遠(yuǎn)洋集團(tuán)上半年“躲避”土拍現(xiàn)場 為保25%毛利率紅線堅(jiān)持低價(jià)拿地

　　在今年上半年動(dòng)輒拍出地王的土地競拍現(xiàn)場，極少見到曾拿下多幅地王的遠(yuǎn)洋集團(tuán)的身影。

　　《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，截至2016年7月底，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在6個(gè)城市獲取9個(gè)項(xiàng)目，新增土地儲(chǔ)備和資產(chǎn)約170萬平方米，其中僅有杭州項(xiàng)目是招拍掛摘得，其他8個(gè)位于北京、上海、深圳、廣州和三亞的項(xiàng)目全部是以收購方式獲得，而7個(gè)一線城市的項(xiàng)目都是收購所得。

　　“未來獲取土地方式不會(huì)以收購為主。”遠(yuǎn)洋集團(tuán)內(nèi)部人士接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，“我們獲取項(xiàng)目方式在不同時(shí)期側(cè)重點(diǎn)不同。2014年主要以招拍掛為主，到今年招拍掛的土地太貴了，所以逼著做一些舊改項(xiàng)目，我們?cè)诤献魃线�有一些優(yōu)勢(shì)”。

　　此外，除了房地產(chǎn)主業(yè)99%布局在一、二線城市外，遠(yuǎn)洋集團(tuán)主席兼行政總裁李明透露出其對(duì)養(yǎng)老業(yè)務(wù)的布局愿景，“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在遠(yuǎn)洋未來的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中，雖然說不上半壁江山，也應(yīng)該是三分天下，這是我的愿望”。

　　保持25%毛利率紅線拿地

　　近日，據(jù)遠(yuǎn)洋披露的上半年業(yè)績顯示，期間公司的協(xié)議銷售總額達(dá)206.3億元，較2015年同期138.07億元上升約49%，完成全年451億元銷售目標(biāo)的46%。

　　從營業(yè)額來看，遠(yuǎn)洋上半年?duì)I業(yè)額為93.31億元，較去年同期下降38%，毛利率回升4個(gè)百分點(diǎn)至24%，而核心利潤率為10%。集團(tuán)擁有人應(yīng)占溢利為14.48億元，比去年同期減少34%，而每股溢利為0.178元。

　　對(duì)此，李明稱，“行業(yè)平均的毛利率是24%、25%。我們?cè)谛袠I(yè)里不算差，并且我們率先筑底回升，明年還會(huì)有提升。25%到30%的毛利率對(duì)這個(gè)行業(yè)來說不錯(cuò)，行業(yè)本身就沒有這么高的空間大，從趨勢(shì)來說，我們希望維持到25%到30%的毛利率水平”。

　　事實(shí)上，25%的毛利率紅線，也是遠(yuǎn)洋集團(tuán)拿地的核心原則。李明表示，“公司現(xiàn)在對(duì)新獲取項(xiàng)目進(jìn)行論證時(shí)，堅(jiān)持兩個(gè)原則，第一是毛利率要保持在25%，這是核心的原則；第二是我們?cè)陧?xiàng)目論證中采用的價(jià)格預(yù)期，是嚴(yán)格采用現(xiàn)有房價(jià)每年預(yù)期‘個(gè)位數(shù)’增長水平的方式。從這個(gè)角度看，2015年、2016年獲取的項(xiàng)目，就目前的市場行情和成本支出，保持盈利是沒有什么問題的”。

　　上述遠(yuǎn)洋集團(tuán)人士也向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，公司現(xiàn)在獲取項(xiàng)目方式有三種，分別為常規(guī)招拍掛、股權(quán)收購合作和舊改項(xiàng)目，不同時(shí)期側(cè)重點(diǎn)不一樣。關(guān)于市場，公司現(xiàn)在比較謹(jǐn)慎。從行業(yè)數(shù)據(jù)來看，市場表現(xiàn)樂觀，土地的供應(yīng)量很少，而存貨的出清周期，一、二線城市是8個(gè)月，有些城市出現(xiàn)了基本斷貨的情況。一線城市則都是供不應(yīng)求的情況，房價(jià)和地價(jià)漲了很多。

　　鑒于此，遠(yuǎn)洋集團(tuán)上半年的土地投資大多集中在一、二線城市。截至6月30日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)總土地儲(chǔ)備2035萬平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備約1412萬平方米，平均土地成本約3500元/平方米，其中99%集中在一、二線城市。

　　關(guān)于上半年主要以收購方式低成本獲得的土地和項(xiàng)目，該人士透露，“遠(yuǎn)洋目前找項(xiàng)目的人員或者做投資的人員都不少，公司非常重視這項(xiàng)業(yè)務(wù)”。而遠(yuǎn)洋上半年獲得的上�？贫鞔髲B，則是借助于其投資的中國華融的渠道獲得。

　　“我們會(huì)和華融合作處理他的不良資產(chǎn)。今年7月份的時(shí)候，科恩大廈位于上海靜安商圈，這個(gè)項(xiàng)目是中國華融手上的不良資產(chǎn)項(xiàng)目，我們是以低于市場價(jià)格拿下的”。

　　值得注意的是，在房地產(chǎn)行業(yè)整體增速進(jìn)入換擋期的當(dāng)下，李明對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)異常重視，其曾公開直言，未來在遠(yuǎn)洋集團(tuán)的業(yè)務(wù)布局中，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是唯一有可能代替房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)的。

　　養(yǎng)老業(yè)務(wù)目標(biāo)占比達(dá)三分之一

　　“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在遠(yuǎn)洋未來的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中，雖然說不上半壁江山，也應(yīng)該是三分天下，這是我的愿望。當(dāng)然從目前看，我們養(yǎng)老業(yè)務(wù)的規(guī)模有限，利潤也是很有限的。”李明稱，遠(yuǎn)洋現(xiàn)有的養(yǎng)老業(yè)務(wù)主要是兩類產(chǎn)品。一類是服務(wù)為主的CB產(chǎn)品，將突出服務(wù)性和品牌影響力。

　　“我們?cè)诒本┮嗲f的養(yǎng)老公寓已經(jīng)滿租，老人平均年齡大約在78歲，70%的老人屬于高知階層，受過良好的教育，子女有國外留學(xué)和工作的背景，個(gè)人有政府單位工作的背景，比較高端。另一類是CLRC產(chǎn)品，更突出流動(dòng)性和盈利性。”李明如是稱。

　　上述遠(yuǎn)洋集團(tuán)人士也向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，在養(yǎng)老業(yè)務(wù)布局上，目前已經(jīng)投資10億元左右，有些項(xiàng)目是剛買了地，還沒有開發(fā)建設(shè)，預(yù)計(jì)明年有10多個(gè)，甚至接近20個(gè)項(xiàng)目落地。該人士還補(bǔ)充道，對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，“我們的目標(biāo)是做行業(yè)第一”。

　　頗受外界關(guān)注的是，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的險(xiǎn)資股東是否會(huì)與其合作？

　　“中國人壽和安邦保險(xiǎn)主要通過董事局對(duì)公司重大的戰(zhàn)略規(guī)劃、經(jīng)營計(jì)劃和一些重大項(xiàng)目的決策，這些方向性的問題上發(fā)表意見。他們有具體的代表參與了公司的日常管理，現(xiàn)在中國人壽有一個(gè)副總裁在公司主要負(fù)責(zé)投資業(yè)務(wù)，安邦的代理副總裁在公司負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)。”上述人士透露，“公司和中國人壽在很多層面上都有探討合作，比如房地產(chǎn)基金，養(yǎng)老地產(chǎn)和物業(yè)管理”。

　　更值得關(guān)注的是，遠(yuǎn)洋集團(tuán)已經(jīng)涉足投資醫(yī)療，而目前在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，醫(yī)療、保險(xiǎn)和養(yǎng)老結(jié)合的運(yùn)營模式正在業(yè)內(nèi)試水運(yùn)營。對(duì)此，上述人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，跟各個(gè)險(xiǎn)種是不是搭配起來，從長遠(yuǎn)看，遠(yuǎn)洋集團(tuán)希望這樣，但是從產(chǎn)品的開發(fā)上，還需要時(shí)間�？傮w上，遠(yuǎn)洋覺得養(yǎng)老這個(gè)行業(yè)肯定是會(huì)賺錢的。