房貸攀高和藍(lán)籌行情 為何能夠并存？

　　近期，金融市場(chǎng)有兩個(gè)數(shù)據(jù)饒有趣味，一是央行8月12日發(fā)布數(shù)據(jù)，7月居民中長(zhǎng)期貸款（4773億元）占新增貸款的102%，創(chuàng)歷史新高，業(yè)內(nèi)稱之為信貸“散戶化”，而企業(yè)貸款自2007年以來首次出現(xiàn)單月負(fù)增長(zhǎng)，意味著新增信貸全部被居民拿去買房了；二是A股大漲并站上3100點(diǎn)，創(chuàng)反彈以來新高，地產(chǎn)和金融板塊強(qiáng)勢(shì)，大盤藍(lán)籌股被各方覬覦，業(yè)內(nèi)直呼藍(lán)籌“王者”歸來。

　　當(dāng)前，樓市和股市的“蹺蹺板”效應(yīng)很弱，二者無需爭(zhēng)奪資金。因?yàn)�，無論從無風(fēng)險(xiǎn)收益率，或從資金供給面看，當(dāng)前貨幣環(huán)境非常友好：10年期國(guó)債利率已降至2.67%，有機(jī)構(gòu)未來看低至1.7%，與同業(yè)活期利率相差無幾；另外，7月份的M1和M2剪刀差（15%）創(chuàng)歷史新低，企業(yè)現(xiàn)金很充裕。信貸資金鐘情樓市與藍(lán)籌行情復(fù)歸，這是資金避險(xiǎn)和金融投資在市場(chǎng)上的映射。

　　信貸出現(xiàn)“散戶化”，有銀行基于優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量而調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)的影響，也有經(jīng)濟(jì)下行壓力大，企業(yè)投資意愿低，信貸需求不足的影響。更重要的是，貨幣極度寬松、資產(chǎn)泡沫愈演愈烈，居民或被動(dòng)抵御儲(chǔ)蓄縮水風(fēng)險(xiǎn)，或主動(dòng)借超低成本杠桿保值。2009年，我國(guó)房貸余額僅4.76萬億元，今年6月達(dá)到16.4萬億元，翻了4倍。2015年，新增房貸款與商品房銷售額之比為36.7%，今年上半年達(dá)到56.5%。

　　無風(fēng)險(xiǎn)收益率創(chuàng)新低，意味著“資產(chǎn)荒”來了，而未來安全資產(chǎn)或更加“荒”。一則，全球央行“大放水”，我國(guó)穩(wěn)健的貨幣政策必然偏向?qū)捤傻囊贿叄欢�則，經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)疊加“資產(chǎn)荒”，信用違約大行其道。貨幣擴(kuò)張經(jīng)由資產(chǎn)泡沫拉大貧富差距，國(guó)人投資避險(xiǎn)、捂好錢包的首選，就是看得見、摸得著、搬不走的房子。貨幣寬松和樓市托底經(jīng)濟(jì)的隱性背書，助長(zhǎng)居民大膽“加杠桿”的雄心。

　　百城房?jī)r(jià)連續(xù)15個(gè)月上漲，意味著中產(chǎn)階層和中低收入全面加杠桿，而中產(chǎn)及以上收入者海外置業(yè)和加杠桿也很紅火。戴德梁行《中國(guó)對(duì)外投資市場(chǎng)報(bào)告》報(bào)告顯示，2016年前五個(gè)月，170億美元中國(guó)資本涌入跨境樓市，成為全球第二大跨境房地產(chǎn)投資來源，僅次于美國(guó)的190億美元。為此，今年以來澳洲四大銀行收緊海外購房者貸款，加拿大也對(duì)海外購房者征收重稅。

　　2016年前7個(gè)月，房貸新增額達(dá)到2.8萬元，而2009年非常時(shí)期的個(gè)人按揭貸款才1.4萬億元。也就是說，今年前7個(gè)月的新增房貸額是2009年的2倍。這只是房貸杠桿率快速攀升的一個(gè)縮影：目前，我國(guó)靜態(tài)房貸杠桿率（房貸余額/商品房總價(jià)值）為39.5%，比美國(guó)和日本略低。

　　2013年之前發(fā)放的房貸，可大概率判斷，風(fēng)險(xiǎn)已被房?jī)r(jià)上漲覆蓋，但2013年后新增房貸的風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。作為相對(duì)自由的市場(chǎng)，房?jī)r(jià)單邊上漲20年必然會(huì)終結(jié)，特別是貨幣驅(qū)動(dòng)下的上漲。因此，控制樓市杠桿在近期全面鋪開，如“證信保”全面控制銀行資金借助通道和加杠桿炒地、炒房；部分銀行將開發(fā)貸款的周期由2年期縮短至1年內(nèi)；部分城市也收緊二套房貸杠桿。

　　當(dāng)前是開發(fā)商資金最充裕的時(shí)期。今年1月份-7月份到位資金同比增長(zhǎng)15%，創(chuàng)2014年以來的新高，上半年開發(fā)商發(fā)債規(guī)模已超去年全年，龍頭發(fā)債成本低至3%左右，銀行也“倒貼”送上廉價(jià)資金。相比開發(fā)房地產(chǎn)，借助充裕和低成本資金，獵取優(yōu)質(zhì)藍(lán)籌是“資產(chǎn)荒”時(shí)代更優(yōu)的投資選擇。

　　今年以來，政策環(huán)境友好，開發(fā)商資金充裕，庫存連續(xù)5個(gè)月回落，但近幾個(gè)月新開工增速持續(xù)回落、土地購置負(fù)增長(zhǎng)擴(kuò)大，開發(fā)投資增速連續(xù)3個(gè)月放緩，意味著開發(fā)商投資積極性下降。

　　樓市資金溢出與大股東“減持潮”、民間投資不振、M1和M2剪刀差擴(kuò)大是一個(gè)邏輯。當(dāng)無風(fēng)險(xiǎn)收益率屢創(chuàng)新低，未來流動(dòng)性寬松預(yù)期不改的情況下，全社會(huì)資金追逐稀缺的安全資產(chǎn)。一旦資金大肆追逐，公認(rèn)的安全資產(chǎn)也不安全了，即資產(chǎn)的安全邊際收窄。今年以來，大宗商品漲了一個(gè)季度，就被產(chǎn)能過剩打回了原形；本處安全區(qū)的樓市和債券，現(xiàn)已充斥著風(fēng)險(xiǎn)欲來的氛圍；此前一直低迷的藍(lán)籌股，也就成了下一輪被炒作的、為數(shù)不多的安全資產(chǎn)了。

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