日本 | 現(xiàn)在還是在日本買房的時機嗎？

的確，預測房價走勢，絕對是一個吃力不討好、到處得罪人的事情。不僅在國內(nèi)，在房地產(chǎn)市場的透明程度屬發(fā)達國家最低水平的日本（根據(jù)仲量聯(lián)行調(diào)查），也是如此。今天，做好被各路高手吐槽的心理準備，想要談談接下來的日本的房地產(chǎn)市場走勢。

本篇以最為外國投資者關心的日本首都圈（東京、埼玉、千葉、神奈川）的二手房為中心，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)、日本房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士、還有地產(chǎn)股的走勢來展開討論。

數(shù)據(jù)上看，日本首都圈的樓市隨時有可能進入調(diào)整期

房地產(chǎn)市場中供需的此消彼長，導致了周期性的波動。觀察這個波動，可以了解現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場處于哪個階段。為了把握這個波動，通常選取一些典型的指標，例如價格、交易量（或者庫存量）的變化。理論上，價格和交易量（或者庫存）的變化呈現(xiàn)出圖中的波動。

圖1：房地產(chǎn)價格和成交量的循環(huán)模型

那么，現(xiàn)在東京的樓市，處于哪個階段呢？

圖2：日本首都圈二手房市場平米單價、成交量（12月移動平均）、庫存量的環(huán)比

整體上講，13年1月開始，安倍經(jīng)濟學（Abenomics）開始后，日元的貶值帶來外國投資客，遺產(chǎn)稅的稅率提高帶來的希望節(jié)稅的國內(nèi)富裕階層，首都圈集中的城市發(fā)展政策從日本其他地區(qū)吸引著向往都市的年輕族群。需求的增加，使平方米的單價已經(jīng)連續(xù)41個月增長。交易量，除了14年日本調(diào)漲消費稅導致的短期低迷外，基本也是保持增長；庫存量，14年消化了一定庫存后，15年后期也開始了快速積累。

但是，我們可以看到，進入16年，價格雖仍然在上漲，庫存量也在迅速積累，交易量的增長幅度也在收窄。最新的統(tǒng)計結果表示，相較15年6月，16年6月的平方米單價已經(jīng)達到統(tǒng)計開始以來最高的每平47.8萬日元，交易量下降1%至3069筆，庫存量上升20%到4.2萬件（16年1月以來每個月相較去年同期都增長20%左右）。

和過去的情況做比較，可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在的首都圈二手房市場，在理論上講隨時都可能出現(xiàn)調(diào)整。2008年，二手房的價格和交易量都出現(xiàn)過齊漲的局面，但是，庫存量的迅速增加，使得價格和交易量在2008年中期急轉(zhuǎn)直下。

圖3：日本首都圈二手房市場平米單價、成交量的變化

日本房地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士，已經(jīng)開始未雨綢繆

可能您會說，“你這個統(tǒng)計數(shù)據(jù)只是個平均值，房子的地段、房齡、朝向，都很大不同，統(tǒng)計值有什么用！”

好，那么我們再來看看日本的房地產(chǎn)商。要知道，經(jīng)歷了90年和08年的金融危機的風水浪打，日本的房地產(chǎn)商們可是精明了不少。

下面兩張圖是日本某一上市房地產(chǎn)公司的交易記錄。在經(jīng)濟不景氣、或者改善初期的時候，他們大量購入（上圖05財年），或者從要破產(chǎn)的房地產(chǎn)公司那里便宜買入（下圖中08-09財年）。而在經(jīng)濟好、過熱時，他們則大量賣出（上圖的06財年、14-15財年）�？梢钥吹�，在15財年里，他們的購買額已經(jīng)非常少了。

圖4：日本某一上市房地產(chǎn)公司的交易記錄

在15年初開始，一部分日本中小房地產(chǎn)商已經(jīng)不再碰住宅類的房產(chǎn)，原因是這個市場房產(chǎn)個人投資客也容易進入，而導致了住宅類房產(chǎn)的價格的推高。15年中期，住宅類房地產(chǎn)價格的持續(xù)走高，仍然投資住宅類房產(chǎn)的房地產(chǎn)商已經(jīng)非常在意周轉(zhuǎn)周期，盡量縮短周轉(zhuǎn)周期，來避免隨時出現(xiàn)的價格調(diào)整。在16年6月，某個房地產(chǎn)商的分析師會議上，社長甚至說，恐怕下一次開這個會的時候，整個會議室的氣氛會變很沉重吧。

以房地產(chǎn)買賣為主營業(yè)務的日本房地產(chǎn)公司，他們當前的策略是：減少居住類房地產(chǎn)的比重，盡量縮短買賣周期至3-6月。把傳統(tǒng)的買賣型商業(yè)模型，轉(zhuǎn)為買賣加委托管理的商業(yè)模型，來提高收入的穩(wěn)定性。趁低利率的環(huán)境下將短期借款轉(zhuǎn)為長期，以避免在放房地產(chǎn)市場低迷時不至于被銀行催著還債。保證產(chǎn)權比例（自己資本比率）在30%左右，因為上一次房地產(chǎn)本盤，首都圈的最大降幅是30%......

日本的房地產(chǎn)股已經(jīng)開始走低

或許您還會說“但是，當局者迷，日本房地產(chǎn)商都太接地氣，沒有大局觀，他們的話不能全信！”

好，那我們來看看有大量機構投資者的證券市場，看看國內(nèi)外投資家怎么看。

下圖是，東京證券交易所1部的房地產(chǎn)股票指數(shù)。在13年4月日本銀行配合安倍政府開始大量金融緩和后，房地產(chǎn)頁的股票指數(shù)一下子竄高。但是在15年中期，日本房地產(chǎn)市場達到高潮（還記得前面我們說15年中期房地產(chǎn)市場的庫存開始猛增嗎？），卻開始了一路的走低。從15年8月以來，房地產(chǎn)指數(shù)的下降幅度約為53%，大于同期的日經(jīng)平均指數(shù)的37%。

圖5：東京證券交易所1部的房地產(chǎn)股票指數(shù)

藍色線為東證1部的房地產(chǎn)業(yè)指數(shù)、橙色線為日經(jīng)平均指數(shù)，兩者都已11年8月12日為基準點。

結語

從基本面、公司戰(zhàn)略、房地產(chǎn)股市的三個方面，小弟嘗試梳理了日本首都圈的二手房市場的走勢。

如果要問現(xiàn)在能不能在日本買房，簡單粗暴地講，不是。16年來全球到處潛伏著怪獸，大家都不知道就是是黑天鵝還是Pokémon。可能一個契機，就會導致日本樓市價格的拐點。

但是，房地產(chǎn)業(yè)界這么多人需要靠房地產(chǎn)買賣過活，還有的確需要現(xiàn)在買房的家庭。簡單粗暴地說別買房，太過膚淺。如果是投資，那么我們可以借鑒日本房地產(chǎn)公司的策略，不追高、購房前仔細地調(diào)查、從多種角度接地氣地了解周邊市場，建立長期的收益率模型來分析收益和風險，看準后快速下手。如果是自住房，那么找一個靠譜的中介，分析自己真正的需求，努力尋找有利的貸款條件。

（據(jù)新浪財經(jīng)）