北京萬科轉(zhuǎn)型策略的“X計(jì)劃”：鄰里式養(yǎng)老新探索

人民網(wǎng)北京8月25日電 （余燕明）北京萬科及北方區(qū)域的轉(zhuǎn)型策略，公司將其命名為“6+X”戰(zhàn)略，這個(gè)戰(zhàn)略里的“6”，包含了城市更新（曼哈頓計(jì)劃），商業(yè)地產(chǎn)，持有型長租公寓，裝修業(yè)務(wù)，社區(qū)配套服務(wù)商業(yè)務(wù)，以及金融業(yè)務(wù)，這些業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型方向相對成熟，圍繞的是萬科已經(jīng)形成的核心優(yōu)勢，根據(jù)城市發(fā)展和時(shí)代變化適應(yīng)的轉(zhuǎn)型。

　　另一個(gè)“X”，則是北京萬科在摸索的養(yǎng)老業(yè)務(wù)。代號(hào)“X”，蘊(yùn)含著不確定因素，相比其他6項(xiàng)相對成熟的轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)，養(yǎng)老業(yè)務(wù)在行業(yè)里仍處于孵化過程，“從0到1”，商業(yè)模式的清晰程度尚不明朗，也就屬于“X業(yè)務(wù)”。

　　北京萬科摸索的養(yǎng)老地產(chǎn)，聚焦在鄰里式養(yǎng)老模式，萬科希望可以發(fā)揮社區(qū)的力量�，F(xiàn)在的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，形成了多種方向和模式，比如學(xué)院式養(yǎng)老，把養(yǎng)老社區(qū)變?yōu)閷W(xué)校；度假式養(yǎng)老，在風(fēng)景區(qū)開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)；游艇式養(yǎng)老，在游艇上全世界環(huán)游。

　　但北京萬科相信，老年養(yǎng)老，并非步入老年時(shí)要去改變生活方式。老年人的養(yǎng)老需求，是因?yàn)樯�理機(jī)能發(fā)生變化，從而要求有所適應(yīng)，但老年人更希望延續(xù)過往的生活方式。

　　所以，萬科的養(yǎng)老業(yè)務(wù)，仍然希望盡可能保留原來的生活方式，尤其是親情和鄰里關(guān)系。這讓萬科選擇了鄰里式養(yǎng)老，老年人可以在大社區(qū)養(yǎng)老，養(yǎng)老社區(qū)的老年人可以互相幫助、交流。

　　萬科處理養(yǎng)老業(yè)務(wù)的基本價(jià)值觀，就是相信人與人之間的關(guān)系。比如老年人入住到萬科的養(yǎng)老項(xiàng)目，如果子女無法保證探視要求，萬科將拒絕入住，因?yàn)槿f科認(rèn)為養(yǎng)老服務(wù)無法取代子女在養(yǎng)老過程里的責(zé)任與關(guān)愛，子女對老人的感情無可替代。

　　聚焦鄰里關(guān)系與以服務(wù)為中心

　　萬科集團(tuán)選擇養(yǎng)老業(yè)務(wù)作為整體轉(zhuǎn)型的支點(diǎn)之一，至少有兩個(gè)因素的考量：養(yǎng)老行業(yè)潛力巨大，萬科有獨(dú)特優(yōu)勢。

　　萬科判斷現(xiàn)在的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)仍在“青銅時(shí)代”，處于市場早期，但中國老齡化進(jìn)程已經(jīng)開始，中國最富裕人群，60后和70后，占中國高凈值人群的3/4以上，20年以后，這些高凈值人群一旦老去，中國會(huì)產(chǎn)生巨量的養(yǎng)老需求。

　　“帶著這種基本判斷，萬科非常看好養(yǎng)老業(yè)務(wù)長期發(fā)展的趨勢�，F(xiàn)在許多養(yǎng)老項(xiàng)目都在布點(diǎn)，不斷形成養(yǎng)老服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提高養(yǎng)老服務(wù)能力，這也決定萬科在養(yǎng)老業(yè)務(wù)戰(zhàn)略早期尋求布局。”萬科集團(tuán)副總裁、北京區(qū)域首席執(zhí)行官劉肖這樣闡述萬科的養(yǎng)老業(yè)務(wù)。

　　對萬科來說，這家公司具有做鄰里式養(yǎng)老的基因。在萬科的社區(qū)里，鄰居之間相互熟識(shí)的數(shù)量最多，鄰里關(guān)系相對和諧。萬科在社區(qū)里嘗試做了食堂、菜市場、商業(yè)配套和物業(yè)服務(wù)，“萬科尊重人，這種觀念已經(jīng)深入到社區(qū)開發(fā)的過程中，關(guān)注人與人之間的關(guān)系，也成為萬科地產(chǎn)開發(fā)的價(jià)值觀。”

　　“萬科的使命是用建筑贊美生命，萬科的養(yǎng)老社區(qū)里，老人們相互交流，組成各種俱樂部，形成各種氛圍，老人們喜形于色。這是萬科做養(yǎng)老地產(chǎn)的基因優(yōu)勢。”劉肖說，“萬科同時(shí)具備規(guī)模優(yōu)勢，養(yǎng)老地產(chǎn)的重要優(yōu)勢就是低成本獲得土地，因?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)最后是通過養(yǎng)老服務(wù)盈利，而非地產(chǎn)開發(fā)盈利，經(jīng)營模式是圍繞服務(wù)。萬科的投資能力、品牌聲譽(yù)和人性關(guān)懷服務(wù)，都是發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)具有的優(yōu)勢。”

　　萬科最早涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，始于2010年，至今，萬科已經(jīng)布局了數(shù)十個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目。公司最早的養(yǎng)老項(xiàng)目，是位于杭州良渚文化村的隨園嘉樹社區(qū)，這個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目是萬科首個(gè)大型養(yǎng)老社區(qū)（CCRC），大約有600張床位，這個(gè)養(yǎng)老社區(qū)里，老年人可以享受到養(yǎng)老服務(wù)、配套和鄰里關(guān)系，但養(yǎng)老社區(qū)之外就是萬科的住宅區(qū)，這些老人的子女就住在萬科的社區(qū)里，方便照顧和看望老人。

　　“萬科最早認(rèn)真探索養(yǎng)老業(yè)務(wù)并組建養(yǎng)老事業(yè)部是2010年，當(dāng)時(shí)我在集團(tuán)負(fù)責(zé)萬科戰(zhàn)略，我們已經(jīng)意識(shí)到養(yǎng)老行業(yè)前景非凡。并且有一位公司獨(dú)立董事跟我說，如果萬科做好養(yǎng)老業(yè)務(wù)，市值還會(huì)翻一番，我對此深有體會(huì)。”劉肖說。

　　萬科此后在全國各地開始嘗試養(yǎng)老社區(qū)，不過當(dāng)時(shí)仍然是探索養(yǎng)老住宅方向，也就是設(shè)計(jì)開發(fā)住宅產(chǎn)品適老化，萬科依據(jù)住宅小區(qū)能否有一些適老產(chǎn)品，同時(shí)提供一些適老服務(wù)，這讓當(dāng)時(shí)的養(yǎng)老產(chǎn)品與住宅產(chǎn)品同質(zhì)化。

　　之后萬科開始嘗試做更加純粹的養(yǎng)老社區(qū)，以服務(wù)為中心，而不是以產(chǎn)品為中心，這些養(yǎng)老社區(qū)開始與護(hù)理、醫(yī)院、醫(yī)保和政府資源深度結(jié)合，這些養(yǎng)老社區(qū)成為對老年人持續(xù)照料社區(qū)，并且建立了一套專業(yè)的護(hù)理能力和護(hù)理標(biāo)準(zhǔn)。

　　萬科理解養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的核心是服務(wù)，并非養(yǎng)老地產(chǎn)，萬科對養(yǎng)老業(yè)務(wù)的表述，從未提過養(yǎng)老地產(chǎn)，劉肖說更加重視養(yǎng)老服務(wù)，而不是養(yǎng)老產(chǎn)品，才是養(yǎng)老業(yè)務(wù)的本質(zhì)。

　　“萬科養(yǎng)老業(yè)務(wù)過去五年的探索里，北方區(qū)域的3個(gè)項(xiàng)目，以及已經(jīng)運(yùn)營的上海智匯坊、杭州、成都、三亞等地養(yǎng)老項(xiàng)目，都在不斷迭代和摸索一套養(yǎng)老服務(wù)體系。”劉肖說，“過程里有很多細(xì)節(jié)，比如使用怎樣的清潔劑，幾塊抹布，清潔打掃次數(shù)，與老年人說話與視線交流的方式，都有非常完整的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并且這些服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)每三個(gè)月就有一輪迭代。”

　　全面布局與嫁接優(yōu)勢資源

　　萬科現(xiàn)在北京區(qū)域已經(jīng)運(yùn)營了3個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目，其中兩個(gè)項(xiàng)目位于北京，另一個(gè)項(xiàng)目位于青島。兩個(gè)北京養(yǎng)老項(xiàng)目里，光熙門在北三環(huán)內(nèi)，由一個(gè)酒店項(xiàng)目改造而來；萬科幸福家養(yǎng)老項(xiàng)目則位于北京房山區(qū)。

　　目前，萬科在北京區(qū)域布局的在建養(yǎng)老項(xiàng)目有4個(gè)，另有10個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目正在洽談，未來兩到三年時(shí)間，萬科在北京區(qū)域會(huì)布局20個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目左右，分布地區(qū)將以北京為主，基本完成養(yǎng)老項(xiàng)目的初步布局。

　　北京萬科的養(yǎng)老品類分為3種：機(jī)構(gòu)型、CCRC（大型養(yǎng)老社區(qū)）和社區(qū)型，CCRC是持續(xù)照護(hù)型養(yǎng)老項(xiàng)目，這種養(yǎng)老品類里健康老人比重較高，一半以上都是健康老人。北京萬科位于光熙門的養(yǎng)老項(xiàng)目則屬于機(jī)構(gòu)型養(yǎng)老服務(wù)，50%左右的老人護(hù)理以及50%左右的醫(yī)院照料，所以萬科北京光熙門養(yǎng)老項(xiàng)目也有二級醫(yī)院資質(zhì)，提供類似醫(yī)院服務(wù)，入住到光熙門養(yǎng)老項(xiàng)目的老年人平均年齡約85歲，更加需要后端護(hù)理。

　　萬科北京光熙門養(yǎng)老項(xiàng)目今年4月份開業(yè)，由萬科與北控一同組建運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，現(xiàn)階段項(xiàng)目的定價(jià)收費(fèi)還在優(yōu)惠期，每張床位價(jià)格在1.2萬元到1.4萬元左右，隨著護(hù)理深度增加額外收費(fèi)。

　　北京萬科組建養(yǎng)老運(yùn)營團(tuán)隊(duì)時(shí)，最早選擇了五星級酒店的服務(wù)人員，這些酒店從業(yè)人員雖然職業(yè)化水平非常高，但人與人之間的距離感偏大，所以又找了護(hù)理學(xué)校、護(hù)工學(xué)校和民政學(xué)校的學(xué)生，結(jié)果發(fā)現(xiàn)雖然親和力較高，但又不太像職業(yè)的護(hù)理人員�，F(xiàn)在萬科養(yǎng)老運(yùn)營團(tuán)隊(duì)里，還有從臺(tái)灣聘請的一些人員，職業(yè)素質(zhì)高，服務(wù)意識(shí)強(qiáng)，成本相對較高，并且有一定的文化差異。

　　劉肖相信，未來20年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)會(huì)誕生一個(gè)萬億市值的企業(yè)，這個(gè)企業(yè)可能來自開發(fā)行業(yè)，可能來自保險(xiǎn)行業(yè)，也可能來自醫(yī)院。

　　“不同的行業(yè)進(jìn)入到養(yǎng)老業(yè)務(wù)都會(huì)有障礙。醫(yī)院有專業(yè)的醫(yī)療優(yōu)勢，但往往做輕服務(wù)的時(shí)候，可能會(huì)有體制障礙，保險(xiǎn)行業(yè)有巨大的資金優(yōu)勢，但做線下服務(wù)是其劣勢。”劉肖說，“萬科作為開發(fā)企業(yè)，最大的優(yōu)勢是服務(wù)優(yōu)勢，做線下的能力和做社區(qū)的能力。萬科相信與最好的資源結(jié)合，一定是養(yǎng)老業(yè)務(wù)的必由之路。”

　　劉肖認(rèn)為萬科做養(yǎng)老業(yè)務(wù)在3個(gè)方面優(yōu)勢特別突出。一方面萬科與主要醫(yī)院、社區(qū)醫(yī)院等醫(yī)療資源展開了戰(zhàn)略合作，并且有非常緊密的針對客戶的直通關(guān)系；第二方面是萬科要與保險(xiǎn)資源合作，在資金上能夠把投融資與產(chǎn)品匹配；第三方面是與地產(chǎn)資源合作。

　　萬科在北京光熙門的養(yǎng)老項(xiàng)目，是與北控合作，北控是最早把酒店改造成養(yǎng)老產(chǎn)品的開發(fā)商。萬科與北控合作，相當(dāng)于一起組建起了養(yǎng)老業(yè)務(wù)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，并且實(shí)現(xiàn)了土地資源合作，“將經(jīng)營低迷的酒店收購以后改造成養(yǎng)老產(chǎn)品，與萬科探索的養(yǎng)老方向非常契合。”

　　“養(yǎng)老業(yè)務(wù)作為北京萬科轉(zhuǎn)型的重要板塊，首先就要相對全面布局，其次要嫁接優(yōu)勢資源。嫁接優(yōu)勢資源包括醫(yī)院、服務(wù)、政府等，尤其是與政府資源嫁接，通過推進(jìn)養(yǎng)老業(yè)務(wù)，為政府獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，讓政府在保險(xiǎn)政策、醫(yī)保政策和其他政策上形成配套，滿足未來大量的養(yǎng)老需求。”劉肖說，他也希望養(yǎng)老業(yè)務(wù)成為萬科全鏈條生態(tài)系統(tǒng)更加寬廣的商業(yè)模式，為服務(wù)人群提供時(shí)間更長、更廣泛的深度服務(wù)，并不斷提升。