葉檀：五年之內(nèi)房?jī)r(jià)跌不下來(lái) 年輕人要買(mǎi)房趁現(xiàn)在

 “財(cái)經(jīng)女俠”葉檀談鄭州樓市并斷言：

  五年之內(nèi)房?jī)r(jià)跌不下來(lái)年輕人要買(mǎi)房趁現(xiàn)在

  由大象融媒攜手浩創(chuàng)優(yōu)谷聯(lián)合主辦的大象融媒七里河畔葉檀名家公開(kāi)課在鄭州舉行，知名財(cái)經(jīng)評(píng)論家、財(cái)經(jīng)專欄作家葉檀女士結(jié)合當(dāng)下財(cái)經(jīng)熱點(diǎn)話題，就“L”型下的中國(guó)樓市和股市進(jìn)行了長(zhǎng)達(dá)兩個(gè)小時(shí)的主題分享

  樓市黃金時(shí)期已經(jīng)過(guò)去

  在現(xiàn)場(chǎng)，葉檀首先提了一個(gè)問(wèn)題：“認(rèn)為房地產(chǎn)會(huì)崩潰，現(xiàn)在不能買(mǎi)房的朋友舉手。”現(xiàn)場(chǎng)數(shù)百位觀眾只有不到五位舉手。

  “在2008年之后，中國(guó)樓市的黃金時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，現(xiàn)在盡管房?jī)r(jià)還在大漲特漲，但我要非常明確地跟大家說(shuō)，房地產(chǎn)的黃金時(shí)期已經(jīng)過(guò)去了”，葉檀說(shuō)，這從房地產(chǎn)商的行為就能看出來(lái)。 “現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商在做什么事情呢，第一件搶地王，在北京在上海在蘇州狂搶地王，但從數(shù)據(jù)上來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)工面積卻在不斷下降；第二件所有的開(kāi)發(fā)商都在做，叫做不務(wù)正業(yè)，萬(wàn)達(dá)做文化去了，恒大買(mǎi)足球隊(duì)去了，萬(wàn)達(dá)買(mǎi)院線去了，碧桂園在新加坡買(mǎi)了一個(gè)小島，在馬來(lái)西亞造城，在全國(guó)各地到處游走宣傳。” 當(dāng)開(kāi)發(fā)商都不愿意在國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)了，還能說(shuō)是黃金時(shí)期嗎？ 葉檀分析原因說(shuō)，金融危機(jī)以后，進(jìn)出口貿(mào)易雙雙下降，進(jìn)口下降的速度更快，衰退型貿(mào)易順差反映了國(guó)內(nèi)外貿(mào)易需求低迷的狀況。這對(duì)于出口導(dǎo)向型的中國(guó)經(jīng)濟(jì)十分不利。 與此同時(shí)，民間企業(yè)投資也在持續(xù)下降，以前一年百分之二十增長(zhǎng)，現(xiàn)在百分之三點(diǎn)八，“這說(shuō)明沒(méi)人愿意投資了。” 葉檀說(shuō)，房地產(chǎn)長(zhǎng)期增長(zhǎng)要看經(jīng)濟(jì)和收入，實(shí)體經(jīng)濟(jì)狀況不好，房地產(chǎn)也不可能好。

  五年之內(nèi)房?jī)r(jià)跌不下來(lái)

  雖然房地產(chǎn)不景氣，但葉檀判斷五年內(nèi)房?jī)r(jià)跌不下來(lái)，一個(gè)重要原因就是“央媽”一直在增發(fā)貨幣，給樓市托底。

  “這些年，中國(guó)央行發(fā)放貨幣量一直在增長(zhǎng)，1998年到2014年，25年間，增發(fā)貨幣近100倍！因此，我判斷房地產(chǎn)在短期內(nèi)不可能下跌。” 再一個(gè)原因是，受營(yíng)改增影響，地方政府沒(méi)有也沒(méi)法真正去打壓房?jī)r(jià)。 “為什么我們的房?jī)r(jià)這么高，因?yàn)闋I(yíng)改增之后中央財(cái)政控制權(quán)加強(qiáng)了，錢(qián)都到中央去了，地方財(cái)政收入下降，還要發(fā)展經(jīng)濟(jì)搞建設(shè)，怎么辦？賣地，搞地王。所以你要地方政府嚴(yán)格限制房地產(chǎn)，這很不現(xiàn)實(shí)。” “現(xiàn)在有一種很奇怪的現(xiàn)象，一些人嘴上說(shuō)不看好未來(lái)經(jīng)濟(jì)，但卻拿了一半的錢(qián)買(mǎi)房子。說(shuō)明老百姓更愿意相信房子。” “只要經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行，房?jī)r(jià)就必須維持在略有上升的水平。至于什么時(shí)候房地產(chǎn)泡沫崩潰，我覺(jué)得兩種情況：最好的就是中國(guó)經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)了，政府出手打壓房地產(chǎn)，這是最好的情況。另一種就是經(jīng)濟(jì)并沒(méi)有好轉(zhuǎn)，泡沫自然崩潰，這會(huì)很慘。” “目前很多人都期待房?jī)r(jià)跌下來(lái)再買(mǎi)，但現(xiàn)在不太現(xiàn)實(shí)。我的判斷是：五年之內(nèi)，央行不會(huì)加息，泡沫不會(huì)崩潰。具體到鄭州來(lái)說(shuō)，如果未來(lái)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)好轉(zhuǎn)的話，房地產(chǎn)在五年之內(nèi)會(huì)繼續(xù)上升，所以年輕人要買(mǎi)房趁現(xiàn)在。”

  高鐵時(shí)代鄭州是最具爆發(fā)力的城市

  葉檀一直把河南看作是經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo)，她說(shuō)：

  我之前給河南有個(gè)定義——暴發(fā)戶城市，為什么這么說(shuō)呢？我從鬼城看到它變成活城，看著它變得熱火朝天，當(dāng)時(shí)《華爾街日?qǐng)?bào)(博客,微博)》在內(nèi)的所有的媒體在說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的時(shí)候，一定要舉一個(gè)例子，就是鄭東新區(qū)。當(dāng)時(shí)鄭東新區(qū)是跟鄂爾多斯并列的，是著名的鬼城。結(jié)果現(xiàn)在呢，我有一個(gè)做房地產(chǎn)的朋友，因?yàn)楫?dāng)時(shí)沒(méi)有在鄭東新區(qū)多買(mǎi)幾套房子，現(xiàn)在痛心疾首。 進(jìn)入高鐵時(shí)代，國(guó)內(nèi)最爆發(fā)、最壕的城市就是鄭州。如果我在河南投資，就只投鄭州，再遠(yuǎn)一點(diǎn)最多投到開(kāi)封（樓盤(pán)），因?yàn)猷嶃暌惑w化。 那么，投資房地產(chǎn)究竟要投哪里？一是看這個(gè)城市人口是不是在不斷流入，二是看政府規(guī)劃，三是看這個(gè)地方到底能投多少錢(qián)。 中部城市我最看好的是兩個(gè)，一是鄭州，二是武漢（樓盤(pán)）。 有人說(shuō)，高鐵時(shí)代我在周口和鄭州買(mǎi)房是一樣的。我想說(shuō)，這句話大錯(cuò)特錯(cuò)，高鐵時(shí)代不是說(shuō)我們村離北京更近了，而是北京離我們村更近了，這句話是什么意思呢？建了高鐵之后一定會(huì)出現(xiàn)虹吸效應(yīng)，大城市會(huì)越來(lái)越大，容納不了，人們會(huì)往周邊去，會(huì)往衛(wèi)星城擁入，但一定會(huì)朝著大城市去。 因此，雖然目前鄭州的房?jī)r(jià)還很高，但還是應(yīng)該抓緊買(mǎi)房。

  購(gòu)房要趁現(xiàn)在建議跟著政府規(guī)劃走

  目前，面對(duì)不斷高企的房?jī)r(jià)，鄭漂們?cè)摬辉撡I(mǎi)房？

  葉檀說(shuō)，年輕人如果打算落戶鄭州，而且家里能夠給予足夠的支援，那么還是趕緊“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”吧。 “在購(gòu)房的選擇上，不要盲目追熱點(diǎn)地段，一些目前還并不是很熱門(mén)、但發(fā)展?jié)摿�巨大的地段是很好的選擇。比如新鄭機(jī)場(chǎng)附近，政府的規(guī)劃非常明確，將來(lái)很可能形成衛(wèi)星城，而且又有地鐵，所以你現(xiàn)在就可以埋下伏筆。” “在鄭州買(mǎi)房在哪里買(mǎi)，就看富士康，因?yàn)檫@是全球資源配置效率最高的企業(yè)，它在哪你就在哪。再一個(gè)，買(mǎi)房要跟黨走，看政府規(guī)劃，地鐵修到哪里，新區(qū)造到哪里。所以如果你是現(xiàn)在在鄭州工作、還沒(méi)房子的人，我勸你買(mǎi)到臨近港區(qū)的位置”。 如果剛剛來(lái)到鄭州，家里又沒(méi)有足夠的經(jīng)濟(jì)后援，在鄭州買(mǎi)房不現(xiàn)實(shí)。考慮到房?jī)r(jià)不斷上漲的趨勢(shì)，那么不要干等，可以考慮回縣城買(mǎi)房。 與此同時(shí)，葉檀也建議，對(duì)于財(cái)務(wù)性投資者來(lái)說(shuō)，面對(duì)鄭州的現(xiàn)狀，“房地產(chǎn)不要超過(guò)個(gè)人投資的三分之一，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是一個(gè)慢套現(xiàn)的品種，不像股市那樣”。

  投資建議人民幣美元一比一配置

  葉檀說(shuō)，目前物價(jià)上漲的幅度超過(guò)了工資上漲幅度，面對(duì)這種情況，一方面要加緊學(xué)習(xí)，提高自己的技能水平，讓自己的工資水平提高的和物價(jià)水平相當(dāng)?shù)姆�度；另一方面，如果做不到第一條，那么就要考慮開(kāi)始投資了。

  在投資中一要堅(jiān)持安全投資，二要合理配置。對(duì)于年輕人來(lái)說(shuō)，工資的百分之二十五是一條安全紅線，盡量不要踩線。 投資中，雞蛋不要放在一個(gè)籃子里，要分散投資，在投資中要合理配置，高風(fēng)險(xiǎn)、中風(fēng)險(xiǎn)和低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品各占三分之一。 “房地產(chǎn)屬于中等風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品，很難套現(xiàn)，因此占投資三分之一就可以，要選擇未來(lái)有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘兄脴I(yè)；高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品主要是股票期貨，如果你沒(méi)有接觸過(guò)股市，一臉純真，那么我建議現(xiàn)在不要碰股票，因?yàn)椴蝗蹦氵@一茬韭菜。” 投資要分散，而且要投資那些可以對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，比如人民幣和美元就可以對(duì)沖，在股市里，消費(fèi)類、酒類、高科技類的品種是可以對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)。 “最后，我要再次強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)是一種很難套現(xiàn)的投資品種，所以我們一定要做資產(chǎn)配置，黃金持有一點(diǎn)，美元持有一點(diǎn)，房地產(chǎn)持有三分之一，另外，還有一個(gè)最笨的投資收益方法，就是每年把你價(jià)值相等的美元和人民幣放一起，這是最笨的對(duì)沖方式，但也是行之有效的投資。”