綠地的海外生意：風(fēng)景雖好 風(fēng)險(xiǎn)猶存

　　2014年開始，我國實(shí)際對外投資已經(jīng)超過利用外資的規(guī)模，中國已經(jīng)成為資本凈輸出國。由此開始，中國大型對外投資并購項(xiàng)目在領(lǐng)域日益多元的同時(shí)，規(guī)模也日漸增長。

　　身為國企的綠地也早早就開始了海外擴(kuò)張之路。一方面，國內(nèi)房地產(chǎn)市場日益趨于飽和；另一方面，海外新興市場國家房地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿�巨大�?/p>

　　海外投資總額748億

　　　綠地的海外投資始于2012年，大手筆的資金投入迅速使其成為中國最大的海外投資房企。根據(jù)綠地2015年年報(bào)的描述，綠地已進(jìn)入美國、英國、加拿大、澳大利亞、日本、韓國等“四大洲九個(gè)國家十余座城市”。

　　選擇這些城市，綠地有著自己的打算，這主要取決于所在城市的房地產(chǎn)市場成熟度。類似于市場成熟度高的悉尼和多倫多，土地價(jià)格高昂，試錯(cuò)成本過高。新興市場的濟(jì)州島和馬來西亞新山正處于發(fā)展期，政策及市政建設(shè)利好，低成本大規(guī)模造城，易建立品牌，搶占市場。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2015年底，綠地控股在海外的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目共有14個(gè)，其中韓國2個(gè)、加拿大與英國各1個(gè)、澳大利亞4個(gè)、馬來西亞2個(gè)、美國4個(gè)。項(xiàng)目總建筑面積達(dá)到382萬平方米，在建面積139萬平方米，竣工面積10萬平方米，投資總額達(dá)748億元，2015年當(dāng)年投入72億元。

　　國際大炒家的生意經(jīng)

　　　綠地對自己的定位并不僅是房企，而是“主業(yè)突出，多元發(fā)展，全球經(jīng)營，產(chǎn)業(yè)與資本雙輪驅(qū)動(dòng)，并在房地產(chǎn)、金融、地鐵等行業(yè)具有領(lǐng)先優(yōu)勢的跨國公司”。

　　某機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)觀察員江翰指出，通過國際貿(mào)易和海外物流的形式，海外資本進(jìn)入國內(nèi)過程里，綠地可以在當(dāng)?shù)貙⑵渥兂韶浳镙敵龅絿鴥?nèi)，可以賺取匯率差。

　　對于國際資本而言，更青睞國際貿(mào)易，而綠地通過多種形式來獲得收益。

　　“綠地通過建立‘大消費(fèi)’體系，可以在國際上獲得更低的融資成本。”江翰表示。

　　此前，綠地集團(tuán)董事長張玉良就曾表示，目前綠地在海外融資成本并不比美國高多少，一般年利率在2.59%~3.5%，綠地在香港的上市公司為其提供了海外的融資平臺(tái)。

　　2015年2月8日，綠地集團(tuán)正式宣布全面進(jìn)軍“大消費(fèi)”領(lǐng)域，美國、英國、韓國、澳洲四大海外直采中心揭牌。通過設(shè)立在全球各地的海外直采中心，建立全球采購海外優(yōu)質(zhì)商品的直接通道，有效確保進(jìn)口商品達(dá)到1.5萬種以上、占比超過80%，構(gòu)筑價(jià)格和差異化優(yōu)勢。

　　目前，在綠地超市上架的進(jìn)口商品中，40%由海外直采中心直采，10%由集團(tuán)在海外自產(chǎn)，其余主要由遴選出的一級進(jìn)口商提供，直采、自產(chǎn)和進(jìn)口商供應(yīng)構(gòu)成了綠地商品進(jìn)口的主渠道。

　　升級版的“大消費(fèi)”戰(zhàn)略在商業(yè)模式、資源渠道、供應(yīng)鏈系統(tǒng)管理等方面將全面發(fā)力：一是探索和形成O2O商業(yè)模式，在快速鋪設(shè)線下渠道的同時(shí)，積極打造電商平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)線上線下互補(bǔ)；二是不斷豐富商品品類和資源渠道，提高渠道控制權(quán)和話語權(quán)；三是構(gòu)建高效的供應(yīng)鏈系統(tǒng)，提高流通效率，降低流通成本。

　　江翰表示，綠地更像是國際炒家的角色，炒作的東西可能是地皮，可能是期貨，通過資本流動(dòng)來獲取利潤。

　　盈利前景尚有很多不確定

　　　但另一方面，巨額的投資和龐大的資產(chǎn)并未給綠地的營收帶來預(yù)期中的貢獻(xiàn)。

　　2015年，綠地實(shí)現(xiàn)合同銷售面積2175.7萬平方米，比上年同期增長2.8%；實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2301億元，比上年同期減少4.4%。

　　綠地并未披露國內(nèi)銷售和海外銷售兩部分的組成情況。根據(jù)第三方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)克而瑞的數(shù)據(jù)，綠地2015年國內(nèi)的銷售金額為2015.1億元，據(jù)此推測其海外銷售金額約為286億元。

　　而在2015年初，綠地定下的總銷售額目標(biāo)為2800億元，其中海外銷售額目標(biāo)為300億元。顯然，這兩大銷售目標(biāo)雙雙落空，在國內(nèi)銷售額排行榜上被萬科、恒大超越，落到了第三位，海外銷售額也未能如期完成。

　　年報(bào)顯示，2015年，綠地來自海外的營業(yè)收入僅為1.29億元，較2014年大幅下滑91.16%。

　　海外市場廣闊，但同樣面臨風(fēng)險(xiǎn)。張玉良坦言，除了通常的匯率風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)外，還有很多看不到的風(fēng)險(xiǎn)。例如，各個(gè)國家、民族有不同的民俗和政策法律，只有深入了解調(diào)研才能防范這種風(fēng)險(xiǎn)。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷表示，綠地的做法，從戰(zhàn)略角度是可以的，畢竟，海外市場的投資回報(bào)率要比國內(nèi)高，但進(jìn)展卻不快。此外，企業(yè)出海并非一帆風(fēng)順，之前很多海外投資都由于水土不服、運(yùn)作不當(dāng)?shù)仍�因失敗了，房企是否能夠把中國的�?jīng)驗(yàn)移植或者嫁接到海外市場上還很難說。