亮麗半年報難阻萬科“風雨飄搖”

  [截至報告期末，萬科持有貨幣資金718.7億元，凈負債率僅為14.18%，遠高于短期借款和一年內(nèi)到期長期借款的總和292.9億元。]

  [股權(quán)事件的不確定性使得至少31個新的土地項目被要求變更條款、暫緩推進或考慮終止合作。]

  [2016年上半年，萬科銷售金額在開年118天就達到千億大關(guān)，比去年同期縮短了59天，達到歷史最短水平。]

  “這是32年來最特殊的半年。”

  正如管理層在剛剛結(jié)束的2016年中期業(yè)績會上所言，已經(jīng)在漩渦中跌宕了一年的萬科(000002.SZ)，在資本介入后，公司管理層面臨種種掙扎困厄，諸方豪強各自打著算盤與計劃，也是道不盡無奈。

  盡管萬科財務數(shù)據(jù)依然穩(wěn)�。航刂翀蟾嫫谀�，持有貨幣資金718.7億元，凈負債率僅為14.18%，遠高于短期借款和一年內(nèi)到期長期借款的總和292.9億元。貨幣資金中，人民幣占比94.79%，美元、港幣、英鎊和新加坡幣占比5.21%。

  但是萬科股權(quán)事件仍在風口浪尖，未被消化，王石、郁亮一如外界猜測缺席中期業(yè)績會，公司新土地項目受阻、員工離職率上升、客戶信心受損……傷痕累累的萬科身陷漩渦，一波未平一波又起。

  深鐵交易是關(guān)鍵

  2016年8月22日，因中期業(yè)績發(fā)布會的召開，風暴眼集中在位于深圳大梅沙的萬科總部。來訪的媒體和投資者沒有等到萬科核心人物董事長王石、總裁郁亮，他們沒有出席業(yè)績發(fā)布會。董秘朱旭告訴記者，郁亮忙于股權(quán)事件的協(xié)調(diào)和處理，所以沒有出席。

  以往資料顯示，自2009年以來，王石幾乎未參加過公司業(yè)績會，發(fā)布會均是郁亮率領(lǐng)管理層接受媒體訪問。而今次，這場如朱旭所言的“32年來最特殊的一場業(yè)績發(fā)布會”，連郁亮都因“忙于處理股權(quán)事件”而缺席。

  9:30，萬科董事、執(zhí)行副總裁王文金，執(zhí)行副總裁張旭，執(zhí)行副總裁孫嘉，朱旭現(xiàn)身業(yè)績大會，現(xiàn)場媒體記者注意到，近半年來幾位管理層瘦了很多。

  作為標桿房企，萬科的銷售規(guī)模、利潤率和新業(yè)務發(fā)展動向一直是業(yè)內(nèi)關(guān)注焦點。然而，相比驚心動魄的股權(quán)大戰(zhàn)，業(yè)績指標是發(fā)布會的次要關(guān)注對象。

  橫亙在股權(quán)大戰(zhàn)面前的是引入深鐵的預案問題，能否順利引入深鐵，將決定事件走向。萬科高級副總裁譚華杰甚至把此事定性為“關(guān)乎萬科生死”。

  6月17日，萬科公布經(jīng)第一次董事會會議（下稱“一董”）審核后的引入深鐵重組預案，但擁有三個董事席位的華潤強烈反對引入深鐵的方式、質(zhì)疑增發(fā)價格的合理性以及否認通過預案的有效性。

  6月19日，譚華杰在萬科深鐵交易預案電話會議中表明，從一董的初步?jīng)Q議到第二次董事會會議（下稱“二董”）的最終決議還有約兩個月時間，從二董到召集舉行股東大會還有50天時間。

  兩個月已然過去，萬科股權(quán)大戰(zhàn)的進展比想象中緩慢，而且不順利。中期業(yè)績發(fā)布會上，朱旭坦言，關(guān)于引進深鐵的預案，目前還沒有達成共識，但是萬科會尊重各方意見，達成信披標準會披露。

  王文金對《第一財經(jīng)日報》記者表示，因為預案沒有達成共識，所以二董目前還未明確召開時間。那么，各方在預案的哪些細節(jié)上有分歧，未來論證和完善方案的方向是什么?王文金以信披規(guī)定為理由，沒有回答《第一財經(jīng)日報》記者的提問。

  在萬科管理層看來，二董召開的前提必然是相關(guān)各方在引入深鐵的交易對價、交易方式、合作方向上取得共識。此前，華潤曾公開宣稱，倘若萬科不修改預案，將在二董和股東大會上繼續(xù)投出反對票。

  風雨飄搖

  此時的萬科用“風雨飄搖”來形容也不為過。

  而管理層在業(yè)績會上坦言，股權(quán)事件正在加劇對萬科正常業(yè)務的影響。

  8月21日下午，萬科公布的“最特殊半年”的業(yè)績報告，對外公布在股權(quán)大戰(zhàn)壓力下的公司表現(xiàn)——2016年上半年公司銷售收入1900.9億元，同比增長69.9%；營業(yè)收入748億元，同比增長48.8%；上市公司股東應占凈利潤53.5億元，同比增長10.4%。利潤增長低于收入增長的原因，是當期結(jié)算的相當一部分項目為2014年房地產(chǎn)市場調(diào)整期內(nèi)售出的項目。

  萬科管理層表示，由于股權(quán)事件尚未妥善解決，目前公司業(yè)務受到的影響主要表現(xiàn)在新的土地項目獲取受阻、合作伙伴和客戶信心受損以及員工離職率有所上升等方面。

  如今，風雨飄搖的萬科內(nèi)部已是“人心惶惶”。

  孫嘉表示，員工對公司前景感到迷茫和困惑。今年上半年，萬科總部離職率達到去年全年的水平。而離職率暴增的同時，公司在招聘方面也遇到難處，因為擔憂萬科發(fā)展，不少招聘對象放棄offer。孫嘉說，經(jīng)營團隊的穩(wěn)定取決于股權(quán)大戰(zhàn)的結(jié)果。

  朱旭也表示，目前獵頭公司挖角萬科員工的情況也很嚴重，公司6、7月份離職率明顯提高。

  同時，股權(quán)事件的影響已進一步波及至公司的合作伙伴、客戶、員工和其他中小股東。朱旭稱，股權(quán)事件的不確定性使得至少31個新的土地項目被要求變更條款、暫緩推進或考慮終止合作。部分上游合作伙伴提出縮短付款周期，一些銀行也針對萬科提高了信貸條件，多家境外基金和銀行均暫緩與萬科的項目合作與貸款。

  另外，半年報顯示，2016年上半年少數(shù)股東損益17.4億元，同比減少10.3%。少數(shù)股東損益主要來自合作項目。業(yè)績期內(nèi)，公司房地產(chǎn)業(yè)務毛利率為18.56%，較2015年同期的22.18%減少了3.62個百分點。毛利率下降的主要原因在于長沙、杭州、無錫、沈陽、重慶、寧波、西安等城市銷售的低毛利產(chǎn)品在今年上半年集中進入結(jié)算期，導致整體毛利率下降。

  里昂發(fā)布報告稱，盡管萬科上半年的業(yè)績難以挑剔，但因為股權(quán)之爭已經(jīng)持續(xù)很久，而且愈演愈烈，考慮到公司的營運模式將會受到股東因素的影響，所以將其評級由“買入”降至“跑贏大市”，目標價維持在22港元。

  亂中求穩(wěn)

  內(nèi)憂加外患，萬科下半年該如何尋求出路已成為公司管理層最棘手和最亟待解決的問題。管理層在業(yè)績會上透露出這樣的訊息，在目前來看仍然難以降溫的土地市場上，萬科如何突破土地資源瓶頸，尋找優(yōu)質(zhì)資源，將是巨大的挑戰(zhàn)和機遇。

  朱旭在發(fā)布會上數(shù)次強調(diào)，希望各方能為了萬科的穩(wěn)定、長期發(fā)展走到一起來，希望萬科事件能取得妥善的處理結(jié)果。

  什么是妥善的處理結(jié)果，萬科管理層希望由誰來做第一大股東，朱旭對《第一財經(jīng)日報》記者說，這個問題不方便回答。

  盡管如此，看客仍能發(fā)揮自由想象。未來萬科的第一大股東是華潤、寶能、恒大還是管理層力薦的深鐵，抑或是后來居上的其他資本方?朱旭表示，萬科跟幾位大股東保持著密切、順暢溝通，但是并不掌握股東們未來的增持或減持行為。

  恒大舉牌、增持萬科是萬科股權(quán)大戰(zhàn)事件中最新的關(guān)注焦點。在銷售規(guī)模上，恒大前七個月的銷售業(yè)績是1848億元，而萬科同期的銷售金額2175.1億元，恒大大有追趕之勢。有觀點提出，萬科現(xiàn)金流充足可對恒大進行反收購。但王文金否認這種可能性，表示萬科沒有任何意向收購其他上市公司。

  2016年上半年，萬科銷售金額在開年118天就達到千億大關(guān)，比去年同期縮短了59天，達到歷史最短水平。上半年銷售面積1409萬平方米，同比增長55.8%。公司上半年的市場份額由3%提升至3.9%，維持在市場的領(lǐng)先地位。

  下半年，房地產(chǎn)市場的形勢會更加復雜。萬科主要觀察的14個城市在2016年二季度商品住宅銷售面積的同比增速由78.9%下降至25.4%。主要城市新房銷售面積大幅上升、庫存量大幅下降，而土地供應較多的城市庫存壓力仍然較大，可見城市間分化較為明顯。

  萬科報告顯示，未來工作的重點將把穩(wěn)定隊伍、控制風險和實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展結(jié)合起來。在業(yè)務上，萬科將繼續(xù)以城市配套服務商為定位推進轉(zhuǎn)型，包括持續(xù)探索“軌道+物業(yè)”模式，加快物業(yè)服務、物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務拓展，探索可持續(xù)發(fā)展模式。

  朱旭表示，管理層對萬科發(fā)股收購深鐵資產(chǎn)到目前為止還未在股東間達成共識表示遺憾，但股東間基本趨同的觀點是，“軌道＋物業(yè)”對公司未來發(fā)展很重要，一定要搶占這個先機。她說股東間可能訴求不同，但在符合萬科發(fā)展的前提下，有望達成共贏。

  此前，萬科收購黑石商業(yè)地產(chǎn)，并與招商銀行同意就總額達人民幣90億元的投資事項進行合作。萬科收購黑石商業(yè)地產(chǎn)，主要看中的是黑石集團聯(lián)營公司所管理的基金持有的印力集團及MWREF大多數(shù)股權(quán)。

  張旭在業(yè)績會上表示，印力是很優(yōu)秀的商業(yè)運營平臺。將印力的平臺與萬科的資源聯(lián)合起來，共同聚集大量長期且穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)租戶資源，與萬科未來十年發(fā)展成為城市配套服務商的戰(zhàn)略規(guī)劃一致。

  不僅是萬科管理層，包括投資者和員工或許都對公司前景表示擔憂。誰能左右萬科的命運、相關(guān)各方的利益如何能巧妙地取得平衡、萬科管理層和員工該何去何從、萬科下半年將如何維穩(wěn)，距離揭開謎底的時間不會太久。