營改增政策細則出臺:未滿兩年住房按5%全額征稅

　　營業(yè)稅改增值稅將在今年5月1日正式實施。隨著房地產(chǎn)業(yè)納入營改增試點，個人二手房交易在稅負上到底是增是減？昨天下午，營改增政策細則終于出臺，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅，而不是此前很多人擔(dān)心的按房地產(chǎn)業(yè)11%的征收率來繳納。按照這一政策，營改增后，個人買賣二手房的稅負基本保持平穩(wěn)，不會出現(xiàn)較大波動，擔(dān)心稅負大漲的買房人賣房人不必恐慌了。

　　北上廣深區(qū)別對待

　　財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布的《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》明確，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

　　規(guī)定指出，上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

　　針對北上廣深四個城市，政策則對購買2年以上的住房按普通住房和非普通住房加以區(qū)分。規(guī)定明確指出，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

　　什么是非普通住房？據(jù)介紹，一般指的是住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以下，或單套建筑面積在140平方米（含）以上的住房，同時參考其實際成交價格確定。實際成交價格若高于所在區(qū)域住房平均交易單價或套總價的1.2倍，就是非普通住房。

　　營改增不改優(yōu)惠尺度

　　在營改增細則出臺之前，外界對營改增后二手房交易的征稅方法曾有過多種猜測。不過，業(yè)內(nèi)普遍認為，試行營改增后，二手房稅負減輕應(yīng)該是大概率事件。目前看來，出臺的政策與人們的期待相一致。

　　中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院教授黃樺解釋，營業(yè)稅屬于價內(nèi)稅，計算公式是用含稅價格乘以稅率，增值稅則屬于價外稅。目前，個人二手房交易的營業(yè)稅綜合稅率為5.5%或5.6%，其中營業(yè)稅為5%，其他則是城建稅、教育費附加等附加稅。因此，對于個人二手房交易而言，如果按照5%的征收率全額繳納增值稅，考慮到價稅分離部分，營改增后，稅負基本保持平穩(wěn)，也可能略有下降。不過，營改增后個人二手房交易具體的征收計算方法還需等待國地稅局的進一步通知。

　　值得注意的是，此前免征營業(yè)稅的住房在營改增后也將免征增值稅，優(yōu)惠政策沒有變。

　　對此，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析，從此次公布的增值稅稅率來看，營改增基本可以看作是對現(xiàn)有營業(yè)稅的平移，從征稅的稅率、征收年限和征收范圍等來看，與之前的營業(yè)稅相比變化不大。

　　“在這一時間點出臺增值稅征收細則，主要目的是穩(wěn)定市場預(yù)期。”胡景暉說，增值稅細則出臺之前，市場各方的猜測頗多，也有些機構(gòu)借此擾亂市場，制造市場恐慌，現(xiàn)在細則公布了，可以說給消費者吃了定心丸，對穩(wěn)定市場預(yù)期起到了重要作用。

　　另外，記者昨天從市國稅局獲悉，部分企業(yè)納稅人的營改增變更手續(xù)已經(jīng)開始辦理了。自3月21日起，納稅人如在地稅繳納營業(yè)稅，同時在國稅有增值稅稅種，可與國稅主管稅務(wù)機關(guān)聯(lián)系，辦理營改增相關(guān)變更手續(xù)。需要注意的是，如果在國稅機關(guān)是小規(guī)模納稅人，但是2015年1-12月營業(yè)稅收入超過515萬元，按照相關(guān)規(guī)定，營改增后須登記為一般納稅人。如果企業(yè)在國稅只有企業(yè)所得稅稅種或者是純地稅企業(yè)，具體辦理時間將會另行通知。