內(nèi)地地價(jià)飛漲 李嘉誠：物色合理回報(bào)的項(xiàng)目太難

近一年來，內(nèi)地地價(jià)、房價(jià)飛漲，就連叱咤風(fēng)云的香港房地產(chǎn)“大佬們”也有些被嚇到了。

  2016年上半年，內(nèi)地一二線城市樓市火爆，價(jià)格、銷量雙雙走高，這也讓在那些在內(nèi)地有業(yè)務(wù)的港資房企受益匪淺。近期，隨著長和、嘉華國際、恒隆地產(chǎn)、九龍倉等港股上市房企相繼發(fā)布2016年上半年業(yè)績，與此同時(shí)，李嘉誠、呂志和、陳啟宗等業(yè)界“大佬”也在業(yè)績發(fā)布會(huì)上紛紛談及對(duì)內(nèi)地樓市看法。

  然而，近期內(nèi)地許多城市頻頻爆出的“地王”竟讓幾位“大佬”直呼太貴，就連有“賭王”之稱的嘉華國際主席兼董事總經(jīng)理呂志和都不敢下重注“賭”內(nèi)地“地王”，他表示不敢跟隨內(nèi)地開發(fā)商以高價(jià)拿地。而李嘉誠也感嘆：物色合理回報(bào)的地產(chǎn)投資項(xiàng)目殊不容易。

  嘉華國際(00173.HK)2016年上半年集團(tuán)錄得應(yīng)占營業(yè)額79億港元，同比增長112%。

  呂志和指出，應(yīng)占營業(yè)額錄得顯著增長，主要是源自香港獨(dú)資項(xiàng)目嘉悅及合資項(xiàng)目深灣9號(hào)、帝景灣、逸龍灣一期、天賦海灣、溋玥·天賦海灣；以及上海嘉天匯和廣州嘉都匯。此外，位于灣仔的優(yōu)質(zhì)食肆及購物商場(chǎng)JSENSE、上海嘉華中心及尚臻靜安服務(wù)式公寓、廣州花都皇冠假日酒店及辦公室的經(jīng)常性收入2.35億港元，同比增長4%。

  而對(duì)于內(nèi)地“地王”頻出，呂志和表示，近期內(nèi)地地價(jià)急漲，樓市“面粉貴過面包”，只能多多向內(nèi)地發(fā)展商學(xué)習(xí)，但公司不敢跟隨以高價(jià)拿地。他說，由于內(nèi)地優(yōu)質(zhì)物業(yè)有機(jī)會(huì)賣了就難以補(bǔ)充土儲(chǔ)，故在銷售物業(yè)時(shí)，亦會(huì)保留部分作出租之用。

  當(dāng)被問及內(nèi)地地產(chǎn)商來港以高價(jià)投地，呂志和則稱，資訊發(fā)達(dá)令世界一體化，內(nèi)地發(fā)展商來港投地屬正常，而且企業(yè)有各自各的目標(biāo)，不應(yīng)批評(píng)他人出價(jià)高低。

  呂志和還說，樓市好壞景氣都已見過，會(huì)保持審慎樂觀態(tài)度。

  不過，嘉華國際對(duì)于內(nèi)地拿地還是充滿興趣，執(zhí)行董事呂慧瑜稱，接下來會(huì)繼續(xù)買地，尤其是在珠三角和長三角地區(qū)。

  李嘉誠旗下的長江和記實(shí)業(yè)同樣業(yè)績喜人，因中國內(nèi)地房地產(chǎn)銷售強(qiáng)勁，抵消了香港市場(chǎng)的低迷態(tài)勢(shì)，長實(shí)地產(chǎn)（01113.HK）利潤增長51%。業(yè)績報(bào)告顯示，投資物業(yè)重估前的利潤83億港元，較去年同期的55.4億港元增加了51%。

  李嘉誠透露，集團(tuán)收益主要來自香港及內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)，未來將以香港、內(nèi)地與海外地產(chǎn)業(yè)務(wù)為重點(diǎn)。

  他表示，目前物業(yè)市場(chǎng)處周期性階段，物色合理回報(bào)的地產(chǎn)投資項(xiàng)目殊不容易。在鞏固現(xiàn)有地產(chǎn)業(yè)務(wù)同時(shí)，集團(tuán)將會(huì)積極尋求及開拓其他新業(yè)務(wù)范疇的環(huán)球投資機(jī)遇。

  此外，李嘉誠對(duì)于“一帶一路”戰(zhàn)略所帶來的商機(jī)極為看好，他表示，面對(duì)全球經(jīng)濟(jì)不明朗因素增加，下半年香港經(jīng)濟(jì)料會(huì)受影響，但長遠(yuǎn)看將受惠于內(nèi)地“一帶一路”長遠(yuǎn)發(fā)展策略帶來的機(jī)遇。

  不過，對(duì)于未來樓市的預(yù)測(cè)，李嘉誠則稱，預(yù)料內(nèi)地和香港兩地房價(jià)將繼續(xù)受建筑成本及發(fā)展銷售開支高企所影響，而長遠(yuǎn)發(fā)展方向則繼續(xù)由房屋政策所主導(dǎo)。

  覺得內(nèi)地低價(jià)太貴的香港房地產(chǎn)企業(yè)還有九龍倉集團(tuán)（00004.HK）。

  由于業(yè)績報(bào)告顯示內(nèi)地投資物業(yè)表現(xiàn)良好，因此，九龍倉主席兼常務(wù)董事吳天海說，2016上半年得到了“可以向股東交代的成績”。

  中期業(yè)績顯示，相較香港地區(qū)物業(yè)受到疲弱市場(chǎng)拖累的現(xiàn)狀，九龍倉在內(nèi)地的地產(chǎn)項(xiàng)目則為其在本季度的業(yè)績?cè)鲩L做出了貢獻(xiàn)。公司已經(jīng)開發(fā)的物業(yè)中，確認(rèn)入賬的物業(yè)銷售額較去年上升28%至港幣84.09億元，營業(yè)盈利增加18%至13.11億港元，增長均主要來于自九龍倉在內(nèi)地項(xiàng)目的推動(dòng)。

  吳天海表示，如今內(nèi)地各個(gè)城市針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策均有放緩跡象，大環(huán)境開始變好。不過由于地價(jià)太貴，很難在內(nèi)地找到合理價(jià)格的地塊，因此對(duì)于未來內(nèi)地的投資計(jì)劃暫時(shí)沒有一個(gè)固定的計(jì)劃。

  盡管地價(jià)不菲，房價(jià)飛漲，但另一位“大佬”卻認(rèn)為內(nèi)地樓市不一定有泡沫。

  公告顯示，2016年上半年恒隆地產(chǎn)（00101.HK）總收入為港幣63.11億元，同比增長37%，其中物業(yè)銷售收入為港幣24.04億元，大漲223%，成為業(yè)績?cè)鲩L的主要主要拉動(dòng)者。

  在被問及內(nèi)地樓市是否健康、這一輪火爆會(huì)不會(huì)產(chǎn)生泡沫時(shí)，恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗回應(yīng)稱，“有人又會(huì)說，中國樓市的泡沫一定會(huì)破裂的，但我說不一定。”

  陳啟宗認(rèn)為，在中國能夠投資的地方實(shí)在是非常有限，而且很多人不愿意將錢放到股票市場(chǎng)，所以唯一能買的就是房地產(chǎn)。“可能就是這部分人的錢不知道往哪里放，所以就一棟一棟地買房子，房價(jià)也很快就被抬上去了。”

  至于為何認(rèn)為不一定有泡沫，陳啟宗解釋，因?yàn)樵S多人基本是現(xiàn)金交易，“沒貸款就不可能有泡沫破裂，甚至于不可以說有泡沫。這部分人如果都是用現(xiàn)金去購買，這就根本不是泡沫，根本不可能破裂的。”

  他表示，很多外國人分析中國（房地產(chǎn)）問題的時(shí)候出現(xiàn)錯(cuò)誤判斷，原因是他們將一二三四線城市都混在了一起，所以得出的結(jié)論就是“中國樓市的供應(yīng)量大得不得了，一定會(huì)出事”。

  陳啟宗稱，這四個(gè)市場(chǎng)是非常不一樣的。一線城市如上海、北京永遠(yuǎn)都是全中國最好的。“正如美國的紐約。從1975年起到現(xiàn)在，全美國最好的市場(chǎng)就是紐約，這就是所謂的一線城市，沒有另外一個(gè)城市的價(jià)格有紐約這么厲害的，這就像北上廣深的市場(chǎng)。”

  至于公司的購地策略，陳啟宗表示，集團(tuán)會(huì)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候投地，期望以最低的價(jià)格投得最好的地皮，包括內(nèi)地和香港兩方面。