上海土地市場調(diào)控信號乍現(xiàn) 一周中止四幅宅地出讓

　　一周連續(xù)中止四幅宅地出讓上海土地市場調(diào)控信號乍現(xiàn)　　

　　繼8月18日、22日分別宣布中止出讓周浦上海國際醫(yī)學(xué)園區(qū)地塊兩幅地和唐鎮(zhèn)宅地之后，上海市規(guī)劃與國土資源局網(wǎng)站于8月24日晚間對外發(fā)出通知，中止上海市普陀區(qū)蘇州河濱河地區(qū)一幅地塊出讓。這是短短一周內(nèi)上海第四塊中止出讓的土地。業(yè)界同時(shí)注意到，在同一日的松江小昆山鎮(zhèn)兩幅地塊出讓中要求將土地出讓金首付比例提升至50%。多種跡象表明，上海土地市場調(diào)控政策全面升級已是“山雨欲來風(fēng)滿樓”。

　　一周內(nèi)中止四幅宅地出讓

　　作為8月份上海宅地出讓計(jì)劃中的最后一塊土地，8月24日晚間宣布中止出讓的普陀區(qū)蘇州河濱河地區(qū)地塊，原計(jì)劃于8月31日進(jìn)行現(xiàn)場競價(jià)出讓，官方此次給出的中止出讓原因僅是“根據(jù)出讓人要求中止”。據(jù)了解，該地塊被業(yè)內(nèi)稱為“袖珍”地塊，規(guī)劃面積只有4321.3平方米，起拍總價(jià)達(dá)到3.7億元，折合樓板價(jià)3.89萬元/平方米。

　　在此前的8月19日和22日，上海市規(guī)劃與國土資源局網(wǎng)站已通知中止了浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)地塊和上海國際醫(yī)學(xué)園區(qū)地塊兩幅地的出讓，給出的理由均為“附近規(guī)劃重新調(diào)整”。根據(jù)該局網(wǎng)站公告，唐鎮(zhèn)地塊已有24家企業(yè)拿標(biāo)書，地塊拍賣總起價(jià)25億元，起始樓板價(jià)約2.95萬元/平方米。上海國際醫(yī)學(xué)園區(qū)地塊起拍價(jià)為6.1億元，起始樓板價(jià)1.75萬元/平方米。

　　綜合四幅中止出讓地塊所在的區(qū)域來看，上海國際醫(yī)學(xué)園區(qū)的兩幅地位于周浦板塊，其起拍價(jià)高于今年5月保利地產(chǎn)在該區(qū)域拿的“地王”的起拍價(jià)，“漲幅”達(dá)6500元/平方米。而保利在周浦的“地王”最終成交樓板價(jià)達(dá)4.44萬元/平方米，溢價(jià)率近300%。

　　唐鎮(zhèn)去年4月15日曾由大名城分別以2.97萬元/平方米、2.79萬元/平方米的價(jià)格拍下兩幅地，創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)的外環(huán)外“地王”。而此次被中止出讓的地塊地理位置更佳，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為極有可能再度刷新外環(huán)外成交紀(jì)錄。

　　至于普陀地塊，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管此地塊出讓面積較小，但其緊鄰長風(fēng)公園與華東師范大學(xué)，地理位置相對于8月17日融信110億拍下的靜安“地王”并不遜色，周邊配套也更加成熟。此地塊起始樓板價(jià)3.89萬元/平方米，與靜安“地王”4.19萬元/平方米的起始樓板價(jià)相差不多。

　　土地出讓金首付比例再提至50%

　　中止上述地塊出讓的同時(shí)，上海僅有郊環(huán)線外的松江小昆山鎮(zhèn)地塊正常出讓，但其出讓條件中關(guān)于土地出讓金首付比例提升至50%的要求，成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　上海中原地產(chǎn)研究院市場分析師盧文曦表示，根據(jù)中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，2014年后所監(jiān)控的上海市涉宅地土地出讓中，一共有兩次將首付比例提升至50%，均發(fā)生在今年8月。而過去兩年包括眾多區(qū)域“地王”在內(nèi)的土地出讓金首付比例均只有20%，而且尾款交款時(shí)限為兩個(gè)月。8月17日青浦徐涇“地王”的出讓不僅將土地出讓金首付比例提升至50%，還將后續(xù)交款時(shí)限縮短至一個(gè)月。而小昆山鎮(zhèn)地塊更是要求后續(xù)款項(xiàng)須在10日內(nèi)交清。

　　上證報(bào)記者致電上海市規(guī)劃與國土資源局，就后續(xù)土地出讓金首付比例以及交款時(shí)限是否會延續(xù)、9月份計(jì)劃出讓的土地是否會中止出讓進(jìn)行咨詢，對方稱目前并沒有相關(guān)通知，一切以官網(wǎng)通報(bào)為準(zhǔn)。

　　2009年12月21日，財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行、監(jiān)察部、審計(jì)署等五部委曾出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，規(guī)定土地出讓金首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%，全部土地出讓款原則上一年之內(nèi)繳清。該政策出臺的一個(gè)背景是，此前的2008年10月至2009年12月全國房價(jià)連續(xù)14個(gè)月上漲，累計(jì)漲幅達(dá)34%。

　　上海易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，上海近兩次土拍土地出讓金首付比例提升以及尾款繳清時(shí)限縮短，表明上海很可能于近期出臺相關(guān)樓市調(diào)控政策。

　　上海在上半年僅完成全年土地出讓任務(wù)三分之一的情況下，7月份掛拍7塊地，但基本上每塊地都創(chuàng)下了新的區(qū)域價(jià)格紀(jì)錄；8月份原計(jì)劃出讓9塊地加快供應(yīng)，卻在一周內(nèi)中止了4塊地出讓。上海易居研究院分析師張瑞表示，許多業(yè)內(nèi)人士曾經(jīng)呼吁增加土地供應(yīng)防止“地王”頻出，但從目前來看，上海7月、8月的供應(yīng)速度已經(jīng)高于歷史平均水平，依然是“拍一塊，火一塊”。而且，上海多地出現(xiàn)了地塊掛拍公示前后附近二手房紛紛“惜售”的現(xiàn)象，進(jìn)一步減少了住房市場供應(yīng)，加劇了房價(jià)過快上漲現(xiàn)象。在這樣的情況下，中止部分出讓地塊、等待新政再度恢復(fù)拍地，也許是各地政府未來將紛紛實(shí)行的手段。下一階段，“控地王”與“多供地”該如何選擇，正期待著各地政府通過施政手段破此困局。

　　一個(gè)值得注意的細(xì)節(jié)是，上海市土地交易市場正式推出“電子輔助競價(jià)系統(tǒng)”，競買人可在現(xiàn)場競價(jià)活動中通過電子報(bào)價(jià)設(shè)備進(jìn)行報(bào)價(jià)。對此，上海中原市場研究部資深經(jīng)理龔敏表示，上海市在這個(gè)節(jié)點(diǎn)推出此系統(tǒng)，其用意恐怕是想通過改變土地競拍方式，從技術(shù)上遏制高房價(jià)。該系統(tǒng)對于加價(jià)幅度、溢價(jià)率都有明顯的提示，尤其是溢價(jià)提示方面會給予房企一定思考的時(shí)間，避免過于盲目報(bào)價(jià)的情況出現(xiàn)。預(yù)計(jì)這種方式很快會在新一輪土拍中出現(xiàn)。