萬科手握重組方案向?qū)毮芟凳竞?希望沒有人輸

在重組方案確定以及業(yè)績向好的雙重刺激下，3月14日萬科H股迎來久違的大漲，全天漲幅最高超13%，截至收盤上漲9.99%，報20.15港元，成交額也放量至6.358億港元。

與此同時，在當(dāng)天萬科的業(yè)績說明會上，公司高級副總裁譚華杰也就重組方案向?qū)毮芟悼刂迫艘φ袢A示好。“萬科需要一個合理的股權(quán)結(jié)構(gòu)，尋求解決方案時，要有利于股東利益，有利于萬科的戰(zhàn)略發(fā)展，而且要是多贏的方案，希望沒有人輸。”譚華杰稱。

按照萬科的公司章程，萬科與深鐵的重組要想順利進(jìn)行，必須經(jīng)過出席股東大會的股東所持表決權(quán)的三分之二以上通過。而在寶能系持有萬科24.28%股權(quán)的情況下，姚振華的態(tài)度至關(guān)重要。

對此，有業(yè)內(nèi)人士對《證券日報》記者表示，“深鐵確實(shí)是一個非常不錯的合作對象，對于萬科未來的發(fā)展、業(yè)績表現(xiàn)以及股價支撐都是好事，姚振華很可能選擇這樣一個契機(jī)與萬科管理層和解，當(dāng)然前提是這樣做符合寶能系的最大利益”。

值得注意的是，原定于3月14日舉行的萬科深鐵戰(zhàn)略合作媒體見面會被臨時取消。對此，萬科方面解釋稱，“因時間倉促，雙方還未做好充分準(zhǔn)備”。萬科總裁郁亮也表示，待時機(jī)成熟之后一定會就更細(xì)節(jié)的相關(guān)內(nèi)容跟大家召開一個見面會，詳細(xì)作答。不過，也有消息稱，雖然萬科和深鐵的合作大體方向沒有變化，但在某些細(xì)節(jié)上仍存在爭議。

此外，萬科對管理層也進(jìn)行了一定的調(diào)整，涉及譚華杰、孫嘉、王文金、陳瑋等人。而在歷經(jīng)數(shù)年的哈佛、劍橋游學(xué)之旅后，董事會主席王石也有了明確的工作方向。

重組遵循兩個原則

作為市場關(guān)注的焦點(diǎn)，萬科與深鐵的重組本來是當(dāng)天大家最為關(guān)注的話題，但由于萬科與深鐵的戰(zhàn)略合作媒體見面會被臨時取消，原定同時舉行的萬科業(yè)績說明會自然就成為了媒體一探究竟的最佳窗口。

由于萬科與深鐵的重組尚需股東大會通過，且萬科的股權(quán)比例較為分散，中小股東的態(tài)度也是決定重組能否成功的關(guān)鍵因素之一。那么與深鐵合作，萬科管理層將如何爭取中小股東的支持呢？

對此，郁亮表示，“對我們來說，如果不能為股東爭取到利益的話，這個方案根本不可能過關(guān)，我們的任何方案都要絕大部分股東認(rèn)可才行。我們有兩個最基本的考慮，一個是需要有利于全體股東的利益，第二個需要符合我們公司的戰(zhàn)略。第一條沒有股東認(rèn)可根本過不了關(guān)，要有利于全體股東。第二這個方案不僅對現(xiàn)在有利，跟公司的戰(zhàn)略發(fā)展也是有利的。我們一定是本著這兩個原則去做方案的，如果違背這兩個原則的方案也做不出來”。

至于選擇深鐵是否牽涉大股東“國進(jìn)民退”一事，郁亮稱，“對于萬科來說，我們一直是混合所有制的典型代表，我們過去成功是因?yàn)榛旌纤�有制制度，�?dāng)年我們是國有企業(yè)通過股份化改造成為公眾公司，經(jīng)營成分多元化，我們從來都相信混合所有制是最有活力的，對未來也是如此”。

同時，郁亮還表示，萬科與地鐵方面早有合作，目前有40個萬科項(xiàng)目屬于軌道上蓋物業(yè)，不管是深圳，還是北京、上海、長春等都有合作案例。“我們發(fā)現(xiàn)軌道上蓋是一個非常好的項(xiàng)目資源，在每個城市里面最稀缺的土地資源可能就是軌道上蓋。今天中國城市都在城市化，從第一階段到第二階段過渡的時候，應(yīng)該說城市圈的發(fā)展里面，軌道交通又扮演了非常重要的角色。同時我們發(fā)現(xiàn)萬科40個軌道交通上蓋物業(yè)經(jīng)營的表現(xiàn)，都比非軌道交通物業(yè)的表現(xiàn)好，盈利能力、溢價能力也更強(qiáng)”。

不過，在涉及與深鐵的合作，更多是基于土地獲取考慮還是股權(quán)安全考慮的問題時，郁亮則打起了太極，并未正面回應(yīng)，但表示會在未來時機(jī)成熟時，詳細(xì)作答。

業(yè)績增長15%

　　慷慨分紅10股派7.2元

而自2015年下半年開始，萬科便陷入到“萬寶之爭”的漩渦中來，但這卻并未影響到公司的業(yè)績。

根據(jù)萬科的財報顯示，2015年，公司實(shí)現(xiàn)銷售面積2067.1萬平方米，銷售金額2614.7億元，同比分別增長14.3%和20.7%。在全國商品房市場的占有率進(jìn)一步上升至3%。無論銷售金額還是市場占有率，都創(chuàng)造了行業(yè)有史以來的新紀(jì)錄。

由于結(jié)算滯后于銷售，2015年萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1955.5億元，同比增長33.6%；實(shí)現(xiàn)凈利潤181.2億元，同比增長15.1%；收入與利潤增速均明顯高于2014年。而萬科2015年的營業(yè)收入，已經(jīng)超過了上一次世界五百強(qiáng)企業(yè)的門檻。如果這次萬科成功晉級，世界五百強(qiáng)名單將在闊別十年后，再一次出現(xiàn)專業(yè)住宅企業(yè)的身影。

不過，萬科方面表示，隨著公司轉(zhuǎn)型為“城市配套服務(wù)商”，很快萬科也不再是純粹的住宅公司。據(jù)悉，萬科物流地產(chǎn)在2015年開展了項(xiàng)目獲取、開發(fā)建設(shè)和資產(chǎn)管理全流程業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)了從0到1的突破。而萬科物業(yè)則開始大規(guī)模承接非萬科開發(fā)的項(xiàng)目，包括非住宅項(xiàng)目，合同面積在一年內(nèi)增長了一倍多。

萬科同日還公布了2015年度分紅派息預(yù)案。2015年，萬科在連續(xù)兩年大幅提高分紅派息力度的基礎(chǔ)上進(jìn)一步提升，每10股派送人民幣7.2元（含稅）現(xiàn)金股息，現(xiàn)金分紅占凈利潤的比例由2014年的35.05%提升至43.87%。

對此，有業(yè)內(nèi)人士指出，如此慷慨的分紅方案，顯然又爭取中小股東支持的成分在里面。

低息發(fā)債

　　拿地有術(shù)

萬科在年報中表示，公司重點(diǎn)關(guān)注的14個大中城市（北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州），住宅成交面積明顯回升，新房成交總體上超過供應(yīng)。但除了部分主要城市以外，全國其他地區(qū)依然面臨較大的去庫存壓力。而萬科早就確立了在傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)上堅持聚焦發(fā)達(dá)城市圈的策略。這使得萬科抓住了主要城市市場好轉(zhuǎn)的機(jī)會，2015年銷售金額增長20.7%。萬科總裁郁亮認(rèn)為：“公司對房地產(chǎn)白銀時代的判斷被證明是正確的，聚焦白銀時代重點(diǎn)市場的戰(zhàn)略，保證了萬科主營業(yè)務(wù)的穩(wěn)健增長”。

據(jù)悉，2015年各類城市房屋及土地市場進(jìn)一步分化。對開發(fā)商來說，這是喜憂參半也進(jìn)退維谷的一年。三、四線城市地價便宜，但房屋市場仍在去庫存，不敢買太多的地；一、二線城市房屋市場回暖，但土地市場競爭激烈，地價大幅上漲，個別城市地王頻出，不買地則可能被擠出市場，買地則可能面對巨大投資風(fēng)險。但萬科在2015年似乎并未受此困擾，不僅買到了足夠的地，主要還位于一、二線城市，且價格也非常合理。全年萬科新增項(xiàng)目的全口徑建筑面積為2201萬平方米，相當(dāng)于全年銷售面積的106%；全口徑地價款1090億元，約占全年銷售金額的41.7%。

有業(yè)內(nèi)人士指出，萬科2015年在項(xiàng)目發(fā)展上的成功，與其在2014年開始推行的項(xiàng)目跟投制度緊密相關(guān)。由于項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)、城市公司及區(qū)域管理層必須強(qiáng)制跟投新獲取的項(xiàng)目，如果投資失敗，跟投員工將承受巨大損失。這也使得萬科的經(jīng)營團(tuán)隊(duì)在投資上變得格外謹(jǐn)慎，同時竭盡全力去尋覓價格合理的投資機(jī)會，包括二手地、合作開發(fā)，甚至是購買爛尾樓、在建工程。

此外，盡管2015年萬科銷售金額大幅增長，但總營銷費(fèi)用不升反降，營銷費(fèi)用率大幅降低。而在財務(wù)費(fèi)用方面，萬科2015年成功發(fā)行了5年期50億元公司債，30億元中期票據(jù)，利率分別僅為3.5%和3.78%。截至2015年末，萬科有息負(fù)債中，低融資成本債券的占比由上期末的16.83%大幅提高至25.18%。

而費(fèi)用管理能力的提升，也帶來了回報率的改善。萬科2015年的全面攤薄凈資產(chǎn)收益率為18.09%，較2014年上升了0.23個百分點(diǎn)。同時公司2015年凈負(fù)債率（有息負(fù)債減去貨幣資金除以凈資產(chǎn)）為19.3%，繼續(xù)保持在行業(yè)較低水平。

人事調(diào)整

　　發(fā)力海外市場

在公布業(yè)績與重組方案的同時，萬科對管理層也進(jìn)行了較大幅度的調(diào)整。

其中朱旭替代譚華杰為董事會秘書；而譚華杰則專職擔(dān)任公司高級副總裁，負(fù)責(zé)前瞻性新業(yè)務(wù)、新模式的研究、落地；孫嘉則由副總裁晉升為執(zhí)行副總裁，接替王文金任萬科財務(wù)負(fù)責(zé)人、首席財務(wù)官；董事、執(zhí)行副總裁王文金改為擔(dān)任公司首席風(fēng)險官，并繼續(xù)擔(dān)任公司執(zhí)行副總裁；原執(zhí)行副總裁、首席人力資源官陳瑋不再擔(dān)任執(zhí)行副總裁、首席人力資源官，改為擔(dān)任公司高級副總裁職務(wù)，參與推進(jìn)國際化業(yè)務(wù)與合作。而王石也確定將繼續(xù)主導(dǎo)萬科的海外業(yè)務(wù)發(fā)展。

據(jù)悉，截至2015年底，萬科已經(jīng)進(jìn)入了舊金山、香港、新加坡、紐約、倫敦等5個海外城市。2015年公司銷售業(yè)績中，海外項(xiàng)目貢獻(xiàn)銷售面積2.8萬平方米，貢獻(xiàn)銷售收入28.8億元。2015年，萬科在紐約新增3個項(xiàng)目，在香港新增1個項(xiàng)目，在倫敦新增2組項(xiàng)目。

萬科認(rèn)為，其海外業(yè)務(wù)目前的意義在于學(xué)習(xí)海外成熟市場多元化的商業(yè)模式，將國外成熟的產(chǎn)品和服務(wù)帶回國內(nèi)，同時打通國內(nèi)外客戶資源，樹立萬科在海外市場的口碑。在開展具體業(yè)務(wù)時，公司傾向于選擇具有長期投資價值的核心城市核心地段，與國際優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)及中介服務(wù)機(jī)構(gòu)建立戰(zhàn)略合作關(guān)系。

2015年，萬科還在地產(chǎn)金融化上取得了進(jìn)展。以前海萬科企業(yè)公館為投資標(biāo)的的鵬華前海萬科REITs成為國內(nèi)首只公募REITs，相關(guān)金融產(chǎn)品的推出，有助于公司盤活存量資源，提高資金利用效率。

譚華杰表示：“在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，中國也還處于充滿想象力的起步階段。美國REITs市場在1980年代后出現(xiàn)爆發(fā)式增長，截至2015年底總市值達(dá)9390億美元，是1985年的122倍。1972-2015年，美國權(quán)益型REITs的復(fù)合年均收益率為12%，而同期納斯達(dá)克和道瓊斯工業(yè)平均指數(shù)年化收益分別為8.86%和6.99%。中國未來的可證券化資產(chǎn)規(guī)模將明顯超過美國，這是一片巨大的、尚未開墾的處女地。”