,今年上半年,北京市多個商住公寓項目出現(xiàn)開盤“日光”現(xiàn)象,成交熱度絲毫不亞于純住宅項目。據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示,截至2016年8月18日,商住房成交套數(shù)為42300套,成交金額為801.31億元,而這組數(shù)據(jù)分別占2016年北京新建商品房住宅的1/2、1/3。面對如此冒進的數(shù)據(jù),政府計劃監(jiān)管商住項目的原因不難理解。

    穩(wěn)市場還是控人口?

    與商住成交飛速增長對應(yīng)的是商住項目產(chǎn)權(quán)、精裝修質(zhì)量、管理維修基金的問題。

    盡管早在2011年5月,北京市住建委、發(fā)改委等5部門已聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強部門聯(lián)動完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》,要求商業(yè)、辦公類項目應(yīng)采取公共走廊、公共衛(wèi)生間布局,不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計。如果開發(fā)商私自打隔斷并分出多個廳室將不得辦理房產(chǎn)證。

    可有關(guān)商住項目大打政策擦邊球和業(yè)主糾紛還時不時見諸報端。

    對于商住房的嚴控傳言,有業(yè)內(nèi)人士表示,北京嚴控商改住更深層次的原因是人口數(shù)量控制。一直以來,商住房被人們稱為躲避限購的擦邊球,在樓市升溫時,商住吸引了越來越多的投資者進入市場,進而助推房價的不斷飆升,一方面不利于北京市住宅市場的平穩(wěn)健康發(fā)展,另一方面也不利于北京市進一步穩(wěn)定和控制人口。

    鏈家方面分析,政府本次嚴控商住的意圖主要在于規(guī)范商住項目,對現(xiàn)有市場的影響不大,已經(jīng)購買了商住房的人群大可不必驚慌。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,合計最近5年,公寓類土地過剩1450萬平米。按照成交平均公寓的單套68平米,也就是說公寓類潛在供應(yīng)為21萬套左右。按照2015年前平均每年2萬套左右的成交計算,公寓的潛在供應(yīng)大約可以賣10年。雖然當(dāng)下公寓類庫存在3萬套左右,但潛在供應(yīng)非常驚人。所以從房價調(diào)控的角度看,不太可能嚴格限購。

    商住市場降溫已經(jīng)顯現(xiàn)

    最近,記者走訪了位于門頭溝和亦莊的商住項目了解到,在目前的北京市場上,綠地、保利、萬科、遠洋等品牌公司均有商住項目在售或售罄。根據(jù)項目銷售員介紹,目前對于商住嚴控的消息還只是傳聞,并不影響項目銷售。

    張大偉表示,從企業(yè)土地儲備角度看,最近5年拿了比較多商辦類土地的企業(yè)是供應(yīng)公寓大戶,也可能受到影響較大。所有龍頭企業(yè)都有涉及。不過最近一段時間,商住成交已經(jīng)出現(xiàn)降溫態(tài)勢數(shù)據(jù)顯示,8月截至17日公寓簽約2106套,而6月一個月簽約就達到了10867套,限購后預(yù)期帶來的集中簽約效應(yīng)在減緩。

    也有業(yè)內(nèi)人士提出了商住嚴控后的擔(dān)憂。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示,出于國企、央企以及上市房企對于銷售業(yè)績的要求,當(dāng)前地產(chǎn)開發(fā)依然秉承“高周轉(zhuǎn)”路線,從拿地到項目上市多以一年為周期,因此明年新盤供應(yīng)將主要依靠今年的宅地成交。在宅地供應(yīng)的極度短缺的情況,將使得明年能夠入市的純新盤屈指可數(shù)。除此之外,近期針對商住治理的傳言再起,雖然尚未有明確的細則出臺,但未來一段時間內(nèi),針對未開工項目的規(guī)劃審批將更加嚴格,這也直接影響到明年商住項目的供應(yīng)量。受到這兩方面影響,明年住宅市場將面臨更加嚴峻的“供應(yīng)荒”。

    新京報記者 方王洋

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