資金“見頂” 明年房企或入冬

 原標(biāo)題：資金“見頂” 明年房企或入冬

　　隨著樓市調(diào)控政策密集出臺，進(jìn)入房地產(chǎn)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的各路資金迅速“退燒”。信托渠道融資規(guī)模“腰斬”，房企債券融資下降7成，美債提前贖回，讓2016年的“吸金王”年底慘淡收官。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，未來在緊縮性調(diào)控和監(jiān)管條件下，房企資金難如前期般寬松，房企2017年需要做好過冬準(zhǔn)備。

　　數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入四季度以來，房企通過信托渠道融資規(guī)模在9月達(dá)到高峰以后，迅速掉頭直下。用益信托網(wǎng)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月68家信托公司共成立45只房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，規(guī)模僅為119.8億元，較9月65只214.9億元的體量，成立只數(shù)下降30.8%，規(guī)模上更是幾近“腰斬”。11月房地產(chǎn)信托產(chǎn)品更是僅僅成立27只，融資總額為62億元。其中，11月21日到11月30日10天時間內(nèi)，房地產(chǎn)信托成立數(shù)量僅3只，融資額度僅為2.9億元。

　　“除了今年2月份受春節(jié)因素影響外，11月在成立規(guī)模上，可以說達(dá)到全年的谷底。”用益信托分析師帥國讓表示，監(jiān)管部門相繼對進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金進(jìn)行限制，信托出于對風(fēng)險的顧慮也進(jìn)一步收窄在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資；此外，財政部近日發(fā)布公告，明確表示政府違規(guī)出具的“擔(dān)保函”無效，這對基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)類信托的發(fā)行造成了一定影響。

　　在信托收緊的同時，房企發(fā)債也同步收緊。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年截至目前，房企私募債、公司債、中期票據(jù)等融資達(dá)到了11156億，歷史首次突破萬億元，同比同口徑上漲幅度達(dá)到了25%。但值得注意的是，從10月來看，融資總額僅為685億元，11月融資額更是下降至288.3億元，較9月的1160.44億元、8月的1096.53億元、7月的1223.76億元分別下降75%、73.7%、76.4%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，債券是房企融資成本最低廉的方式，今年對市場爆發(fā)做了有力支撐。但自9月底，地方政府和高層接連推出一系列緊縮房市政策措施，上交所、深交所相繼發(fā)文審慎確定募集資金規(guī)模、明確募集資金用途及存續(xù)期披露安排，明確房企債券募集資金禁用于購置土地，房企的債券融資難度明顯加大。

　　此外，值得一提的是，在美元走強(qiáng)態(tài)勢下，房企海外發(fā)債不但被遏制，更出現(xiàn)了大規(guī)模提前贖回。

　　11月28日，龍湖地產(chǎn)披露，其已于25日完成贖回2019年到期優(yōu)先票據(jù)，贖回金額相當(dāng)于票據(jù)本金額103.44%，此外加截至贖回日期（但不包括該日）的累計及未支付的利息的贖回價。11月15日,景瑞控股有限公司發(fā)布公告宣布,公司于11月14日以2190萬美元的總代價(包括未付應(yīng)計利息)購買本金總額為2050萬美元的部分2018年票據(jù)。不久前，花樣年表示,公司近期于公開市場購買本金總額分別為650萬美元及570萬美元的2019年票據(jù)及2017年票據(jù)的部分。

　　張大偉說，人民幣貶值突破6.9新關(guān)口，海外發(fā)債資金成本大幅高漲，房企加快贖回美元債步伐。據(jù)統(tǒng)計，僅11月來，房企提前贖回美元債務(wù)已經(jīng)超過10億美元，隨著美元走強(qiáng)，房企贖回的速度還在加快。

　　而在涉房貸款方面，CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，前三季度個人住房貸款增加3.6萬億元，同比多增1.8萬億元，9月末增速為 34.9%，而在房地產(chǎn)政策收緊的背景下，預(yù)計未來幾個季度人民幣涉房貸款余額同比增速將震蕩式收窄。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員趙慧峰表示，2016年三季度，房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)為0.58，保持在偏松區(qū)間，較二季度略有降低，這也是2016年以來首次告別“寬松區(qū)間”。

　中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院城房室副研究員高廣春表示，2016年房地產(chǎn)公司債異軍突起、明股實債繞開監(jiān)管、定增井噴，給予了房企充足資金。但是，未來在緊縮性調(diào)控和監(jiān)管條件下，房市降溫、房企運(yùn)營業(yè)績走低甚至惡化是大概率事件，房企2017年需要做好過冬準(zhǔn)備。

　　廣發(fā)證券首席分析師樂家棟也表示，貨幣環(huán)境發(fā)生變化,房企融資渠道受阻。市場景氣度下滑，將大大影響房企投融資訴求。

　　對此，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌直言，在去杠桿的背景下，對于房企來說，誰能借更多的錢、更便宜的錢、更長的錢，將是房企競爭的絕對優(yōu)勢。但是如果企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量、運(yùn)作能力都較差，那么高杠桿將使房企更快死亡。