張敬偉:樓市對(duì)調(diào)控反應(yīng)為何與政策設(shè)計(jì)出現(xiàn)偏差

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月份中國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)連續(xù)10個(gè)月延續(xù)漲勢(shì)，且漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大，新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市個(gè)數(shù)有所增加；不過(guò)較上月，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力整體略有減弱，尤其是前期上漲過(guò)快的一線和二線熱點(diǎn)城市。

  與此形成鮮明對(duì)照的是，17日在上海（樓盤(pán)）誕生了中國(guó)土地成交史上的最貴“地王”——融信中國(guó)以110.1億元摘得合并后的新靜安區(qū)中興社區(qū)兩幅地塊，樓面價(jià)達(dá)到10.03萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率139%。

  今年供給側(cè)改革的五大任務(wù)中，樓市去庫(kù)存是政策面關(guān)切的重點(diǎn)之一。但接下來(lái)就要進(jìn)入第四季度，樓市去庫(kù)存的實(shí)際情況可能和年初的計(jì)劃已經(jīng)有所不同。

  從去年開(kāi)始，各地開(kāi)始陸續(xù)松綁樓市，如解禁多套房限購(gòu)，在商貸和公積金貸款利率、首付方面實(shí)施寬松政策等舉措。目的是以此催化樓市消費(fèi)熱潮，消化掉多年來(lái)積累的樓市庫(kù)存。然而，政策性寬松的市場(chǎng)效果是，一線城市、的衛(wèi)星城、二線城市先后出現(xiàn)樓市熱銷(xiāo)的場(chǎng)面，但是三、四線城市庫(kù)存難以消化的局面依舊未能出現(xiàn)大的改觀。

  至此，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)出詭異的風(fēng)險(xiǎn)亂象：沒(méi)有庫(kù)存壓力或壓力較小的一二線城市可能走向失控的虛熱；存在庫(kù)存壓力的三四線城市依然背負(fù)著難以解套的壓力。

  市場(chǎng)的反應(yīng)未能按照政策設(shè)計(jì)的節(jié)奏走，這凸顯中國(guó)樓市積累的深層次矛盾太多，調(diào)控難度太大。這也難免讓市場(chǎng)回想起以往樓市調(diào)控常常變成“空調(diào)”的尷尬來(lái)。

  政策所設(shè)計(jì)的劇本，何以到了市場(chǎng)上會(huì)演繹為荒腔走板的劇情？顯然，各地還是沒(méi)有把準(zhǔn)樓市的脈搏，沒(méi)有貫徹中央“因城施策”的決策，也就沒(méi)有根據(jù)不同線際城市的特點(diǎn)來(lái)實(shí)施有針對(duì)性的樓市去庫(kù)存之策。當(dāng)一二線城市接力高漲一番后，其虛熱的慣性已經(jīng)形成，即使重啟限購(gòu)來(lái)“制動(dòng)”，也很難讓當(dāng)?shù)貥鞘薪禍�。上海、深圳（樓盤(pán)）、蘇州（樓盤(pán)）、南京（樓盤(pán)）乃至弱二線的合肥（樓盤(pán)）等城市先后實(shí)施樓市限購(gòu)，但是多地“地王”頻出以及上海再創(chuàng)最貴“地王”的接力狂歡，凸顯樓市調(diào)控之難。

  一二線樓市的“地王”狂歡，和今年樓市去庫(kù)存的基調(diào)形成了反諷。因?yàn)檎�策的關(guān)切點(diǎn)是在三四線樓市去庫(kù)存，但是市場(chǎng)熱點(diǎn)卻是一二線樓市的高房?jī)r(jià)以及由此產(chǎn)生的樓市投機(jī)。政策和市場(chǎng)的不同步，昭示著因城施策的方向性雖然正確，卻很難在各城取得預(yù)期的市場(chǎng)回饋。

  7月70個(gè)大中城市的樓市價(jià)格變化，也凸顯今年剩下幾個(gè)月去庫(kù)存的任務(wù)依然艱巨。樓市出現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象，讓政策面兩頭難顧，熱點(diǎn)樓市要降溫，其他樓市要升溫。如何把因城施策做實(shí)？熱點(diǎn)樓市可以通過(guò)嚴(yán)苛的限購(gòu)來(lái)解決，但地方政府基于自身利益的考慮，未必一定能夠限購(gòu)到位；而對(duì)于三四線樓市，要想讓市場(chǎng)溫度升起來(lái)，則更為困難。

  市場(chǎng)、資本和人口流動(dòng)都具有趨利的屬性，一線樓市有利可圖，各路資本都會(huì)蜂擁而上，限購(gòu)調(diào)控反而會(huì)激發(fā)資本更大規(guī)模地流入。人員流動(dòng)同樣如此。長(zhǎng)期以來(lái)，一線城市和東部發(fā)達(dá)地區(qū)成為人口聚集區(qū)域，這導(dǎo)致發(fā)達(dá)地區(qū)的城市樓市庫(kù)存壓力小，樓市上漲的趨勢(shì)也很難抑制住。

  反觀三四線樓市、尤其是中西部地區(qū)的三四線樓市，大抵以人口凈流出城市為主。這些城市對(duì)于本地人的吸引力降低，更難吸引外地人口，上一周期積累的樓市庫(kù)存很難賣(mài)出去。在此情勢(shì)下，降價(jià)、補(bǔ)貼、就地落戶的城市化、以及政府購(gòu)買(mǎi)作為經(jīng)適房的努力也很難從根本上去庫(kù)存。

  針對(duì)樓市現(xiàn)狀，解決之道除了因城施策以外，還要警惕樓市存在的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)隱患。對(duì)一二線城市而言，“地王”頻現(xiàn)絕非利好，各地城市的限購(gòu)之策還需加碼加力。否則，熱點(diǎn)樓市的虛熱也可能會(huì)給下一經(jīng)濟(jì)周期帶來(lái)庫(kù)存壓力。更重要的是，資本過(guò)度聚集于樓市，也使實(shí)體經(jīng)濟(jì)缺金少銀，不利于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。而樓市資本積累過(guò)度，也容易造成過(guò)度加杠桿并引發(fā)系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)。

  對(duì)于三四線樓市，還是要摸清庫(kù)存底賬。對(duì)于累計(jì)過(guò)多已經(jīng)很難消化的樓市庫(kù)存，如果以常態(tài)辦法無(wú)法消化，不妨考慮采取非常規(guī)休克療法的可能性，該收回的土地就收回，該放棄的就放棄。這也許會(huì)導(dǎo)致暫時(shí)的銀行呆賬增加，但長(zhǎng)痛不如短痛，為去沉疴不能諱疾忌醫(yī)。

  中國(guó)樓市，庫(kù)存要去、泡沫要控、風(fēng)險(xiǎn)要防，手段更要多元化。這是一道難題，也考驗(yàn)政策面的智慧與決心。