高富強(qiáng)：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營需要把握好四個(gè)定位

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，圍繞產(chǎn)業(yè)要素進(jìn)行多種資源整合，牽涉到大大小小的方面，無論從規(guī)劃、定位、營銷、招商、運(yùn)營還是后期服務(wù)等角度來看，需要通觀全局，把脈市場走勢并結(jié)合自身優(yōu)勢，系統(tǒng)整合各方資源以最大化的實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)。

　　一個(gè)人的成功需要天時(shí)、地利、人和，一個(gè)項(xiàng)目的順利開發(fā)需要人財(cái)物的完美結(jié)合，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)運(yùn)營中更需要上述綜合因素的合理搭配，定位先行助力產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商，總結(jié)起來需要把握好四個(gè)定位：定調(diào)、定物、定財(cái)、定人。那么我們?nèi)绾巫龊眠@四個(gè)定位呢。

　　一、如何定好調(diào)

　　所謂定調(diào)就是定方向，在什么區(qū)域開發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這個(gè)是方向，屬于戰(zhàn)略定位。涉及區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)支撐，即區(qū)域產(chǎn)業(yè)特殊性決定區(qū)域園區(qū)項(xiàng)目特點(diǎn)。圍繞當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)規(guī)劃進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃定位�，F(xiàn)在很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)一窩蜂的開發(fā)建設(shè)，看到別的地區(qū)建什么自己就建什么，什么產(chǎn)業(yè)園區(qū)賣的好就建什么園區(qū)，最流行的就是組團(tuán)考察和參加學(xué)習(xí)班，交流學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，回到當(dāng)?shù)睾笠慌哪X門就開工上馬，豈不知自己的園區(qū)是否符合當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)要求，有沒有支撐產(chǎn)業(yè)發(fā)展的土壤呢，前段時(shí)間去了河北某區(qū)縣，該地區(qū)水資源缺乏，為迎合市場和政府號(hào)召，在區(qū)內(nèi)不具備產(chǎn)業(yè)條件的情況下搞起了酒類產(chǎn)業(yè)園，招商進(jìn)來的酒類企業(yè)寥寥無幾，出現(xiàn)不倫不類的窘狀。

　　二、如何定好物

　　所謂定好物就是建設(shè)什么類型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這是項(xiàng)目規(guī)劃，屬于戰(zhàn)術(shù)定位，涉及產(chǎn)品定位、形象定位、營銷定位。分析自身所擁有的資源優(yōu)劣勢，結(jié)合市場發(fā)展走向，透徹分析所在區(qū)域內(nèi)的競爭對手，找出市場空白地帶而且正是自身的獨(dú)特優(yōu)勢，在項(xiàng)目小范圍內(nèi)最大化的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展規(guī)劃。有些產(chǎn)業(yè)園可以創(chuàng)優(yōu)勢，有些可以借優(yōu)勢。在北京東燕郊區(qū)域分布著大大小小的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，有些就屬于自身實(shí)力強(qiáng)大自己打造自己的產(chǎn)業(yè)概念比如百世金谷產(chǎn)業(yè)園區(qū)，產(chǎn)業(yè)定位為綜合體，區(qū)別于傳統(tǒng)的工業(yè)園區(qū)，大北京的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，需要同時(shí)滿足生產(chǎn)、辦公、研發(fā)、商業(yè)以及娛樂和生活的需要，現(xiàn)如今招商火爆的景象即是證明。有些產(chǎn)業(yè)園區(qū)屬于項(xiàng)目定位借勢而起的，本身不具備獨(dú)特的優(yōu)勢，市場的瞬息變化催生了園區(qū)的后期開發(fā)建設(shè)，典型的就是華隆工業(yè)園和精工工業(yè)園。

　　三、如何定好財(cái)

　　所謂定好財(cái)就是確定園區(qū)是什么樣的盈利模式以及園區(qū)的投入產(chǎn)出率，這是開發(fā)公司的生存發(fā)展之本，在這個(gè)階段需要了解公司對項(xiàng)目的期望和發(fā)展規(guī)劃。盈利模式?jīng)Q定投入規(guī)模、開發(fā)進(jìn)度以及園區(qū)發(fā)展服務(wù)水平。是短期內(nèi)要見到效益還是做精品工程，短期利益為主還是放眼長遠(yuǎn)利益，這些都需要通關(guān)考慮。有些產(chǎn)業(yè)園以租賃為主、有些以轉(zhuǎn)讓為主、有些租售相結(jié)合，無論是租賃還是買賣或者是以租代賣甚至有些采取合作開發(fā)等等，在確定盈利模式的過程中都需要僅僅結(jié)合自身公司的實(shí)力和現(xiàn)狀，自己的家底是多大，自身擁有多少資源，正所謂多少錢做多大事。

　　四、如何定好人

　　所謂定好人就是由什么人或者團(tuán)隊(duì)來操盤整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營，這是深層次的人力資源的因素，所謂專業(yè)的人做專業(yè)的事，在操盤產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營中，團(tuán)隊(duì)的力量至關(guān)重要，尤其是擅長并精通產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營的專業(yè)實(shí)戰(zhàn)人士。項(xiàng)目的進(jìn)展和后期的招商效果很大程度上需要這些專業(yè)的團(tuán)隊(duì)來掌控，前期有些園區(qū)依靠自建團(tuán)隊(duì)培養(yǎng)人才，有些借助于專業(yè)的招商運(yùn)營機(jī)構(gòu)，無論何種模式操作都離不開專業(yè)二字，在實(shí)戰(zhàn)中團(tuán)隊(duì)的成熟度和戰(zhàn)斗力直接決定項(xiàng)目的成功與否，本人在龍創(chuàng)基業(yè)招商顧問機(jī)構(gòu)服務(wù)多年，代理的項(xiàng)目大大小小產(chǎn)業(yè)園區(qū)不下百家，總結(jié)起來：市場化的招商政策，刺激性的薪酬制度，團(tuán)隊(duì)完善的培訓(xùn)機(jī)制加上操盤手的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和人脈以及公司企業(yè)文化的深厚底蘊(yùn)，任何一個(gè)項(xiàng)目具備天時(shí)地利人和想不成功都難，更談不上招商難的問題了。

　　作者系龍創(chuàng)基業(yè)（三河）企業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理高富強(qiáng)，該中心主要提供全國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商引資顧問服務(wù)。