環(huán)北京樓市遭一線房企哄搶 揭秘萬科恒大們的進軍路線圖

環(huán)北京樓市遭一線房企哄搶 揭秘萬科、恒大們的進軍路線圖

  田國寶

  8月17日，華夏幸福發(fā)布公告稱，以22.93億元價格從瑞凱達實業(yè)手中收購中科廊坊科技谷有限公司100%的股權(quán)，主要收購資產(chǎn)包括在廊坊市開發(fā)區(qū)高科技園區(qū)5000畝土地的一級開發(fā)權(quán)益，以及604.5畝工業(yè)用地和科技谷園區(qū)2.6萬平方米物業(yè)。

  在環(huán)京地區(qū)房地產(chǎn)海洋中，這宗收購只是一朵并不起眼的漣漪，隨著全國三四線城市樓市普遍不景氣，從2013年左右，眾多一線房企手握資本大棒，在北京及環(huán)京地區(qū)策馬圍獵，四處出擊。

  截至目前，已經(jīng)有一大批開發(fā)商在環(huán)京地區(qū)通過各種方式取得據(jù)點安營扎寨，比如萬科、綠地、碧桂園等；還有一批在沖鋒陷陣的路上，比如恒大、融創(chuàng)等。一線房企不斷涌入，讓這一地區(qū)競爭更加白熱化。

  無論萬科員工在香河被打和旭輝在大廠拍地資料被搶，還是恒大三次舉牌廊坊發(fā)展和與環(huán)京樓市相關(guān)一系列并購、收購事件，其背后是開發(fā)商對土地的饑渴癥與日益減少土地資源的反映，也折射出這一地區(qū)令人眼饞的市場空間。

  圍獵路線圖

  外來開發(fā)商想要進入環(huán)北京房地產(chǎn)市場并不容易，一直以來，環(huán)京縣市中，本土開發(fā)商占有絕對的話語權(quán)，部分開發(fā)商甚至可以影響到政府決策和規(guī)劃，也成為阻止外來者入侵的主要屏障。

  不過，在巨大利益誘惑之下，大量外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是通過各種方式參與環(huán)京樓市建設(shè)和利益分配體系，其中主要路徑包括三類：

  第一類，地方政府通過招商引資吸引大開發(fā)商參與本地房地產(chǎn)項目開發(fā)，比如在2010年前后，廊坊市香河縣即引入萬科、綠地、萬通、富力等多家全國性房企，承諾以巨量土地資源換取投資，由此引發(fā)轟動全國的香河土地弊案。

  2013年初，經(jīng)過三年消化，香河土地案逐步淡出人們視野，當初涉案的萬科、萬通、綠地、富力和榮盛等開發(fā)項目，除了萬科五礦歡慶城項目被勒令拆除外，其他項目均在繳納相關(guān)罰款、補辦手續(xù)后重新啟動。

  除了這些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，通過招商引資進入的還有華夏幸福固安、大廠、懷來等地孔雀城項目，首鋼集團在大廠夏墊的房地產(chǎn)項目，碧桂園在河北淶水、懷來的房地產(chǎn)項目，這類項目在環(huán)北京地區(qū)占據(jù)主導地位。

  第二類，一些資本實力較強的企業(yè)以合作開發(fā)模式曲線進入，比如在2013年前后，位于大廠的首鋼圣拉斐爾小鎮(zhèn)即通過合作方式吸引世茂房地產(chǎn)和上海新弘等外來資本進入，并逐步占據(jù)主導地位。

  經(jīng)濟觀察報記者在大廠夏墊采訪時發(fā)現(xiàn)，圣拉斐爾小鎮(zhèn)項目占地面積超過2000畝，原為首鋼大廠裝備制造業(yè)基地一部分，后變更為旅游商務為主的房地產(chǎn)項目，開發(fā)商為首鋼地產(chǎn)子公司北京首鋼中基太業(yè)投資有限公司。

  2013年世茂房地產(chǎn)和上海新弘以合作伙伴的身份參與圣拉斐爾開發(fā)，隨后首鋼房地產(chǎn)徹底退出項目，上海新弘被港資企業(yè)路勁基建取代。

  目前圣拉斐爾項目一分為二，東區(qū)為路勁國際城，投資商和開發(fā)商為路勁基建，西區(qū)為世茂薩拉曼卡，投資商和開發(fā)商為世茂房地產(chǎn)。雖然案名是統(tǒng)一的，但兩個項目之間并沒有直接關(guān)系。

  第三類，外來開發(fā)商通過收購或參與爛尾項目開發(fā)和建設(shè)介入本地房地產(chǎn)市場，這類項目華夏幸福和碧桂園較為矚目，近兩三年時間里，華夏幸福在大廠、香河先后收購至少5個陷入困境的房地產(chǎn)項目，包括曾經(jīng)的萬科五礦歡慶城項目。

  此外，碧桂園一直欲進京而不入，采取農(nóng)村包圍城市策略，從2015年起，先后在燕郊參與碧桂園時代城項目、在大廠入股力寶國際項目，并在承德、秦皇島等地以收購方式參與多個項目開發(fā)建設(shè)。

  道路曲折

  環(huán)京樓市形勢一片大好，但開發(fā)商們進軍路線并不順利，包括萬科在內(nèi)的大型房企在進入環(huán)京樓市過程中均遭遇不同程度的障礙。

  除了2010年因國土資源部介入而爆發(fā)的香河違法占地案件外，近期較為令人矚目的一個是萬科員工在香河拍地途中被打，另一個是旭輝在大廠拍地途中資料被搶，最終萬科和旭輝均未能參與拍地。

  在房價逐步上漲過程中，一些地區(qū)逐步形成一些利益共同體，壟斷了本地的土地資源和房地產(chǎn)市場，香河的三強公司即是一例，其在香河的水、熱等基礎(chǔ)設(shè)施上有很大話語權(quán)，開發(fā)商在香河拿地和做項目需要考慮其利益。

  某家一線房企在香河開發(fā)過程中，在項目建成后免費贈予當?shù)匾患夜��?棟住宅樓。即便是本土勢力較強的房企華夏幸福，在香河開發(fā)項目過程中也必須讓出部分利益，項目才能順利實施。

  經(jīng)濟觀察報記者了解到，萬科員工拍地被打事件中，萬科在香河參與競拍的地塊位于萬科五礦城附近，很早之前，三強即參與這一地塊的一級開發(fā)，且已經(jīng)與另外一家本土上市房企達成合作意向，目前這一地塊已經(jīng)被對方獲取。

  旭輝拍地資料被搶同樣因為觸動了本地開發(fā)商利益，旭輝在大廠參與競拍的土地位于夏墊鎮(zhèn)首創(chuàng)大街兩側(cè)，共涉及7個地塊，全部為商品住宅用地，經(jīng)濟觀察報記者了解到，目前7個地塊已經(jīng)全部被來自燕郊的雷捷地產(chǎn)拍得。

  與萬科和旭輝不同，融創(chuàng)在燕郊的項目是得而復失。2016年5月19日，融創(chuàng)中國與萊蒙國際簽訂協(xié)議，以43.94億元價格收購萊蒙國際在內(nèi)地的7個房地產(chǎn)項目，其中包括位于燕郊的水榭花城項目。

  7月8日，萊蒙國際發(fā)布公告稱，水榭花城因股東北京華夏順澤投資行使優(yōu)先購買權(quán)，萊蒙國際已經(jīng)以4.46億元代價將項目51%股權(quán)出讓給北京華夏順澤。

  碧桂園在燕郊的項目同樣并不順利，據(jù)碧桂園時代城人士透露，由于利益方面原因，合作方金正地產(chǎn)已經(jīng)取代碧桂園接手項目運作和銷售，碧桂園方銷售已經(jīng)撤走，但碧桂園仍會為項目提供至少三年的物業(yè)服務。

  此外，碧桂園在大廠項目力寶國際因五證不全等問題陷入困境，該項目原本為新農(nóng)村建設(shè)項目，存在未批先建、違規(guī)銷售等眾多問題。

  暴漲的誘惑

  眾多房企紛紛圍獵環(huán)京樓市背后是整個地區(qū)持續(xù)火爆的市場，尤其是燕郊、大廠、香河和固安等幾個北京較近的縣市，房地產(chǎn)火爆情況超出許多人的預料，成為開發(fā)商不斷涌入的一個重要原因。

  無論是距離北京市中心距離較近的燕郊、大廠，還是相對較遠的香河、固安，因為屬于北京市場外溢補充，所以受北京市場和政策影響極大，以燕郊為例，2008年金融危機爆發(fā)后，房價一度從8千跌回4千時代。一直到2015年5月份，燕郊房價基本維持在萬元左右，有部分高端項目戶型售價達到萬元以上。

  2015年5月到7月之間，通州副中心、北京市政府搬遷、地鐵平谷線等多個概念熱潮之下，燕郊北京開始進入一個快速上升通道，每月漲幅至少在千元之上，到2016年春節(jié)時，部分項目售價一度達到24000元。

  房價快速上漲引起廊坊市政府警覺，隨之在環(huán)北京地區(qū)展開房地產(chǎn)市場整頓，燕郊、大廠、香河、固安、永清等地大部分項目被停止銷售，這段時間，燕郊房價再次回到16000元左右，但多數(shù)無房可售。

  隨著“廊九條”開始實施，房地產(chǎn)市場成交恢復，燕郊房價很快重回2萬元時代，截至目前大部分項目銷售價格維持在25000元左右，部分二手房價格突破三萬。按照廊九條要求，項目售價不能超過備案價10%，這一售價已經(jīng)遠遠超出政策限制。

  從2015年7月至今，大廠潮白新城房價從8000元漲至18000元左右，香河從6000元左右漲至13000元左右，固安房價從7000元漲至15000元左右。甚至連永清房價也即將突破萬元大關(guān)。

  如果說房價上漲只是一個表象原因，項目的利潤空間才是更實在的誘惑。

  與北京逢地必王高地價相比，環(huán)北京地區(qū)土地價格并不高，燕郊最后一塊住宅用地成交于2013年底，樓面地價只有1200元。目前大廠樓面地價在1600元左右，香河樓面地價在1200元左右，而順義后沙峪地區(qū)樓面地價已經(jīng)超過2萬元。

  與北京相比，環(huán)北京地區(qū)盈利空間無疑更大，以順義和燕郊相比，燕郊房價比順義低20%左右，而順義的樓面地價則是燕郊的10倍以上，即便是通過二級市場獲得土地和項目，也存在巨大的利潤空間。