二線城市重啟限購 地王成政策出臺先導(dǎo)條件

原標(biāo)題：二線城市重啟限購未完結(jié) 地王已成政策出臺先導(dǎo)條件

一夜之間，“調(diào)控”壓倒“去庫存”成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場的主基調(diào)。在合肥、蘇州、南京率先重新啟動執(zhí)行房地產(chǎn)限購、限貸措施之后，8月31日，廈門市下發(fā)政府文件，在全市范圍內(nèi)重啟以限購為核心的一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策手段。

“地王”和高價土地成交，已經(jīng)成為觸發(fā)地方樓市調(diào)控政策的先導(dǎo)條件。自中央政治局會議公報(bào)提出“抑制資產(chǎn)泡沫以來”，包括住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部等有關(guān)部門在內(nèi)，均對土地市場高價成交的現(xiàn)象高度關(guān)注，并進(jìn)行了對策探討。

“地王”正在成為地方政府極力躲避的“禁區(qū)”。首都北京的土地市場已經(jīng)數(shù)月保持“交易靜默”，而上海在出現(xiàn)土地高價成交之后，亦傳來將出臺本地房地產(chǎn)緊縮政策的聲音。“地王”正在成為一顆“地雷”。

二線城市領(lǐng)銜

與上一輪限購高潮由首都北京領(lǐng)銜的局面不同，當(dāng)時間進(jìn)入到2016年的時候，地方版調(diào)控政策出臺的領(lǐng)銜者，由特大型城市，轉(zhuǎn)變?yōu)榱硕�線城市。繼蘇州出臺以限購、限貸為核心的地方版調(diào)控政策后，廈門市“跟進(jìn)”，亦出臺了廈門本地的樓市調(diào)控政策。

8月31日，廈門市政府下發(fā)文件，要求從9月5日起，針對“擁有兩套及以上住房的本市戶籍家庭”“擁有1套及以上住房的非本市戶籍家庭”和“無法提供購房之日前2年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上個人所得稅或社會保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭”，停止銷售144平方米以下的商品住房。

“這項(xiàng)政策的有效期是1年半，到2017年年底的時候看市場情況表現(xiàn)，再決定是否延續(xù)，主要還是為了落實(shí)有關(guān)中央精神，確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。”8月31日中午，一位不愿具名的福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳內(nèi)部人士告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者。

在廈門之前，同為二線城市的蘇州，也已經(jīng)率先啟動了以限購、限貸為核心的地方樓市調(diào)控政策，再次重啟限購政策，并在土地交易過程中，引入熔斷機(jī)制，在土地出讓達(dá)到最高限價時仍有兩家及以上的房企報(bào)價的，采用現(xiàn)場搖號的方式產(chǎn)生勝出者。

南京、合肥在同期內(nèi)也出臺了穩(wěn)定本地房地產(chǎn)市場的措施，提高首套住房和二套及以上住房的貸款首付比例。而限購都是其中的“核心措施”。

“在樓市調(diào)控的上一個高潮期，全國大部分一線城市和相當(dāng)比例的二線城市，都按照住建部的要求，制定了限購措施，現(xiàn)在的這些調(diào)控政策，仍然是沿用當(dāng)時北京市的調(diào)控手段，只是周期、認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等有所不同。”中國房地產(chǎn)綜合開發(fā)研究院分析師尚永斌說。

有地王就調(diào)控

“住建部、國土部等中央有關(guān)部門，對于現(xiàn)階段土地高價成交的現(xiàn)象非常關(guān)注，尤其是二線、三線城市出現(xiàn)‘地王’的現(xiàn)象，也曾以不同的形式向地方詢問了解情況，要求穩(wěn)定當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場預(yù)期。”8月31日中午，一位地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳內(nèi)部人士表示。

2016年6~7月間，中央有關(guān)主管部門曾連續(xù)召開2~3次座談會，了解房地產(chǎn)市場的有關(guān)情況。記者了解到，幾次會議的參會人員有所不同。多位參會的人士告訴記者，其中兩次會議主要有市場分析師、研究機(jī)構(gòu)人員參加，另外一次座談會，則由一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的有關(guān)負(fù)責(zé)人參加。

多位參會人士向《中國經(jīng)營報(bào)》記者證實(shí)，座談會有高級別的相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)參加，“主要是聽取意見，參會的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)也只是提出自己的問題，但是，被提及最多的問題之一，就是二線城市出現(xiàn)高價土地成交甚至‘地王’之后，對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場走勢及其預(yù)期的影響。”

進(jìn)入2016年以來，全國總價地王、單價地王以及溢價率超過100%的“三高”地塊，扎堆出現(xiàn)在四個二線城市：南京以19席奪冠，接下來是蘇州14席、合肥11席、杭州10席。

據(jù)地產(chǎn)信息提供商克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年以來重點(diǎn)城市“三高”地王已達(dá)到74幅，4月以來的一個半月就占近70%的規(guī)模。今年接下來的大半年，只要再拍出12幅地王，2016年就將成為史上出現(xiàn)“地王”最多的年份。

8月26日，廈門迎來年內(nèi)第三次土地出讓，6副地塊集中出讓，最終廈門本土房企禹洲競得的集美地塊，以樓面價32825.32元/平方米成為單價地王；泰禾競得的同安地塊，萬科競得的翔安地塊，都已打破歷史的成交樓面價。

“一旦本地出現(xiàn)土地高價成交甚至地王的情況，本級政府就要出臺應(yīng)對措施，穩(wěn)定本地房地產(chǎn)市場及其預(yù)期。”前述地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

地方躲地王

地王不僅成為二三線城市觸發(fā)房地產(chǎn)調(diào)控政策的先導(dǎo)條件，特大型城市目前也將地王視為必須規(guī)避的房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定因素之一。截至本報(bào)記者發(fā)稿時止，北京已經(jīng)連續(xù)數(shù)月沒有掛牌土地出讓。

在北京穩(wěn)定房價壓力最大的2012年，北京市曾一次性暫停12宗土地的出讓，以避免出現(xiàn)高價土地成交的情況出現(xiàn)。只不過，此次土地市場的“靜默表現(xiàn)”，北京市政府尚未有公開文件要求，亦沒有確切說法。

北京市國土局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前7月，北京僅供應(yīng)9宗含住宅性質(zhì)的土地，除去兩宗棚改地塊，僅有7宗宅地供應(yīng)。此外，北京市的土地供應(yīng)面積也創(chuàng)歷史新低。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，這7宗土地的建設(shè)用地面積為44.62萬平方米，規(guī)劃建筑面積105萬平方米，其中純住宅面積僅38萬平方米。土地交易宗數(shù)和交易體量都創(chuàng)下歷史新低。

記者了解到，北京市正在積極研究控制土地成交價格的有關(guān)機(jī)制和辦法，在這一辦法和手段實(shí)施之前，北京將盡量避免高價土地或者熱點(diǎn)土地入市交易。北京市主要領(lǐng)導(dǎo)也曾明確提出要求，堅(jiān)決不能再出地王。

2016年上半年，北京市曾小范圍召集房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要負(fù)責(zé)人參加的座談會，座談會上，北京市有關(guān)方面負(fù)責(zé)人曾向與會開發(fā)企業(yè)代表表示，必須確保北京房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和平穩(wěn)發(fā)展，房價一旦顯現(xiàn)快速上漲苗頭，政府將對市場進(jìn)行引導(dǎo)和干預(yù)。

“其實(shí)，很多二線城市都已經(jīng)按要求儲備了本地的針對性調(diào)控政策，一旦出現(xiàn)地王，就按照指示，出臺本地房地產(chǎn)調(diào)控措施。廈門，應(yīng)該不會是最后一個。”尚永斌表示。

（來源：中國經(jīng)營報(bào)）