新政鼓勵“以租代售” 開發(fā)商說還要算算

24日，本報刊發(fā)“昆明市政府出臺《關(guān)于房地產(chǎn)去庫存的若干意見》（以下簡稱“意見”）”后，社會各界反響很大。云南財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)投融資研究中心主任周大研表示，政策交替刺激，猶如給樓市一劑強心針，同時他希望政府后期能“拿出更有力的去庫存政策，拿出真金白銀補貼給購房群體”。

　　針對《意見》中提到的“鼓勵開發(fā)商將庫存商業(yè)用房、住宅改造為出租房，通過以租代購的形式，盤活資金”，部分開發(fā)商表示，毛坯房改造成出租房還得往里投錢，資金回籠慢，戰(zhàn)線拉得長，是否值得一試，還有待進(jìn)一步測算。

　　上半年住宅庫存

　　整體減少24萬平方米

　　《意見》重點提到了商業(yè)項目可由開發(fā)商自由改為醫(yī)療或者教育用房，從用途上來消減一部分商業(yè)庫存。

　　庫存壓力一直是今年昆明房地產(chǎn)市場的焦點。此前本地機構(gòu)的一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年一季度，昆明商品住宅存量為716.71萬平方米，去化周期為14個月。其中商業(yè)存量為458.18萬平方米，去化周期達(dá)82個月；車位庫存超800萬平方米，去庫存時間保守估計超過6年。與去年年底相比，住宅上半年供銷比為0.94，庫存整體減少24萬平方米，這也是近兩年首次出現(xiàn)供銷比降到1以下的情況。

　　昆明商業(yè)地產(chǎn)洪流的產(chǎn)生，源自2008年以來的大規(guī)模城中村改造。據(jù)昆明市住建局2015年5月的數(shù)據(jù)顯示，2008年以來，昆明城中村改造已批準(zhǔn)的項目229個，地上建筑面積為9618.19萬平方米，按照15%的面積規(guī)劃為購物中心和商鋪計算，其規(guī)模達(dá)到1500萬平方米。

　　而據(jù)風(fēng)之鈴機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，未來3年內(nèi)，昆明將有1972萬平方米的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量，人均商業(yè)面積近3平方米，未來2-3年內(nèi)還將迎來30個大型購物中心的開業(yè)。

　　某商業(yè)地產(chǎn)營銷經(jīng)理吳女士表示，目前，昆明的人均商業(yè)面積已經(jīng)超過了北、上、廣、深等一線城市，也超過了有“購物天堂”之稱的香港，但購買力卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及上述城市。

　　資金阻礙“以租代售”

　　開發(fā)商當(dāng)前只樂意出租車位

　　實際上，“鼓勵以租代售”的相關(guān)政策，早在2015年元月份，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》中就已提出。

　　在周大研看來，大家理解的去庫存一般是“所有權(quán)發(fā)生了明確的轉(zhuǎn)移”，當(dāng)前昆明市政策再一次“鼓勵以租代售”，只能算是一種鼓勵手段，“賣不掉，租出去，少收點總比一點都收不到好”。但其中也存在難點。

　　比如，多數(shù)開發(fā)商手上的房源為毛坯，必須裝修后才能出租，對于開發(fā)商來說是二次投資；房子一旦租出去，必然會有折舊，等到再出售之時，房源的價值很可能會打個折扣。

　　某地產(chǎn)公司營銷經(jīng)理劉先生表示，大部分開發(fā)商拿地、開發(fā)、建樓的資金都來自抵押貸款，需要盡快賣出房源回籠資金。而租賃房裝修的資金籌措起來比較困難。

　　有專家認(rèn)為，國內(nèi)住宅出租的收益率在2%左右，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報率在4%-5%，高房價和較低的出租回報率，加上房產(chǎn)稅、所得稅、物業(yè)管理運營成本等問題，就決定了開發(fā)商不會以出租方式來解決去庫存難題。還有開發(fā)商認(rèn)為，目前出租戶看好的市區(qū)存量房源比較缺乏，而存量房大多位于配套不完善的城郊或者二環(huán)、三環(huán)處，出租市場是否有需求很難說。

　　要開發(fā)商出租手里的商品房很困難，不過出租車位倒是已經(jīng)有很多樓盤在施行，畢竟車位不存在折舊損耗。比如蘭亭上錦二期，開發(fā)商已委托物業(yè)出租庫存車位，標(biāo)準(zhǔn)車位350元/月，在出租過程中車位一旦出售，則出租關(guān)系終止。該小區(qū)一名業(yè)主說：“雖然存在價格高、雙方不平等的問題，仍有不少業(yè)主在物業(yè)處打聽，說明大家還是能接受這樣的方式，畢竟不需要業(yè)主一下子掏10余萬出來買車位。”