北上深：房?jī)r(jià)可能失控！

  種種跡象顯示，北上深等一線城市，房?jī)r(jià)在未來(lái)幾年存在失控的風(fēng)險(xiǎn)。

  做出這種判斷的基本邏輯是這樣的：

  對(duì)于中心城市，尤其是北京和上海，國(guó)家提出了控制人口規(guī)模、疏解非核心功能的要求。為了配合這個(gè)目標(biāo)，中央政府收緊了中心城市建設(shè)用地的規(guī)模。受此影響，最近幾年北上深商品住宅的供應(yīng)量不斷降低，其中深圳下降最為明顯。

  另一方面，政府對(duì)人口流動(dòng)的影響力將不斷下降，所以未來(lái)北上深人口只能出現(xiàn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表上的下降（實(shí)際上的增長(zhǎng)）。最終，北上深的房?jī)r(jià)在“供應(yīng)短缺”和“金融資產(chǎn)化”的諸多壓力之下，將再度飆升。

  一、北上深住宅供應(yīng)量不斷減少

  最近我梳理了北上深商品住宅的供應(yīng)情況，發(fā)現(xiàn)了一個(gè)耐人尋味的現(xiàn)象：三大城市供應(yīng)量的高峰期均出現(xiàn)在2003年到2005年之間，隨后不斷走低。

  下面表格是北上深2003年以來(lái)商品住宅的數(shù)據(jù)（單位為萬(wàn)平米），其中北京和深圳為“商品住宅竣工面積”，上海為“商品住宅銷(xiāo)售面積”。

  可以看出，深圳商品住宅供應(yīng)的高峰期在2003年，2015年的供應(yīng)量已經(jīng)萎縮到了2003年的四分之一。而且深圳商品住宅供應(yīng)量之小令人震驚，只有北京的大約七分之一，上海的十分之一！三大城市目前實(shí)際生活的人口，都在2000萬(wàn)人以上。

  上海供應(yīng)量的高峰期在2004年到2005年，目前已經(jīng)萎縮到高峰期的三分之二。北京的高峰期在2005年，另有數(shù)據(jù)顯示在2000年到2005年之間，北京平均每年的商品住宅供應(yīng)量為2400萬(wàn)平米。2015年的供應(yīng)量不到高峰期的一半。

  進(jìn)入2016年，北上深的土地供應(yīng)更加緊張。今年上半年，北京住宅用地的供應(yīng)量、成交量均降至2010年以來(lái)最低。上半年，北京的住宅用地共成交7宗，同比2015年上半年下降53.3%，環(huán)比2015年下半年下降80%；成交住宅用地建設(shè)用地面積為44.62萬(wàn)平米，同比下降68.4%，環(huán)比下降84.6%。

  2016上半年，上海共計(jì)出讓30幅經(jīng)營(yíng)性地塊，成交面積同比2015上半年下跌61.75%，降幅超6成。

  至于深圳，2016年上半年竟然沒(méi)有一塊純住宅用地出讓?zhuān)�只有兩塊包含住宅的綜合用地出讓。

  二、控制人口難度極大

  北上深商品住宅供應(yīng)量不斷減少的背后，是這些中心城市都背負(fù)著一個(gè)重要任務(wù)：控制人口增長(zhǎng)。

  所以，官方的邏輯非常簡(jiǎn)單：既然北上深要控制人口規(guī)模，那么就應(yīng)該控制建設(shè)用地規(guī)模，這樣新增住宅將肯定會(huì)逐年下降。

  比如上海就提出到2020年把常住人口控制在2500萬(wàn)以?xún)?nèi)（到2015年底是2415萬(wàn)人），到2040年仍然是不超過(guò)2500萬(wàn)人。也就是說(shuō)，從2020年開(kāi)始，上海人口將年年零增長(zhǎng)！

  最近公布的《上海市城市總體規(guī)劃（2016-2040）》甚至提出了建設(shè)用地總規(guī)模“負(fù)增長(zhǎng)”的要求：到2040年，上海市規(guī)劃建設(shè)用地總規(guī)模，從原土地利用總體規(guī)劃確定的“天花板”3226平方公里，削減到3200平方公里以?xún)?nèi)，其中還包括200平方公里的“留白”。

  但問(wèn)題是：北上深這類(lèi)城市，真的能在統(tǒng)計(jì)報(bào)表之外，控制住常住人口嗎？我覺(jué)得這基本上是不可能的。以日本為例，雖然日本很早就基本上完成了城鎮(zhèn)化，人口也開(kāi)始出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)（過(guò)去5年全國(guó)減少了94.7萬(wàn)人），但統(tǒng)計(jì)顯示東京地區(qū)的人口仍然不斷上升（過(guò)去5年增長(zhǎng)了51萬(wàn)人）。

  中國(guó)的城鎮(zhèn)化只進(jìn)行了一半，再加上公共資源分配不均衡，在這種時(shí)候就希望控制住中心城市的人口，顯然難度極大。雖然通過(guò)設(shè)置行政門(mén)檻，可以控制住外來(lái)人口入學(xué)、入戶(hù)，但青壯年勞動(dòng)力的流入是很難控制的。

  目前北上深實(shí)際生活的城市人口均已突破2000萬(wàn)人，正向3000萬(wàn)的規(guī)模邁進(jìn)（澳大利亞總?cè)丝谑?400多萬(wàn)，新西蘭總?cè)丝谑?50萬(wàn)），這在全球都是前無(wú)古人的。在這樣的超級(jí)城市里會(huì)發(fā)生什么情況，恐怕很難預(yù)料。

  三、結(jié)論

  北上深的不動(dòng)產(chǎn)正在金融資產(chǎn)化，并成為全國(guó)高凈值人群資產(chǎn)配置的重要組成部分。如果再同時(shí)出現(xiàn)人口不斷上升，住宅供應(yīng)不斷下滑的夾擊，那么未來(lái)北上深房?jī)r(jià)可能失控。

  近期上海土地拍賣(mài)中，已經(jīng)出現(xiàn)了可售面積樓板價(jià)高達(dá)14.3萬(wàn)元的住宅項(xiàng)目，如果這個(gè)價(jià)格常態(tài)化，上海內(nèi)環(huán)以里住宅均價(jià)將向每平米20萬(wàn)元邁進(jìn)。

  這是一個(gè)重要信號(hào)，值得我們高度關(guān)注！