加拿大稅務問題：出租物業(yè) 你不得不知的費用可抵扣項

近年來，越來越多的華人移民朋友手中余錢多了；除去自住房，還入手了出租物業(yè)。投資出租物業(yè)會給投資者帶來比較好的收益，不僅有房租收入，而且隨著時間的增長，房屋的價值也逐步提高，因此，比較受華人的青睞,。但與自住房不同的是, 出租物業(yè)會涉及較為復雜的稅務問題，因此，購房前最好將稅務問題一同考慮。

每年房租收入的申報比較簡單，但相關(guān)費用的申報需要符合稅局的規(guī)定。具體來說，房屋出租的日常費用如水電氣費、房屋維修保養(yǎng)費、地稅、貸款利息(不是每月還款的本金加利息)、保險費、廣告費等可以從租金收入中直接抵扣，但預付費用只能抵扣當期發(fā)生的部分，比如，你預付了2年的房屋保險，只能分兩年抵扣。付給他人的物業(yè)管理費，剪草鏟雪的費用也是日常費用，但只能付給他人，不能就房主自己的勞動部分付費。有關(guān)汽車費用，抵扣需要滿足若干條件，比如你自己做出租物業(yè)的維護而不是找人來維護，你需要運送工具及材料去你的出租物業(yè)處等。如果僅僅是去出租物業(yè)處收取租金，你需要有兩個或以上的出租物業(yè)才能抵扣相關(guān)汽車費用。

房屋購買的成本中所包含的建筑物部分，購買時產(chǎn)生的經(jīng)紀費用、會計費用、法律服務費用、及添置家具或設(shè)備的費用、房屋裝修等費用稱為置產(chǎn)費用或資本支出, 置產(chǎn)費用不可用來直接抵扣當年的租金收入，而是要根據(jù)會計收入與支出配比的原則在之后若干年根據(jù)出租物業(yè)的購買年份及設(shè)備的類別作資本折舊來抵扣各年度的租金收入。如何判別所發(fā)生的費用是日常費用還是置產(chǎn)費用呢?主要看該投入是為近期帶來利益還是為今后若干年帶來利益，如果是后者，則是資本支出。比如購房后將房屋進行改造和裝修以便房屋更適合出租，在賣房之前的維修和裝修費用可以作為資本支出，但裝修和改造期間發(fā)生的軟性成本比如貸款利息，地稅，管理費等卻不能作為資本支出。如果報稅時出租出現(xiàn)虧損，即凈出租收入為負數(shù)，則可以從個人其它收入如工作收入扣除這部分金額。

由于資本性支出是為未來若干年帶來利益，在計算每年費用時是將其攤銷到若干年來進行也就是所謂的折舊，在稅法上稱為資本成本攤銷(Capital Cost Allowance，簡稱CCA)。折舊的提取在稅法上有明確規(guī)定。稅局將類似的固定資產(chǎn)會歸類，然后按照其類別確定折舊率。通常這個比例是在未折完的剩余價值的基礎(chǔ)上計算，也就是說，折舊會逐年減少。另外，折舊有一個基本規(guī)定，通常資產(chǎn)的折舊在第一年時要減半計算。比如你為出租物業(yè)購買的廚房設(shè)備比如冰箱爐具假設(shè)購買價為$3,000，屬于資產(chǎn)類別第8類，折舊率為20%，但按照第一年折舊減半原則，第一年折舊費用最多為$300，第二年最多為$540。

需要注意的是如果申報了折舊(CCA)，賣房時如果價格高于未折舊剩余部分，以前抵扣過的折舊會被加回(Recapture)到當年的收入中納稅。比如，出租物業(yè)購入價60萬，過去申報折舊12萬，賣出時95萬，已折舊的12萬會被當作賣房當年的收入，另外賺的35萬是資本增值，50%需計入當年收入納稅，這樣一來在賣出物業(yè)的那一年收入會很高, 超過13.5萬的部分收入稅率將超過46%，所以是否提取折舊要綜合權(quán)衡,切莫貪圖眼下多退稅日后反而交更多的稅。