限購(gòu)政策優(yōu)化 改善型房產(chǎn)如何配置？

 　　日前，廣州官宣再次優(yōu)化住房限購(gòu)政策，全域120平方米以上住房放開限購(gòu)。隨著“限購(gòu)區(qū)”這一概念逐漸淡化，房產(chǎn)配置邏輯也正在形成。一方面，改善需求主導(dǎo)意味著品質(zhì)居住時(shí)代的到來(lái)，宜居性將成為房產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)。在此基礎(chǔ)上，高低分化的行情演繹將越發(fā)極致。即使是過(guò)去幾年表現(xiàn)出色的千萬(wàn)級(jí)物業(yè)市場(chǎng)也將迎來(lái)分層，掌握真正城市稀缺資源的黃金地段“塔尖產(chǎn)品”才能打開溢價(jià)空間，部分“偽豪宅”的價(jià)值天花板顯現(xiàn)。而對(duì)于剛改群體而言，房產(chǎn)配置的難度加大，業(yè)內(nèi)人士建議可重點(diǎn)關(guān)注城市多中心格局進(jìn)程中，正在崛起的區(qū)域核心和重要產(chǎn)業(yè)板塊。

　　樓市格局變化

　　低端有保障 高端歸市場(chǎng)

　　廣州作為一線城市，再次優(yōu)化限購(gòu)政策在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)有著特別的意義。“經(jīng)過(guò)此次限購(gòu)政策的優(yōu)化之后，在廣州只有120平方米以下的產(chǎn)品還有‘限購(gòu)’這一概念。”合富研究院高級(jí)分析師梁燕明表示，這意味著除了剛需及剛改群體的住房需求仍然在政策保護(hù)范圍之內(nèi)，改善類產(chǎn)品已經(jīng)交由市場(chǎng)。

　　實(shí)際上，除了廣州以外，另外一個(gè)風(fēng)向標(biāo)城市上海近期也連續(xù)兩次進(jìn)行限購(gòu)政策的優(yōu)化：1月13日奉賢、青浦新城出臺(tái)人才安居新政；1月30日，上海再次規(guī)定連續(xù)繳納社�；騻�(gè)人所得稅滿5年，即可在外環(huán)以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）限購(gòu)一套住房。北京與深圳也將根據(jù)自身實(shí)際情況逐步對(duì)限購(gòu)進(jìn)行優(yōu)化也已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。

　　對(duì)此，克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，一個(gè)“低端有保障、中端有支持、高端有市場(chǎng)”的住房新格局正在形成。

　　這一格局又將給置業(yè)邏輯帶來(lái)怎樣的新變化？“接下來(lái)的樓市分化將更為極致。”梁燕明分析，一部分外地高凈值人群和本地資金實(shí)力較強(qiáng)的置業(yè)者將被釋放到改善市場(chǎng)中，在政策的指引下，也將有一部分難以交易的二手房進(jìn)入租賃市場(chǎng)，流動(dòng)性進(jìn)一步減弱。

　　高端住宅市場(chǎng)

　　千萬(wàn)級(jí)物業(yè)市場(chǎng)將“去偽存真”

　　若粗略以廣州中心四區(qū)作為估算范圍，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示2023年中心四區(qū)120㎡以上戶型商品住宅成交均價(jià)89597元/㎡，這也就意味著此次限購(gòu)優(yōu)化所覆蓋的120平方米以上的商品房，基本都為千萬(wàn)級(jí)物業(yè)。

　　在過(guò)去兩年，千萬(wàn)級(jí)物業(yè)是相對(duì)平淡的房地產(chǎn)市場(chǎng)之中表現(xiàn)亮眼的分賽道，成交量連創(chuàng)新高，中心四區(qū)120平方米產(chǎn)品也不例外。克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2023年中心四區(qū)120㎡以上戶型商品住宅成交4817套，市占率24%，創(chuàng)下近五年最高。價(jià)格方面，近五年來(lái)中心四區(qū)該戶型年均漲幅超過(guò)15%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑贏大市。

　　值得注意的是，限購(gòu)優(yōu)化的背景正是這類型產(chǎn)品供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生變化。2023年，廣州限購(gòu)區(qū)內(nèi)120㎡以上一手住宅合計(jì)供應(yīng)10456套，成交量是8409套，開始處于供大于求的狀態(tài)。而穿透近年來(lái)廣州千萬(wàn)級(jí)物業(yè)的成交結(jié)構(gòu)，高端改善賽道的分化行情已經(jīng)開始。從成交套數(shù)同比增幅來(lái)看，1500萬(wàn)-2000萬(wàn)元和3000萬(wàn)元以上兩個(gè)總價(jià)段增幅最大，分別為99%和71%。相較之下，1000萬(wàn)-1500萬(wàn)元總價(jià)段成交占比則降低了5個(gè)百分點(diǎn)。

　　“這說(shuō)明千萬(wàn)級(jí)物業(yè)的內(nèi)部也出現(xiàn)了產(chǎn)品分層，市場(chǎng)選擇多元化。”肖文曉分析指出，充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之下，未來(lái)的高端商品房需要真正地掌握城市的稀缺資源，例如位于珠江新城、金融城、琶洲這樣寸土寸金的地段，或享有云山珠水這樣的生態(tài)資源，而一部分“偽豪宅”將回歸到以性價(jià)比定價(jià)的改善居住屬性，包括外圍區(qū)大戶型、空有“老城”地段但不具備稀缺性的產(chǎn)品都將受到一定影響。

　　剛改人群置業(yè)

　　關(guān)注片區(qū)核心板塊及標(biāo)桿項(xiàng)目

　　在高低分化的市場(chǎng)之中，許多剛改及二次改善人群感受到房產(chǎn)配置的難度在加大。一方面，預(yù)算相對(duì)有限不足以上車核心資產(chǎn)，另一方面500萬(wàn)~800萬(wàn)元總價(jià)區(qū)間又讓人難以忽略對(duì)未來(lái)房產(chǎn)價(jià)值的要求。面對(duì)改善需求主導(dǎo)的住房品質(zhì)時(shí)代的來(lái)臨，業(yè)內(nèi)人士共同建議是：過(guò)往“唯地段論”的置業(yè)邏輯需要迭代，評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值時(shí)，要提高居住體驗(yàn)的比重。由58同城、安居客發(fā)布的《2024春節(jié)置業(yè)意向調(diào)查》也顯示，超半數(shù)的置業(yè)者傾向于選擇大空間和改善現(xiàn)有居住空間。

　　其中，城市資源均衡化是原因之一。梁燕明分析指出，隨著軌道交通的快速發(fā)展，教育與醫(yī)療服務(wù)的逐漸平衡，主城區(qū)位對(duì)于城市資源的占有優(yōu)勢(shì)正在逐漸模糊。“但位于中心城區(qū)的住房?jī)r(jià)格一般不低，使得它們的性價(jià)比難以凸顯。”置業(yè)者們對(duì)居住體驗(yàn)的要求逐漸具體則是另一原因。肖文曉在接受記者采訪時(shí)指出，未來(lái)潛在的置業(yè)者在成長(zhǎng)過(guò)程中大多居住條件較好，因此對(duì)于住宅產(chǎn)品要求的起點(diǎn)也較高，僅有“中心城區(qū)”這一優(yōu)勢(shì)，但產(chǎn)品力低、居住體驗(yàn)差的房產(chǎn)，未來(lái)的流通將變得較困難。

　　“預(yù)算有限的年輕改善群體上車核心區(qū)好產(chǎn)品有難度，可以將目光放到資源配備完善、城市面貌較好的新興區(qū)域改善產(chǎn)品。”肖文曉說(shuō)道。以位于廣州近郊的科學(xué)城板塊為例，數(shù)據(jù)顯示其近5年的房?jī)r(jià)表現(xiàn)超過(guò)全市平均水平。具體到板塊的選擇上，崛起中的區(qū)域核心板塊以及規(guī)劃正在快速兌現(xiàn)、對(duì)于產(chǎn)業(yè)和年輕人口有著強(qiáng)大吸引力的產(chǎn)業(yè)板塊，例如長(zhǎng)隆萬(wàn)博、魚珠CBD、天河智谷與智慧城等都值得關(guān)注。

　　“買所在板塊的核心區(qū)，買核心區(qū)內(nèi)的標(biāo)桿項(xiàng)目，買標(biāo)桿項(xiàng)目?jī)?nèi)的改善產(chǎn)品。”梁燕明從二手市場(chǎng)的角度建議道，從本輪房地產(chǎn)周期來(lái)看，這類產(chǎn)品的價(jià)值是較為穩(wěn)定的。

　　置業(yè)提醒：需關(guān)注限購(gòu)優(yōu)化后稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　隨著廣州限購(gòu)區(qū)內(nèi)120平方米以上的住房放開限購(gòu)，可以預(yù)計(jì)將有一部分來(lái)自二三線城市的置業(yè)者選擇將當(dāng)?shù)囟嗵?a href=http://www.myshot.net target=_blank class=infotextkey>房產(chǎn)進(jìn)行置換，同時(shí)也有一部分廣州本地置業(yè)者選擇“掛一買一”和“租一買一”的方式。

　　對(duì)此，梁燕明提醒，除了首付比例和貸款利率未定之外，這一部分置業(yè)的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也還未落地。據(jù)悉，以契稅為例，按首套和按二套計(jì)稅，二者差距可達(dá)房款的1.5%，建議置業(yè)者可以重點(diǎn)關(guān)注，盡可能節(jié)約購(gòu)房成本。