地王熱向次中心梯度轉(zhuǎn)移 地價高的反而風(fēng)險低？

　　樓市進(jìn)入下半場，“地王”呈現(xiàn)出越演越烈之勢。“面粉貴過面包”已司空見慣，但仔細(xì)分析，土地市場并沒有想象中的那么瘋狂。

　　愛屋吉屋做了一個有趣的實驗，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，上海市中心的土地如中興路地塊，其實并沒有明顯高于周邊地價，反過來倒是上海次中心的土地價格明顯高過周邊。

　　這表明開發(fā)商其實對高單價的土地，有天然的恐懼心理。反倒是對那些價格沒那么高的土地，開發(fā)商往往更愿意爭奪。然而，在每一次的市場調(diào)整中，城市次中心的土地由于缺乏經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)支撐，更容易出現(xiàn)項目滯銷而讓“地王”套牢，但市中心的“地王”解套卻相對容易。

　　這一規(guī)律對于當(dāng)下的“地王”是否還適用？一線城市次中心、二線三線城市的“地王”是否存在著更大的風(fēng)險？

　　次中心反成最熱區(qū)域

　　　樓市進(jìn)入下半場，“地王”兇猛的態(tài)勢絲毫沒有減弱。有觀點認(rèn)為“地王”風(fēng)險將由開發(fā)商、銀行和購房者共同承擔(dān)，“地王”挑戰(zhàn)了眼球，同時也透支了預(yù)期，一旦出現(xiàn)資金斷鏈，將對樓市形成致命打擊；但也有觀點長期看好未來樓市的發(fā)展，“地王”最終可以被市場消化。

　　愛屋吉屋的一組數(shù)據(jù)顯示，距離上海市中心較遠(yuǎn)的崇明島樓面價遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場行情（現(xiàn)價），距離市中心較近的浦東祝橋的樓面價大大高于市場行情，呈現(xiàn)出瘋狂的態(tài)勢；但是中心區(qū)的靜安樓面地價則與行情保持一致的水平。

　　這就出現(xiàn)了一個有意思的現(xiàn)象，在這一輪的“地王”熱潮中，最瘋狂的不是最中心地區(qū)，而是靠近中心的次中心區(qū)域，地王熱潮呈現(xiàn)向周邊梯度轉(zhuǎn)移的態(tài)勢。

　　按照城市經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，城市中心地塊所承載的經(jīng)濟(jì)價值越高，需求量越大，土地價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊區(qū)域。那為什么當(dāng)下土地瘋狂的區(qū)域出現(xiàn)在中心城區(qū)的次中心區(qū)域？

　　明源地產(chǎn)研究院副院長劉策接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時分析，中心區(qū)和次中心區(qū)域出現(xiàn)地價和房價倒掛的現(xiàn)象，中心區(qū)房價上漲到了一定幅度，上漲空間受限，價格增長放緩。需求則會進(jìn)一步向次中心區(qū)域轉(zhuǎn)移，尋找新的增長點。

　　開發(fā)商在選擇土地時會綜合考量周邊房價增幅，積極布局未來房價有大幅度增長空間的區(qū)域，土地價值就會更高。

　　這一現(xiàn)象是城市化的必然產(chǎn)物。都市圈概念興起，次中心承接中心城市、中心區(qū)域樓市價值外溢的紅利，樓市如此，土地市場也一樣。

　　在城市化的發(fā)展過程中，當(dāng)城市化低于50%，樓市和土地市場最熱門的區(qū)域為中心區(qū)域；當(dāng)城市化在50%~70%之間，由于中心城區(qū)土地有限，城市發(fā)展需求擴(kuò)張，土地市場的熱門區(qū)域則轉(zhuǎn)移到城市的次中心區(qū)域；當(dāng)城市化率超過70%的時候，則逐漸往郊區(qū)發(fā)展，出現(xiàn)逆城市化。達(dá)到80%以上的時候，中心區(qū)域再一次得到發(fā)展，開始舊城改造。

　　新城控股副總裁歐陽捷認(rèn)為，這一現(xiàn)象的出現(xiàn)也存在政府的因素，政府打造的板塊帶來價值的提升，而成熟板塊反而不是政府投資最多的區(qū)域。

　　在看好城市次中心區(qū)域發(fā)展前景的前提下，開發(fā)商蜂擁而至，展開激烈爭奪，結(jié)果就是城市次中心區(qū)域的地價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于區(qū)域內(nèi)的市場行情。而對于中心區(qū)域的地塊，由于地價較高，開發(fā)商會保持謹(jǐn)慎狀態(tài)，因此中心區(qū)反而不是本輪“地王潮”中最瘋狂的區(qū)域。

　　一場對高房價的賭博？

　　　基于上述現(xiàn)象，對于“地王”不能一概而論。風(fēng)險也要具體分析，不以土地價格高低論風(fēng)險，地價高的不一定風(fēng)險就更大。

　　以浦東祝橋為例，保本售價幾乎是市場現(xiàn)價的兩倍，也就意味著在地塊開發(fā)后推出市場時，區(qū)域房價要上漲近80%，才不會虧本。這一驚人的漲幅，能達(dá)到的可能性極低。

　　歐陽捷認(rèn)為，長期來看，房價還是會持續(xù)上漲的，最中心區(qū)的地塊風(fēng)險并不大。既便有風(fēng)險，也不在地塊上，而是在企業(yè)的現(xiàn)金流能不能支撐以及長周期的融資成本是否能夠覆蓋。而次中心區(qū)域地塊的風(fēng)險，取決于政府的投入，以及投入是否能夠轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)的價值。此外開發(fā)商打造產(chǎn)品的能力至關(guān)重要，好的產(chǎn)品和服務(wù)能夠提升區(qū)域的整體價值。

　　劉策表示，如果出現(xiàn)政策調(diào)控以及突如其來的金融危機(jī)等，次中心區(qū)房價不僅達(dá)不到預(yù)期的上漲幅度，對資金和利潤存在侵蝕作用，甚至?xí)�出現(xiàn)資金鏈斷裂的危險。

　　總體看，由于次中心區(qū)域的建設(shè)處于起步階段，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)支撐能力以及抗風(fēng)險能力不如中心區(qū)域。因此開發(fā)商對次中心區(qū)土地的瘋狂態(tài)度，更像是一場對高房價的賭博。