土地市場火爆隱憂：資金流向正悄然改變?

  8月17日，上海(樓盤)推出四幅土地，拍出了三個地王。粗略統(tǒng)計，一天之內(nèi)，閩系房企大軍以184億成為三塊地王的擁有者。

　　具體來看，8月17日上午拍出的全國單價地王位于靜安區(qū)，由融信地產(chǎn)以110.1億競得;下午中駿地產(chǎn)以6億元拍下青浦區(qū)地塊，樓板價4.5萬元/平方米，成區(qū)域單價地王;寶山區(qū)地塊由建發(fā)中糧聯(lián)合體以67.9億拿下，樓板價達53700元/平方米，也是區(qū)域單價地王。

　　上海鏈家市場研究部高級分析師錢寧羅分析道，閩系房企成長于民間資本活躍的福建，在福建地產(chǎn)及資本圈，一些低調(diào)的財團起到了嫁接福建資本與福建開發(fā)商的橋梁作用，在閩系房企的高調(diào)擴張中扮演了極其重要的角色。

　　而在此期間，部分房企對城市的投資思路也開始發(fā)生變化。

　　土拍微妙變化

　　錢寧羅指出，前所未有的貨幣寬松政策使采用高杠桿模式的閩系房企大舉吃進地塊。但閩系房企在一線城市的開發(fā)能力卻相對不足，這不由讓人聯(lián)想起持續(xù)下滑的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速。在市場急劇波動時，地塊更像是上市房企給投資者打的一針興奮劑，并將其作為市場下行時自己的一道保險杠。

　　從8月17日土拍現(xiàn)場來看，變化還是出現(xiàn)了。靜安地王中，一家參與競拍的房企在開拍前臨時追加了幾個億的授權(quán)。最后發(fā)現(xiàn)短周期內(nèi)盈利空間有限，選擇放棄。

　　據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者對拍地現(xiàn)場的觀察，一些房企表現(xiàn)頗為謹慎。綠地沒有報名任何一幅地塊;萬科雖然進入靜安地王拍賣現(xiàn)場，但舉牌次數(shù)非常少;旭輝競拍靜安地塊止步于94億元，在閔行地塊止步于23億元，與競得者上海保華僅500萬元的價差。

　　在今年中報發(fā)布會上，旭輝執(zhí)行董事兼行政總裁林峰指出，公司拿地一直秉持穩(wěn)健出價的態(tài)度。他認為，此輪房地產(chǎn)調(diào)控以市場自身調(diào)整為主，傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)短周期(3年)可能會變?yōu)橹兄芷冢�這主要由貨幣供給政策與行業(yè)調(diào)控政策因地制宜決定。

　　面對此輪地王潮，林峰明確表示旭輝不參與規(guī)模與土地儲備的競賽，以利潤優(yōu)先，減少加杠桿拿地。林峰透露下半年將對每個入市項目鎖定去化率達到70%;明年財務(wù)成本目標降到5%以內(nèi)。旭輝也開始關(guān)注二線城市的機會。

　　8月18日，中南集團董事長陳錦石對21世紀經(jīng)濟報道記者透露，經(jīng)過調(diào)研，他們團隊發(fā)現(xiàn)武漢(樓盤)、鄭州(樓盤)、杭州(樓盤)、濟南(樓盤)等城市的市場空間相對于熱點城市來看，也不錯。

　　不少業(yè)內(nèi)人士認為，中國一線城市房地產(chǎn)市場價格高企并存在一定泡沫。同策咨詢根據(jù)計算發(fā)現(xiàn)，截至2015年，上海房價泡沫程度達55%左右，個人住房貸款凈增加額的增加推高上海房價泡沫程度;深圳(樓盤)房價泡沫程度高達261%左右;北京(樓盤)房價泡沫程度已達86%左右。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉評論道，下半年勢必會有相對應(yīng)的“控地王”措施，以防止市場出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險。

　　21世紀經(jīng)濟報道記者從相關(guān)人士處獲悉，近期，上海住建相關(guān)部門也展開了對于此輪地王的調(diào)研。

　　金融化鋪路

　　在閩系房企高調(diào)拿地的背后，是他們金融化的助力。

　　分析稱，閩系房企善于利用信托、東南亞財團、本地民間資本等各種融資渠道，杠桿水平顯著高于行業(yè)水平，但也因此撬動了更快的發(fā)展，資本也紛紛推助他們順利上市。

　　7月、8月在上海連奪兩幅地王的融信不失為利用民間融資實現(xiàn)擴張的房企樣本。融信今年1月中旬成功登陸港股IPO，半年來在杭州豪擲超過百億拿地。而它上半年的銷售金額為174.1億。

　　上市之前，融信的資金缺口頗受業(yè)內(nèi)關(guān)注。截至2015年6月，融信凈負債率約為640%，上市后凈負債率降低至375%。上市融資17億多港元顯然不能起到大幅降低凈負債率的效果。

　　2014年開始，融信陸續(xù)剝離7家公司，包括交通建設(shè)、酒店投資公司等，融信掌門人歐宗洪持有其中約40%股份，其余均為民資，也有多個民生信托產(chǎn)品。

　　據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者不完全統(tǒng)計，上市之后，融信通過發(fā)行公司債等手段，已完成超過100億元間接融資。還啟動合營保險公司。

　　今年4月25日，融信與京東方科技、平潭國有資產(chǎn)、平潭投資及北京旋極成立合營公司，用于經(jīng)營保險業(yè)務(wù)，各持有合營公司的20%股權(quán)，且各訂約方將以現(xiàn)金注資人民幣4億元。

　　泰禾也在兩年前開始投資證券公司。實際上，近年來，房企也紛紛涉足銀行、保險等金融機構(gòu)，布局金融化，間接為融資提供便利。